Qué gastos implica comprar un departamento en CABA y cómo calcularlos
Desglose completo de impuestos, honorarios y costos habituales para que conozcas el costo total de la compra
Al comprar un departamento en CABA debes sumar los gastos obligatorios (impuesto de sellos del 2,7 % del precio, honorarios del escribano, aranceles de registro) y los habituales (comisión inmobiliaria, tasación, certificado de dominio y expensas iniciales). Con este resumen podrás estimar el costo total antes de firmar.
## Resumen de los gastos que implica comprar un departamento en CABA En la compra de un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay dos grupos de gastos que debés tener siempre presentes: los **obligatorios** (impuestos y costos legales) y los **habituales** que acompañan a cualquier transacción inmobiliaria. A continuación tenés un cuadro resumido con cada concepto y una breve explicación de lo que incluye. | Concepto | Detalle | |------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | **Impuesto de sellos** | 2,7 % del valor de la operación (exento si la vivienda es única de uso permanente y no supera el tope vigente) (junio 2026, AGIP). | | **Honorarios del escribano** | Pago al profesional que redacta la escritura, lleva la investigación registral y realiza la inscripción del inmueble. | | **Comisión inmobiliaria** | Porcentaje que percibe la inmobiliaria que intermedió la compra; forma parte del costo total de la operación. | | **Gastos de registro** | Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y el pago de aranceles correspondientes. | | **Tasación** | Valoración del bien requerida por la entidad financiera si la operación se financia mediante crédito hipotecario. | | **Certificado de dominio** | Informe que acredita la titularidad y la ausencia de gravámenes sobre el inmueble antes de la firma de la escritura. | Para dimensionar mejor el impacto de esos costos, poné en perspectiva el precio del mercado: el **precio promedio** de venta es de **USD 2 476 /m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y una variación acumulada del año de **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Un monoambiente medio ronda los **USD 110 000** (40 m²) (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), un dos ambientes unos **USD 131 000** (50 m²) y un tres ambientes aproximadamente **USD 180 000** (70 m²) (mismas fuentes). Tené presente que, a diferencia de otras ciudades, el **volumen de escrituras** en CABA registró una variación interanual de **‑9 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica una ligera desaceleración del mercado y subraya la importancia de considerar cada uno de los gastos descritos antes de cerrar la compra. ## Impuesto de sellos en CABA 2026 En la compra de un depto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el **Impuesto de Sellos** constituye uno de los costos obligatorios que debés considerar al momento de cerrar la operación. A partir de junio de 2026, la alícuota vigente es del **2,7 %** (junio 2026, AGIP). ### ¿Cómo se determina la base gravable? | Concepto | Detalle | |----------|---------| | **Valor de la escritura** | Es la suma total que aparece en el título de propiedad, es decir, el precio pactado por el inmueble más cualquier otro ítem que forme parte del contrato (por ejemplo, muebles o expensas incluidas). | | **Exención** | La alícuota se **exenta** cuando se trata de una **vivienda única de uso permanente** y el monto total de la operación no supera el tope establecido por la normativa (junio 2026, AGIP). | ### Momento del pago El impuesto se liquida **al firmar la escritura pública**, por lo que su pago recae sobre el comprador al momento de recoger la boleta de la AFIP y abonar el importe correspondiente. La inmobiliaria y el escribano coordinan la gestión del pago, entregándote el certificado de cancelación que será requisito indispensable para inscribir la propiedad a tu nombre. ### Qué tenés que hacer 1. **Solicitar al escribano la liquidación del impuesto** antes de la firma. 2. **Verificar si calificás para la exención** (vivienda única, uso permanente y dentro del tope). 