Sistema de Amortización Francés: guía paso a paso para financiar tu departamento en CABA
Descubre cómo funciona este método y por qué es la opción más segura para adquirir tu depto en la capital
El sistema de amortización francés es el método de crédito hipotecario más usado en la Ciudad de Buenos Aires porque permite pagar cuotas fijas durante todo el plazo. Cada cuota incluye parte de capital e intereses, lo que facilita la planificación financiera al comprar un departamento en CABA.
## ¿Qué es el sistema de amortización francés y por qué es el más usado en CABA? El **sistema de amortización francés** es el método de crédito hipotecario más difundido en la Ciudad de Buenos Aires porque transforma la deuda en una serie de **cuotas fijas** durante todo el plazo del préstamo. Cada pago incluye una parte de capital y otra de intereses, pero el monto total que vos abonás mes a mes nunca varía, lo que simplifica la planificación financiera y elimina la incertidumbre de cuotas crecientes. ### Por qué resulta atractivo para vos que buscás un depto en CABA - **Previsibilidad del gasto**: al saber de antemano cuánto deberás pagar cada mes, podés armar tu presupuesto familiar sin sorpresas. - **Facilidad de comparación**: al tener cuotas iguales, resulta sencillo comparar distintas ofertas de bancos o financieras. - **Adecuación al mercado inmobiliario**: los precios de los departamentos siguen una tendencia alcista moderada (+0,3 % mensual en septiembre 2026 y +1,4 % acumulado en el año, según Zonaprop) y, a la vez, el impuesto de sellos está fijado en 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente, junio 2026, AGIP). Con una cuota constante, podés absorber esas variaciones de costo sin que tu cuota mensual se vea impactada. #### Valores medios de departamentos en CABA (septiembre 2026) | Tipo de depto | Precio medio (USD) | Metros² | |---|---|---| | Monoambiente | 110.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 40 | | Dos ambientes | 131.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 50 | | Tres ambientes | 180.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 70 | Con estos precios, una cuota fija permite a los compradores distribuir el costo del inmueble a lo largo del tiempo sin que la inflación del valor del m² (USD 2.484/m², septiembre 2026, Zonaprop) haga saltar los pagos mensuales. Además, la rentabilidad bruta anual de los departamentos ronda el 5,7 % (septiembre 2026, Zonaprop), lo que hace que el pago constante de la cuota resulte compatible con el flujo de ingresos de la mayoría de los arrendatarios y propietarios. En suma, el método francés combina estabilidad presupuestaria con una buena alineación respecto al comportamiento del mercado inmobiliario bonaerense. ## Cómo se calcula la cuota mensual con el método francés El método francés parte de una única fórmula que determina la cuota fija que vas a pagar cada mes: \[ \text{Cuota} = \dfrac{P \cdot i}{1-(1+i)^{-n}} \] donde * **P** = capital financiado (monto del préstamo). * **i** = tasa de interés mensual (tasa anual dividida por 12). * **n** = número total de cuotas (plazo en meses). ### Paso a paso 1. **Definí el capital**. Por ejemplo, si el precio de un mono‑ambiente medio en CABA es **USD 110.000** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), ese será el P que ingreses en la fórmula. 2. **Elegí una tasa de interés**. Una referencia habitual en el mercado es una tasa alrededor del **5,7 % anual** (rentabilidad bruta anual de un departamento, sept 2026, Zonaprop — Index CABA). Convertís esa tasa a mensual: i = 5,7 % / 12. 3. **Establecé el plazo**. Un horizonte de **17,5 años** (tiempo medio necesario para recuperar la inversión, sept 2026, Zonaprop — Index CABA) equivale a n = 17,5 × 12 = 210 cuotas. 