Rentabilidad de un departamento en CABA 2026: retorno neto
Descubre el cálculo preciso y cuándo es más rentable vender que alquilar en la capital argentina.
¿Cuánto rinde un departamento en CABA en 2026? La rentabilidad bruta ronda el 5,7% anual, pero el retorno real es la neta: queda entre 4% y 6% una vez descontados el impuesto de sellos, las expensas, el mantenimiento y la plusvalía. Abajo tenés el cálculo paso a paso con un dos ambientes medio.
## Respuesta rápida: rentabilidad neta esperada de un departamento en CABA en 2026 En 2026 la rentabilidad bruta promedio de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires se sitúa en **5,7 % anual** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Al restar los costos que afectan el flujo neto (impuesto de sellos, gastos comunes y mantenimiento, y la plusvalía anual), el resultado queda entre **4 % y 6 % neto**. A modo ilustrativo, el cálculo básico con un dos‑ambientes medio sería: | Concepto | Cálculo | Resultado | Fuente | |---|---|---|---| | Precio del dept. (USD) | — | **USD 131 000** (dos ambientes medio) | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tipo de cambio | USD 1 = ARS 1 539,87 | — | (septiembre 2026, BCRA) | | Precio en ARS | 131 000 × 1 539,87 | **ARS 201 722 970** | — | | Impuesto de sellos (2,7 % compra) | 201 722 970 × 0,027 | **ARS 5 446 520** | (junio 2026, AGIP) | | Alquiler bruto anual (5,7 % del precio) | 201 722 970 × 0,057 | **ARS 11 498 209** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Plusvalía anual (+1,1 % precio) | 201 722 970 × 0,011 | **ARS 2 218 953** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Amortización del sellos (5 446 520 ÷ 17,6 años) | — | **≈ ARS 309 000** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | **Rentabilidad neta estimada** | (11 498 209 + 2 218 953 ‑ 309 000) ÷ 201 722 970 | **≈ 6 %** (antes de gastos comunes) | — | Los **gastos comunes y el impuesto inmobiliario** (que pueden absorber del 0,5 % al 2 % del valor del alquiler) reducen la cifra final, por lo que la rentabilidad neta real para la mayoría de los propietarios se mantiene entre **4 % y 6 % anual**. Esta banda es la que deberías considerar al evaluar si mantener el dept. como inversión o iniciar el proceso de venta, siempre a través de una inmobiliaria y con la escritura correspondiente. ## Cómo se calcula el retorno neto de inversión inmobiliaria en CABA Para calcular el **retorno neto de inversión (ROI)** en un departamento de CABA tenés que partir de la inversión total y restarle todos los costos recurrentes y únicos que genera la operación. La fórmula básica es: \[ \text{ROI}_{\text{neto}}=\frac{\text{Ingresos netos anuales}}{\text{Inversión total}} \] A continuación desglosamos cada componente con datos reales del mercado: | Concepto | Cálculo | Valor (ARS) | Fuente | |---|---|---|---| | **Precio de compra** | USD 131 000 × $ 1 539,87 | $ 201 722 970 | (valor de un dos ambientes medio en CABA, agosto 2026) + (dólar minorista, septiembre 2026) | | **Impuesto de sellos** | 2,7 % × Precio de compra | $ 5 445 320 | (impuesto de sellos en CABA, junio 2026) | | **Ingreso bruto anual por alquiler** | 5,7 % × Precio de compra | $ 11 498 209 | (rentabilidad bruta anual de un departamento en CABA, agosto 2026) | | **Gastos operativos** | (comisión inmobiliaria + mantenimiento + seguros) – **no cuantificados aquí** | – | – | | **Inversión total (ejemplo simplificado)** | Precio de compra + Impuesto de sellos | $ 207 168 290 | – | | **Ingreso neto anual (sin gastos operativos)** | Ingreso bruto – Impuesto de sellos | $ 6 052 889 | – | Con estos números el ROI neto queda: \[ \text{ROI}_{\text{neto}}=\frac{6 052 889}{207 168 290}\times 100 \approx 2,9\% \] En la práctica deberás **restar la comisión inmobiliaria** (que suele pagarse al adquirir y al vender) y los **gastos de mantenimiento** (expensas, reparaciones, seguros). Si, por ejemplo, esos costos sumaran 1 % del valor del inmueble cada año, el ROI neto descendía aproximadamente a 1,9 %. ### Paso a paso para aplicar la fórmula 1. **Convertí el precio del inmueble a pesos** usando el dólar oficial del mes de la transacción. 2. **Aplicá el impuesto de sellos** (2,7 % salvo exención). 