3. **Abonar el 2,7 %** (o el importe resultante tras aplicar la exención) antes de la inscripción registral. Recordá que el Impuesto de Sellos es un tributo provincial y su cálculo no depende de la variación de precios ni de la rentabilidad del inmueble; es una carga fija que se suma a los otros gastos de escrituración, por lo que debe estar presente en tu presupuesto de cierre. ## Comisión inmobiliaria y honorarios de la agencia La comisión inmobiliaria es el honorario que cobra la agencia por mediar en la compra‑venta de un departamento. Se pacta como un **porcentaje del precio de venta** y, salvo que se acuerde lo contrario, lo paga el comprador al momento de firmar la escritura. A diferencia de otros gastos fijos (por ejemplo, el impuesto de sellos del 2,7 % (AGIP, junio 2026)), la comisión no está regulada por ley; su valor se negocia entre la parte interesada y la inmobiliaria, y refleja la complejidad del servicio prestado. Entre las tareas que incluye dicho honorario están: - **Publicación y difusión** del inmueble en portales y redes profesionales. - **Gestión de visitas** y filtrado de pretensiones económicas de los potenciales compradores. - **Elaboración y coordinación** de la documentación preliminar (carta de intención, solicitar informes de dominio, etc.). - **Negociación del precio y condiciones** contractuales, apoyando al comprador para obtener la mejor oferta posible. - **Acompañamiento** hasta la firma de la escritura, asegurando que el trámite con el escribano se complete sin contratiempos. Para poner en contexto la magnitud del precio sobre el que se aplicará la comisión, a continuación se muestra una tabla con los valores medios de referencia en CABA (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA): | Tipo de inmueble | Área aproximada | Precio medio (USD) | |------------------|----------------|-------------------| | Monoambiente | 40 m² | 110 000 | | Dos ambientes | 50 m² | 131 000 | | Tres ambientes | 70 m² | 180 000 | Estos importes son la base sobre la que la inmobiliaria calculará su porcentaje de honorario. Al incluir la comisión en el cálculo total de la operación, podés anticipar el desembolso necesario y compararlo con el **precio por m²** de USD 2 476 (mes agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) o con la variación mensual del +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). En definitiva, la comisión inmobiliaria cubre todo el proceso de intermediación, garantizando que la compra se realice de forma segura y profesional, con respaldo tanto de la agencia como del escribano. ## Honorarios del escribano y gastos de escrituración Los honorarios del escribano no son un valor fijo; se rigen por la tabla de aranceles de la Cámara de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y pueden variar según dos criterios principales: **el precio de la operación** y **la complejidad documental** (escritura simple, presencia de hipotecas, constitución de sociedades, etc.). En la práctica, el rango de honorarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires suele situarse entre un porcentaje bajo y uno más alto, ambos establecidos por la normativa vigente, por lo que es imprescindible solicitar al escribano una cotización detallada antes de cerrar la compra. Aparte de los honorarios profesionales, la operación incluye otros gastos notariales y registrales obligatorios: | Concepto | ¿En qué consiste? | Comentario | |------------------------------------------|-------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------| | **Honorarios del escribano** | Remuneración del profesional por la redacción y otorgamiento de la escritura. | Depende del valor del inmueble y la complejidad del trámite. | | **Gastos de escrituración** | Copias, certificados y otros documentos exigidos para la escritura. | Son costos fijos cuyo monto lo determina el propio estudio notarial. | | **Inscripción en el Registro de la Propiedad** | Pago por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). | También regulado por aranceles; el importe varía con el valor registral. | | **Sellos notariales** | Impuesto interno que el escribano desembolsa al Estado al momento de la escritura. | El monto se calcula sobre la base del valor de la operación. | | **Certificados de dominio y gravámenes** | Búsqueda de antecedentes registrales que garantizan la inexistencia de cargas. | Costos unitarios que dependen del número de certificados solicitados. | En la práctica, al solicitar el presupuesto al escribano, recibirás un desglose que combina los honorarios profesionales con los gastos de escrituración y registro. Ese detalle te permitirá comparar diferentes estudios notariales y planificar con precisión el capital necesario para cubrir todos los conceptos obligatorios antes de recibir la escritura definitiva del departamento. ## Expensas iniciales y contribuciones municipales Al cerrar la compra, el comprador debe asumir **expensas iniciales** y **contribuciones municipales** que, aunque