4. **Aplicá la fórmula** y obtenés la cuota mensual constante que pagarás durante todo el plazo. ### Tabla ilustrativa | Capital (USD) | Tasa anual usada | Plazo | Cuota mensual (fórmula) | |---------------|------------------|-------|--------------------------| | 110 000 (mono‑ambiente) | 5,7 % | 17,5 años | 110 000 · i / (1‑(1+i)^‑210) | | 131 000 (dos ambientes) | 5,7 % | 17,5 años | 131 000 · i / (1‑(1+i)^‑210) | | 180 000 (tres ambientes) | 5,7 % | 17,5 años | 180 000 · i / (1‑(1+i)^‑210) | En la práctica, la mayoría de los bancos online de CABA solicitan que ingreses esos tres datos (capital, tasa y plazo) y el propio simulador entrega la cuota exacta. Recordá siempre calcular también el **impuesto de sellos del 2,7 %** (exento en vivienda única de uso permanente, junio 2026, AGIP) y considerar los costos de escritura y honorarios de la inmobiliaria y del escribano antes de firmar el contrato. Con la cuota fija del método francés sabés exactamente cuánto deberás abonar cada mes, lo que facilita la planificación de tu presupuesto familiar. ## Paso a paso para financiar tu depto en CABA con amortización francesa | Paso | Qué hacés | Documentación clave | |------|----------|---------------------| | **1. Pre‑aprobación bancaria** | Solicitás un informe preliminar en la entidad que prefieras. El banco analiza tus ingresos, deudas y capacidad de pago antes de comprometerse. | Declaración de ingresos, CUIT, extractos bancarios, constancia de empleo. | | **2. Elección del inmueble con inmobiliaria** | La inmobiliaria te muestra opciones alineadas a tu presupuesto. Un dos ambientes medio actualmente cuesta **USD 131 000 (50 m²)** (sept 2026, Zonaprop). Con el precio promedio de **USD 2 484/m²** (sept 2026, Zonaprop) podés estimar la tasación que usarán los bancos. | Oferta de compra firmada, certificado de libre disponibilidad del inmueble. | | **3. Evaluación y aprobación final del crédito** | Con la tasación, el banco vuelve a revisar tu expediente y determina el monto definitivo. En esta fase se calculan los costos habituales: el impuesto de sellos del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). | Tasación oficial, presentación de la oferta, documentación personal completa. | | **4. Firma ante escribano** | El escribano redacta la escritura, se paga el sello y se inscribe la hipoteca. La escritura constituye el vínculo legal que habilita el desembolso del préstamo. | Escritura pública, comprobante de pago del impuesto de sellos, certificado de dominio. | | **5. Puesta en marcha del plan de amortización francés** | Recibís el cuadro de amortización con cuotas fijas mensuales que combinan capital e intereses. Cada pago reduce el saldo pendiente y mantiene la cuota constante durante todo el plazo. | Cronograma de pagos, detalle de la tasa de interés pactada, cuenta bancaria para débito automático. | Una vez culminados estos pasos, el préstamo entra en funcionamiento y empezás a pagar la cuota mensual que ya calculaste con el método francés. Recordá que la **rentabilidad bruta anual** de un departamento en CABA se sitúa en **5,7 %** (sept 2026, Zonaprop) y que, según datos de escrituras, el **volumen de escrituraciones** mostró una **variación interanual de –5 %** (sept 2026, Zonaprop). Estos indicadores te ayudarán a contextualizar tu inversión mientras avanzás con el cronograma de pagos. ## Comparación de costos totales: amortización francesa vs. otros sistemas | Sistema | Forma de pago | Tendencia del costo total del crédito | |--------|----------------|----------------------------------------| | **Francés** (amortización constante) | Cuota fija mensual que incluye interés y amortización desde el día 1. | La cuota constante implica que el capital se amortiza lentamente; el interés se calcula sobre el saldo mayor durante más tiempo, generando el **costo total más elevado** entre los tres esquemas. | | **Americano** (interés‑solo + amortización final) | Pagás sólo el interés durante la mayor parte del plazo y, al vencimiento, una gran bola bola que amortiza todo el capital. | El costo total del crédito suele ser **intermedio**: pagás menos interés en los primeros años, pero la bola bola final representa un desembolso que puede aumentar la carga total si el plazo es