3. **Multiplicá el precio por la rentabilidad bruta** (5,7 %) para obtener el ingreso bruto anual. 4. **Restá los costos operativos** (comisión inmobiliaria, expensas, seguros). 5. **Dividí el ingreso neto anual entre la inversión total** y multiplicá por 100 para obtener el porcentaje de ROI neto. Este cálculo te brinda una medida clara de cuánto realmente está generando tu inversión después de considerar los costos más relevantes en el contexto de CABA en 2026. ## Datos clave del informe mensual de Zonaprop 2026 para CABA En el **Informe mensual de Zonaprop 2026** para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) los indicadores que más influyen en el cálculo de la rentabilidad de un depto son los siguientes: | Indicador | Valor | Fuente | |-----------|-------|--------| | Precio publicado del m² en venta | **USD 2 476/m²** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual del precio de venta | **+0,2 %** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación acumulada del precio de venta (YTD) | **+1,1 %** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Distancia al máximo histórico | **11,5 % por debajo** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual | **5,7 %** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Años de alquiler necesarios para recuperar la inversión | **17,6 años** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | ### Qué significa cada dato para vos - **Precio del m²** y sus **variaciones** marcan la tendencia del capital invertido. Un aumento mensual del 0,2 % y una evolución anual de +1,1 % indican que el valor del inmueble sigue subiendo, aunque todavía está 11,5 % por debajo del pico histórico, lo que brinda un colchón de plusvalía potencial. - La **rentabilidad bruta del 5,7 %** se calcula a partir del nivel medio de alquileres que el mercado está pagando en ese momento. Esa cifra ya incorpora la relación entre el ingreso bruto anual y el precio de compra, sin descontar gastos operativos ni impuestos. - El indicador de **17,6 años** para recuperar la inversión muestra cuántos años de alquiler tendrías que percibir para cubrir el valor de adquisición; es una referencia útil para comparar con otras opciones de inversión (por ej. bonos, fondos) y decidir si la operación es atractiva en el horizonte deseado. - **Impuesto de sellos del 2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente) y el **tipo de cambio del dólar minorista (USD 1 = $ 1 539,87)** (septiembre 2026, BCRA) son variables que deberás incorporar al cálculo del costo de adquisición y, por ende, a la rentabilidad neta. En conjunto, estos indicadores te permiten armar una hoja de cálculo que refleje tanto la plusvalía esperada (por la evolución del precio del m²) como la rentabilidad operativa (a través del 5,7 % bruto), para determinar si el retorno neto de la inversión se alinea con tus objetivos financieros. ## Alquiler vs. venta: análisis de rentabilidad y punto de quiebre | Concepto | Valor / Cálculo | |--------------------------------------|--------------------------------------------------------| | Precio medio 2‑ambientes (50 m²) | **USD 131 000** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Impuesto de sellos (2,7 %) | **USD 3 537** (2,7 % × USD 131 000) (junio 2026, AGIP) | | Comisión inmobiliaria + escrituración| Costos adicionales que se suman al precio de venta (no cuantificados) | | Precio de venta por m² | **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual del precio | **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación acumulada 2026 | **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual del alquiler| **5,7 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Años de alquiler para recuperar la inversión | **17,6 años** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | ### Mantener el departamento en alquiler Con una rentabilidad bruta del **5,7 %** anual, el tiempo necesario para recuperar la inversión es de **17,6 años** (Zonaprop, 2026). Ese cálculo parte del precio de compra y supone que el alquiler se mantiene constante y que los costos de mantenimiento, impuestos a los ingresos y eventual vacancia se descuentan, lo que reduce la rentabilidad neta respecto al bruto. ### Vender el inmueble Al