no aparecen en el presupuesto de la operación, influyen significativamente en el costo total del inmueble. ### Expensas al momento de la compra | Concepto | Qué cubre | Comentario | |------------------------------|------------------------------------------------------------|----------------------------------------| | Obra de adecuación | Terminaciones, pintura, baldosas, puertas interiores | Se paga una sola vez; el monto depende del estado del departamento y del coeficiente de división del edificio | | Mantenimiento inicial | Limpieza de áreas comunes, inspección de ascensor, seguridad | Suele abonarse como cuota adelantada para cubrir los primeros meses de gestión | | Agua y saneamiento | Lectura inicial del medidor, depósito de garantía | La compañía de Aguas Argentinas exige un pago previo que se descuenta de la factura mensual | Estas partidas pueden oscilar según la antigüedad del edificio y el nivel de equipamiento. Por ejemplo, en un departamento de 50 m² cuyo valor ronda los **USD 131.000** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), la obra de adecuación puede representar entre el 1 % y el 3 % del precio, aunque el porcentaje exacto dependerá del alquiler del espacio y la política del consorcio. ### Contribuciones municipales 1. **Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL)**: se calcula en base al valor fiscal del inmueble y el coeficiente de superficie. Es un tributo anual que se abona en dos cuotas (abril y octubre) y cubre el mantenimiento de la vía pública y el alumbrado urbano. 2. **Tasa de Seguridad e Higiene**: también vinculada al valor fiscal, financia la inspección de emergencias, brigadas contra incendios y obras de higiene urbana. Ambas contribuciones se facturan a través de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y su importe suele variar entre **0,5 % y 1 %** del valor fiscal; sin embargo, el cálculo exacto dependerá de la zona y la clasificación del edificio. En suma, al presupuestar la compra debés sumar estas expensas y tributos a los costos ya considerados (sellos, comisión inmobiliaria, honorarios del escribano, etc.). Tener claridad sobre ellos evita sorpresas en los primeros meses de posesión y permite planificar mejor la gestión financiera del nuevo hogar. ## Costos adicionales que no pueden omitirse En la práctica, el precio de la vivienda es solo la punta del iceberg. Además de los ítems ya analizados, existen **cargos obligatorios que no pueden omitirse** al concretar la compra de un depto. Cada uno de ellos recae en momentos distintos del proceso y, si no se planifica, pueden descolocar el presupuesto final. | Concepto | Qué cubre | Quién lo paga | |------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------|----------------| | **Informe de dominio** | Verifica la titularidad del inmueble y detecta posibles limitaciones o embargos. Se solicita al Registro de la Propiedad Inmueble y su costo depende del valor registral. | Comprador | | **Certificado de gravámenes**| Constata la inexistencia de deudas, hipotecas o restricciones que pesen sobre la unidad. Se obtiene en el Registro de la Propiedad y suele acompañarse del informe de dominio. | Comprador | | **Seguros obligatorios** | • **Seguro de incendio** (exigido por la mayoría de las inmobiliarias y bancos).• **Seguro de caución** (requerido por el escribano para cubrir posibles contingencias). | Comprador (aunque el seguro de incendio puede ser asumido por la inmobiliaria y repercutido en el precio). | | **Costos de gestión bancaria**| Honorarios por la apertura de la cuenta vinculada al préstamo, estudio de la solicitud y emisión de la documentación crediticia. | Comprador (aunque el banco suele detallarlo en la tabla de amortización). | | **Ajustes por préstamo hipotecario**| Pueden incluir: gastos de tasación, comisión por apertura, seguros de vida o de desempleo vinculados al crédito, y, en algunos casos, costos de cancelación anticipada si se opta por refinanciar. | Comprador (negociables con la entidad bancaria). | ### Qué tenés que hacer 1. **Solicitar el informe de dominio y el certificado de gravámenes** antes de firmar la promesa: así evitás sorpresas de último momento. 2. **Contratar los seguros obligatorios** con la cobertura mínima exigida por la entidad financiera; compará pólizas para encontrar la mejor relación precio‑cobertura. 3. **Pedir al banco una desglose de todos los costos de gestión** antes de firmar la carta de crédito; la normativa obliga a la transparencia y te permite comparar ofertas. 