largo. | | **Alemán** (cuotas decrecientes) | Cuota inicial alta compuesta mayormente por amortización; cada mes la cuota decrece porque el interés se calcula sobre un saldo cada vez menor. | Al amortizar más capital desde el principio, el **interés total pagado** resulta **el más bajo** de los tres sistemas. | ### ¿Qué significa esto para vos, comprador porteño? Supongamos que querés financiar un depto de dos ambientes de **USD 131 000** (50 m²) (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Si lo compras como vivienda única de uso permanente, el **impuesto de sellos en CABA** está **exento** (2,7 % (AGIP, junio 2026)), por lo que no se suma al costo financiero. Con el sistema francés pagarías una **cuota mensual fija** que te permite planificar tu presupuesto, pero terminarás desembolsando **más intereses** al final del préstamo. En el esquema americano, la carga mensual es menor durante la mayor parte del plazo, pero al término tendrás que afrontar una **bola bola** que puede superar la cuota mensual francesa, lo que aumenta el riesgo de desbalance de flujo. El método alemán, con cuotas que van disminuyendo, implica un desembolso inicial más alto, pero la **menor exposición al interés** reduce notablemente el costo total del crédito. En la práctica, la diferencia se traduce en una variación de **decenas de miles de dólares** en intereses a lo largo de un plazo típico de 20 años, aunque el monto exacto depende de la tasa nominal que el banco ofrezca (que no está contemplada en los datos oficiales). Elegir el sistema adecuado depende de tu capacidad de pago mensual, tu tolerancia al riesgo y la previsión de tu flujo de caja en los próximos años. ## Barrios de CABA donde el sistema francés maximiza tu compra En CABA el precio promedio del m² es **USD 2 484** (sep 2026, Zonaprop). Esa cifra se traduce en los valores de referencia de los departamentos más habituales: | Barrio (ejemplo) | Tipo de depto más buscado | Precio medio (USD) | |------------------|---------------------------|--------------------| | Palermo | Dos ambientes | 131 000 (sep 2026, Zonaprop) | | Recoleta | Tres ambientes | 180 000 (sep 2026, Zonaprop) | | Caballito | Dos ambientes | 131 000 (sep 2026, Zonaprop) | | Almagro | Monoambiente | 110 000 (sep 2026, Zonaprop) | | Flores | Monoambiente | 110 000 (sep 2026, Zonaprop) | Los barrios como **Palermo** y **Recoleta** suelen estar por encima del promedio del m², mientras que **Caballito**, **Almagro** y **Flores** se mantienen cerca o ligeramente por debajo. Esa variación de precios afecta directamente el capital que deberás financiar y, por ende, la cuota mensual del préstamo francés. El método francés fija la cuota desde el inicio del crédito; solo la composición (intereses vs. amortización) cambia con el tiempo. Si tu nivel de endeudamiento recomendado es el **30 %** de tus ingresos netos (norma ampliamente aceptada), la cuota constante te permite saber exactamente cuánto deberás destinar al pago cada mes, sin sorpresas. - **Barrios con precios altos** (Palermo, Recoleta): la cuota será mayor, pero sigue siendo previsible; resulta conveniente cuando tu capacidad de pago supera el 30 % recomendado. - **Barrios con precios medianos o bajos** (Caballito, Almagro, Flores): la cuota se ajusta a un nivel más cómodo, lo que permite que la mayor parte de tus ingresos quede disponible para otros gastos o ahorro. En definitiva, al comparar barrios, basta con cruzar el precio medio del tipo de departamento que te interesa con el porcentaje de endeudamiento que te resulta razonable. La cuota fija del sistema francés convierte esa comparación en una herramienta práctica para decidir en qué zona de CABA puedes maximizar tu compra sin comprometer tu capacidad financiera. ## FAQ sobre el sistema de amortización francés en créditos hipotecarios porteños | Pregunta | Respuesta breve | |---|---| | **¿Qué pasa con la cuota si sube la tasa de interés?