vender, el precio de referencia es **USD 131 000** para un depto de dos ambientes (50 m²). El único gravamen estatal obligatorio es el impuesto de sellos del **2,7 %**, que equivale a **USD 3 537**. A este monto se añaden la comisión de la inmobiliaria y los honorarios del escribano, que constituyen un gasto significativo sobre la operación, aunque no se cuantifican aquí. El índice de precios de venta ha registrado una variación mensual de **+0,2 %** y una acumulada del **+1,1 %** en lo que va del año, mientras que el precio actual se sitúa **11,5 %** bajo el máximo histórico (Zonaprop, 2026). Para que la venta resulte más rentable que el alquiler, la plusvalía esperada debe superar la suma del impuesto de sellos y los costos de intermediación y escrituración. ### Punto de quiebre (break‑even) El punto de quiebre se alcanza cuando la ganancia neta por venta (precio – sellos – comisiones – escribanía) iguala al total neto de ingresos que se obtendrían alquilando durante **17,6 años**. En términos prácticos, si esperás mantener el depto en alquiler por menos de ese horizonte y los precios de venta continúan subiendo por encima del **+1,1 %** anual, la opción de vender puede resultar más atractiva. En cambio, si contás con un horizonte de inversión superior a los 18 años, el alquiler tiende a ofrecer mayor rentabilidad neta, siempre considerando los costos implícitos de la operación de venta. ## Barrio a barrio: índices de rentabilidad en los principales sectores de CABA | Barrio | Rentabilidad neta (relativa al promedio del 5,7 % bruto) | |-------------|--------------------------------------------------------| | Palermo | ↑ – alta demanda y buenas ubicaciones, pero precios elevados que reducen ligeramente el rendimiento neto | | Recoleta | ↓ – precios de venta por encima de la media (≈ USD 2 476/m², agosto 2026, Zonaprop) → mayor costo de adquisición y menor rentabilidad neta | | Caballito | ↔ – precio intermedio y buena oferta de alquileres de corto‑plazo, rentabilidad cercana al promedio | | San Telmo | ↑ – turismo y oferta cultural generan alquileres más altos respecto al valor de compra | | Belgrano | ↓ – densidad de viviendas de mayor tamaño (3 ambientes medio ≈ USD 180 000, agosto 2026, Zonaprop) → mayor inversión y rendimiento neto más bajo | | Colegiales | ↔ – equilibrio entre precio de venta y nivel de alquileres, rendimiento similar al promedio | | microcentro | ↓ – predominancia de oficinas y locales, menor rotación de departamentos residenciales | **Factores locales que explican la variación** 1. **Precio de compra** – El precio medio del m² en venta se sitúa en **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop) y varía por barrio. En zonas como Recoleta y Belgrano, el precio supera al promedio, lo que encarece la inversión y reduce la rentabilidad neta. En barrios más céntricos o turísticos (San Telmo, Palermo) el precio es más cercano al promedio, pero la demanda de alquileres es mayor, compensando el costo. 2. **Demanda de alquiler** – La cotización de alquileres está estrechamente ligada a la actividad comercial y turística. Barrios con alta actividad cultural o de oficinas (San Telmo, microcentro) tienden a generar alquileres más altos, elevando la rentabilidad neta. 3. **Tipo de inmueble** – Los departamentos de 2 ambientes (USD 131 000, 50 m²) y 3 ambientes (USD 180 000, 70 m²) son los más comunes en la mayoría de los barrios. La presencia de unidades más grandes eleva el precio de compra sin necesariamente incrementar proporcionalmente el alquiler, lo que baja la rentabilidad neta (ej. Belgrano). 4. **Variación de precios** – El índice de precios de venta en CABA registró una **variación mensual de +0,2 %** y una **variación acumulada del +1,1 % en el año** (agosto 2026, Zonaprop). Un mercado con incrementos moderados favorece la estabilidad de la rentabilidad, pero la distancia del precio actual respecto al máximo histórico (‑11,5 %) indica que aún hay margen de apreciación que impactará el cálculo del retorno neto a futuro. 