4. **Revisar bien los ajustes del préstamo**: algunos bancos aplican márgenes variables o comisiones por seguros que pueden aumentar la cuota mensual. Sumados a los gastos ya descritos, estos ítems pueden representar entre el 2% y el 5% del valor de la operación, por lo que es fundamental incorporarlos al cálculo del presupuesto total antes de cerrar la compra. ## Cómo calcular el costo total de compra y dónde encontrar inmuebles Bercovich Real Estate | Concepto | Cálculo | Monto (USD) | |----------------------------------|------------------------------------------------------|-------------| | Precio base (2 ambientes) | USD 131 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | 131 000 | | Impuesto de sellos 2,7 % | 131 000 × 0,027 = 3 537 (junio 2026, AGIP) | 3 537 | | Comisión inmobiliaria* | Según la política de la inmobiliaria (≈ 3 % del precio) | — | | Honorarios del escribano* | Según tabla de aranceles (≈ 1 % del precio) | — | | Expensas iniciales* | Dependen del edificio y del nivel de consumo | — | | **Total estimado** | 131 000 + 3 537 + otros conceptos | ≈ 134 537 | \* Estos rubros varían según la inmobiliaria y el escribano que elijas; la tabla sirve como referencia para que incluyas los valores que te indiquen en la negociación. ### Simulá tu costo total con la herramienta de Bercovich 1. Entrá a la página [bercovich.com/simulador‑costo‑total](https://www.bercovich.com/simulador-costo-total). 2. Seleccioná el tipo de inmueble (mono‑, dos‑ o tres ambientes) y la superficie en m². 3. Ingresá el precio de venta (tomá como referencia el valor medio: USD 131 000 para 50 m², USD 180 000 para 70 m²; datos de agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). 4. El simulador te muestra automáticamente el impuesto de sellos (2,7 % salvo exención por vivienda única de uso permanente) y te permite cargar los honorarios de inmobiliaria y escribano que te haya indicado tu agente. 5. Obtendrás un desglose completo y la suma final, que podés imprimir o compartir con tu asesor financiero. ### ¿Dónde encontrá los departamentos de Bercovich? Bercovich mantiene un stock actualizado en los barrios con mayor demanda. A continuación los enlaces directos a los listados más solicitados: - **Palermo** – [bercovich.com/departamentos/palermo](https://www.bercovich.com/departamentos/palermo) - **Recoleta** – [bercovich.com/departamentos/recoleta](https://www.bercovich.com/departamentos/recoleta) - **Belgrano** – [bercovich.com/departamentos/belgrano](https://www.bercovich.com/departamentos/belgrano) - **Caballito** – [bercovich.com/departamentos/caballito](https://www.bercovich.com/departamentos/caballito) Explorá cada sección para filtrar por metros cuadrados, rango de precio y número de ambientes. Cada anuncio incluye la información de costos adicionales (expensas, contribuciones municipales, etc.) y el botón “Solicitar información” que te conecta directamente con la inmobiliaria responsable, garantizando que la operación cuente con el escribano y la asesoría profesional que exige la normativa vigente. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-24. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos y sellos paga el comprador al adquirir un depto en CABA?
El comprador debe abonar el impuesto de sellos, que equivale al 2,7 % del valor de la operación, salvo excepción cuando la vivienda es única, de uso permanente y no supera el tope vigente (según AGIP, junio 2026).
¿Cuánto cobra normalmente la inmobiliaria y quién lo paga?
La comisión inmobiliaria se pacta con la inmobiliaria que intermedió la compra y, por costumbre, la asume el comprador. El porcentaje exacto varía según el contrato y el mercado.
¿Qué costos adicionales (escrituración, gestoría, expensas) hay que considerar al cerrar la compra?
Además del impuesto de sellos, se deben contemplar los honorarios del escribano, los aranceles de inscripción en el Registro de la Propiedad, la tasación (si se financia), el certificado de dominio y las expensas iniciales del depto.
¿Cómo se calcula el impacto de estos gastos respecto al precio del inmueble?
Se parte del precio de venta (por ejemplo, USD 2 476 /m² en agosto 2026) y se suman los porcentajes y tarifas de cada concepto (sellos, comisión, honorarios, aranceles, etc.) para obtener el costo total y la carga financiera real del comprador.
¿Qué documentos obligatorios deben presentarse antes de firmar la escritura?
Es necesario contar con el certificado de dominio, que acredita la titularidad y la ausencia de gravámenes, y la tasación del bien cuando se solicite financiación, además de la escritura que redacta el escribano.