** | En el esquema francés la cuota se calcula con la tasa vigente al momento de firmar. Si la entidad financiera te propone una **re‑amortización** porque la tasa sube, la cuota mensual se re‑ajusta y el plazo se mantiene, pero el monto de capital amortizado en cada pago disminuye. | | **¿Puedo refinanciar el crédito antes de terminarlo?** | Sí. El refinanciamiento es una operación nueva que sustituye al préstamo original. Generalmente implica el pago de una **escritura** (costo que ha bajado ‑5 % interanual, sept 2026, Zonaprop) y la liquidación de la deuda pendiente más los gastos notariales. La inmobiliaria sigue participando como mediadora del nuevo vínculo entre vos y el banco. | | **¿Cómo afecta un pago anticipado?** | Cada abono extra reduce el capital pendiente, lo que baja el interés devengado en los meses siguientes. En el sistema francés la cuota no se modifica automáticamente; podés solicitar una **re‑cuota** para acortar el plazo o bajar la cuota mensual. | | **¿Qué rol tiene el escribano?** | El escribano formaliza la escritura de compraventa y la hipoteca. Además verifica que el **impuesto de sellos** (2,7 %, junio 2026, AGIP) esté correctamente liquidado y que la inscripción sea válida. Su intervención es obligatoria para que el préstamo quede garantizado. | | **¿Y la inmobiliaria?** | La inmobiliaria actúa como puente entre vos, el vendedor y el banco. Gestiona la tasación preliminar, la documentación requerida y el seguimiento de la escritura, asegurando que el activo quede libre de gravámenes antes de la firma. | ### Detalle de los costos tributarios - **Impuesto de sellos**: 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). - **Valor promedio del departamento**: USD 180.000 para tres ambientes (70 m²) (sept 2026, Zonaprop — Index CABA). Tené en cuenta que el precio del m² en CABA ronda los **USD 2.484/m²** (sept 2026, Zonaprop) y crece un **0,3 %** mensual, lo que implica que la base sobre la que se calcula el préstamo puede variar ligeramente durante el proceso de aprobación. Por eso, cuando considerás refinanciar o hacer pagos anticipados, es útil comparar la cuota recalculada con la evolución del mercado para decidir si la operación te conviene. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-14. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿En qué consiste el sistema de amortización francés y cómo se diferencia de otros esquemas?
Consiste en un crédito hipotecario donde la cuota mensual permanece constante durante todo el plazo del préstamo. Cada paga incluye una porción de capital e intereses, a diferencia de esquemas como el alemán o el de cuota variable, donde el importe puede variar según el saldo pendiente.
¿Qué ventajas tiene para quien compra un departamento en CABA?
Ofrece previsibilidad del gasto, lo que permite armar un presupuesto familiar sin sorpresas. Facilita la comparación entre distintas ofertas bancarias al tener cuotas idénticas y se adapta bien a la evolución de precios inmobiliarios y al impuesto de sellos del 2,7 % vigente.
¿Cómo afecta la tasa de interés y el plazo al monto de la cuota mensual bajo este sistema?
Una tasa de interés mayor incrementa la parte de intereses incluida en cada cuota, elevando el importe mensual. Por su parte, al alargar el plazo se disminuye la cuota pero se paga más interés total durante la vida del préstamo.
¿Cómo comparar ofertas de distintos bancos usando cuotas fijas?
Al tener cuotas idénticas, basta comparar el monto mensual, la tasa nominal anual y los costos asociados (cierre, seguros, comisiones). La menor cuota mensual a igual plazo y tasa indica la opción más económica, siempre considerando la reputación del banco.
¿Qué impacto tienen la variación de precios de los departamentos y el impuesto de sellos en la financiación bajo este esquema?
Los precios de los departamentos en CABA han subido +0,3 % mensual (+1,4 % anual en 2026). Con cuotas fijas, esta alza no repercute en el pago mensual. El impuesto de sellos del 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente) se paga al inicio y no afecta la cuota mensual.