5. **Impuestos y costos regulatorios** – El impuesto de sellos en CABA es del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente) (junio 2026, AGIP). Este gravamen se incorpora al costo de adquisición y, junto al impuesto a la renta por alquileres, reduce la rentabilidad neta final. En conjunto, la rentabilidad neta de un departamento en CABA se mantiene alrededor del **5,7 % bruto anual** (agosto 2026, Zonaprop). Cada barrio presenta ligeras desviaciones según los factores antes descritos: los que combinan precios de compra moderados y alta demanda de alquiler tienden a superar el promedio, mientras que los de precios más altos y menor rotación de inquilinos quedan por debajo. Esta visión te permite evaluar si la estrategia de mantener el inmueble en alquiler o venderlo es más conveniente según el barrio específico donde se ubique tu propiedad. ## Cuándo es el mejor momento para vender un depto en CABA Cuando empezás a evaluar la venta, lo esencial es cruzar la información macroeconómica con los datos micro del mercado inmobiliario de CABA. **Indicadores macro que no podés pasar por alto** | Indicador | Valor actual | Relevancia para la venta | |------------------------------|--------------|---------------------------| | UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) | $ 2 156,58 (octubre 2026, BCRA) | Refleja la evolución de la inflación y afecta la percepción de valor real del inmueble. | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1 539,87 (septiembre 2026, BCRA) | Influye en la capacidad de compra de los compradores extranjeros y en la comparación precio‑USD. | | Tasa de interés nominal de referencia (BCRA) | — (consulta oficial) | Cuando la tasa sube, el costo del crédito se vuelve más alto y la demanda de compra se enfría; cuando baja, se acelera la absorción. | | Inflación anual | — (consulta oficial) | Un entorno inflacionario alto tiende a impulsar la demanda de activos reales como los inmuebles. | **Señales micro del mercado inmobiliario** - El precio publicado del m² en venta en CABA se mantiene en **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - La variación mensual del precio de venta fue de **+0,2 %** en agosto, mientras que la acumulada del año alcanza **+1,1 %** (ambas, agosto 2026, Zonaprop). - Aún estamos **11,5 %** por debajo del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop). - Los valores promedio de los departamentos son **USD 110 000** (mono‑ambiente de 40 m²), **USD 131 000** (dos ambientes de 50 m²) y **USD 180 000** (tres ambientes de 70 m²) (agosto 2026, Zonaprop). **Cómo interpretar el cruce** 1. **Ciclo de precios**: Si la variación mensual se vuelve positiva de forma sostenida y el diferencial con el máximo histórico se estrecha (< 5 %), el mercado está en fase de recuperación y el momento de venta es más ventajoso. 2. **Inflación vs. UVA**: Cuando la UVA crece a ritmo superior al de la inflación, el valor real del inmueble se refuerza; combinarlo con una baja de la tasa de interés aumenta la capacidad de compra. 3. **Absorción del mercado**: Un incremento en la oferta sin una correspondiente demanda (variación mensual plana o negativa) indica sobreoferta, lo que tiende a bajar precios y retrasar la venta. En conclusión, el mejor instante para vender surge cuando la **tasa de interés está en descenso, la inflación está contenida, el precio del m² muestra un crecimiento mensual continuo y el diferencial respecto al máximo histórico se reduce**, todo ello respaldado por una absorción activa del stock disponible. En ese escenario, la plusvalía se maximiza y la transacción se realiza con mayor rapidez y menor riesgo de postergar la venta. ## Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un departamento en CABA | Concepto | Valor / Indicador | |---------------------------------------|--------------------------------------------------------------| | Precio promedio de venta por m² | USD 2 476/m² (agosto 2026, Zonaprop) | | Rentabilidad bruta anual | 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Años de alquiler para recuperar la inversión | 17,6 años (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación mensual del precio de venta | +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación acumulada 2026 | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Distancia al máximo histórico | 11,5 % por debajo (agosto 2026, Zonaprop) | **1. ¿Cómo calculo la rentabilidad neta?** Primero determiná el ingreso bruto anual de alquiler (alquiler mensual × 12). Restá los gastos operativos habituales (expensas, mantenimientos, seguros) y el impuesto a los ingresos (según la alícuota vigente). El resultado dividido por el precio de compra actualizado (ajustado por UVA $ 2 156,58 – oct 2026, BCRA) da la rentabilidad neta. Compará ese porcentaje con la rentabilidad bruta del 5,7 % para saber cuánto estás “comiendo” en costos. **2. ¿Qué costos implican la venta de un depto?** - **Impuesto de sellos:** 2,7 % del precio de venta (jun 2026, AGIP). Está exento si se trata de la vivienda única de uso permanente y no supera el tope legal. - **Comisión inmobiliaria:** se paga al agente que intermediara la operación; es un gasto que se debe incluir en el cálculo de la rentabilidad final. - **Honorarios del escribano y registro:** costos obligatorios para formalizar la transferencia. **3. ¿Cómo afecta el tipo de cambio a la rentabilidad?** Al convertír el precio de compra o venta a dólares, utilizá el dólar minorista promedio vendedor de $ 1 539,87 (sep 2026, BCRA). Un movimiento adverso del tipo de cambio puede reducir la rentabilidad expresada en dólares, aunque no afecta la rentabilidad en pesos si la operación se financia o se alcanza con UVA. **4. ¿Cuándo conviene vender?** - Si la variación acumulada del precio de venta (+1,1 % en 2026) supera la pérdida esperada por la inflación y la depreciación de la moneda. - Cuando el precio actual está aún un 11,5 % por debajo del máximo histórico, lo que indica espacio de revalorización pero también riesgo de estancamiento. - Si el cálculo de rentabilidad neta muestra que el retorno por alquiler (≈ 5,7 % bruto) es inferior al costo de oportunidad de tu capital. **5. ¿Cuál es la diferencia entre un monoambiente y un tres ambientes en términos de inversión?** El precio medio de un monoambiente es USD 110 000 (40 m²) y el de un tres ambientes USD 180 000 (70 m²) (agosto 2026, Zonaprop). Según la relación precio‑metro cuadrado, los departamentos más grandes suelen ofrecer mejor rentabilidad por unidad de espacio, pero también requieren una inversión inicial mayor. Evaluá ambos escenarios con la fórmula de rentabilidad neta para decidir cuál se alinea mejor con tu horizonte de inversión. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-01. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un departamento en CABA?
Se parte del precio del inmueble (en dólares y convertido a pesos). Se calcula el alquiler bruto anual aplicando el porcentaje de rentabilidad bruta (5,7 %). Luego se deducen el impuesto de sellos (2,7 % del precio), los gastos comunes, el mantenimiento y se suma la plusvalía anual (1,1 % del precio). El resultado dividido por el precio original da la rentabilidad neta, que en 2026 ronda entre 4 % y 6 %.
¿Qué factores influyen en la rentabilidad de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires?
Los principales factores son el precio de compra, el tipo de cambio USD/ARS, la tasa de alquiler bruto del mercado (5,7 % en 2026), el impuesto de sellos al adquirir el inmueble, los gastos y mantención comunes, y la plusvalía anual estimada (1,1 % del valor). Además, la amortización del impuesto de sellos y la evolución de la demanda de alquiler impactan el retorno neto.
¿En qué momento es más rentable vender que alquilar un departamento en CABA?
Resulta más conveniente vender cuando la plusvalía acumulada supera al ingreso neto anual que se obtendría por el alquiler, o cuando la rentabilidad neta del alquiler cae bajo el 4 % esperado. También se considera más atractivo vender si se anticipan revaluaciones del tipo de cambio o cambios regulatorios que reduzcan la rentabilidad del alquiler.
¿Cuál es la rentabilidad bruta promedio de un inmueble en CABA en 2026?
Según el Index CABA de Zonaprop (agosto 2026), la rentabilidad bruta promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se sitúa en el 5,7 % anual.
¿Cuál es el rango de rentabilidad neta esperada para un departamento medio en CABA en 2026?
Tomando en cuenta el precio de un depto de dos ambientes (USD 131 000), el impuesto de sellos, los gastos comunes y la plusvalía anual, la rentabilidad neta queda entre 4 % y 6 % anual.