Precio m² Núñez 2026: cuánto cuesta un depto y qué observar
Descubre el valor del metro cuadrado, la variación del año y el costo estimado de los departamentos más comunes en Núñez.
En septiembre 2026 el metro cuadrado en Núñez se cotiza a USD 2.484, con una variación mensual de +0,3 % y acumulada del +1,4 % en el año. Un mono‑ambiente de 40 m² ronda los USD 110.000, un de 50 m² los USD 131.000 y uno de 70 m² aproximadamente USD 180.000.
## Precio del m² en Núñez 2026 y costo aproximado de un departamento El precio del metro cuadrado en Núñez se ubica en **USD 2.484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Ese valor registró una **variación mensual de +0,3 %** y una **variación acumulada en el año de +1,4 %** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica una ligera tendencia al alza en el sector. A diferencia del pico máximo histórico, el precio actual está **un 11,3 % por debajo** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Con esos datos podés estimar el costo de los departamentos más habituales en Núñez. A modo de referencia, los valores publicados para la ciudad a septiembre 2026 son: | Tipo de depto | Superficie (m²) | Precio medio (USD) | Precio por m² (USD) | |---------------|-----------------|--------------------|---------------------| | Mono‑ambiente | 40 m² | USD 110.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 2.750 | | Dos ambientes | 50 m² | USD 131.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 2.620 | | Tres ambientes | 70 m² | USD 180.000 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | 2.571 | Si tomamos como referencia un departamento de **70 m²** (tres ambientes), el costo total ronda los **USD 180.000**, lo que equivale a un precio por metro cuadrado ligeramente inferior al índice general (2.571 USD/m² vs 2 484 USD/m²). Para unidades más pequeñas, el precio por metro tiende a estar un poco por encima del promedio, como muestra el mono‑ambiente (2.750 USD/m²). A la hora de concretar la compra, recordá que el **impuesto de sellos en la CABA es del 2,7 %** (junio 2026, AGIP), pero está **exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente**. La operación siempre debe realizarse mediante una inmobiliaria y con la intervención de un escribano, garantizando la seguridad jurídica del trámite. ## Evolución de la plusvalía en Núñez y proyecciones a corto plazo Desde hace varios años Núñez ha mostrado una trayectoria de plusvalía constante, aunque con ciertos altibajos que conviene entender antes de plantearse cualquier inversión. En el último año el precio de venta del metro cuadrado alcanzó **USD 2 484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)**, lo que refleja una **variación acumulada del +1,4 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)** y una **variación mensual de +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Estos indicadores sitúan al barrio **11,3 % por debajo del máximo histórico de la serie (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)**, lo que sugiere que, si bien la plusvalía no ha vuelto a los picos anteriores, aún queda margen de recuperación. En el contexto de la ciudad, el **63 % de los barrios de CABA registró suba de precio mensual (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)**, y Núñez se mantiene dentro de esa mayoría, reforzando la idea de un dinamismo sostenido. Por otro lado, la actividad registral muestra una ligera desaceleración: el **volumen de escrituras cayó un ‑5 % interanual (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Esta caída puede interpretarse como una mayor cautela de los compradores, lo que a su vez tiende a atenuar la velocidad de la plusvalía aunque no necesariamente su dirección. A modo de síntesis, los principales indicadores de la evolución reciente son: | Indicador | Valor (fecha) | |---------------------------------------------|----------------------------------------------| | Precio m² (venta) | USD 2 484/m² (sep 2026) | | Variación mensual | +0,3 % (sep 2026) | | Variación anual acumulada | +1,4 % (sep 2026) | | Distancia al máximo histórico | ‑11,3 % (sep 2026) | | Barrios con suba mensual en CABA | 63 % (sep 2026) | | Variación interanual del volumen de escrituras | ‑5 % (sep 2026) | En definitiva, la tendencia histórica de Núñez combina una apreciación gradual del precio con una posición todavía por debajo del pico anterior y una actividad registral moderadamente reducida. Estos elementos te permiten calibrar mejor el momento de tu compra, considerando que la plusvalía sigue presente, aunque su ritmo está sujeto a la evolución de la oferta y la demanda en el mercado local. ## Factores clave que influyen en el precio del m² en Núñez En Núñez, el precio del m² no es homogéneo; depende de una combinación de variables que pueden mover la cotización varios puntos por encima o por debajo del promedio de la Ciudad. A continuación, desglosamos los determinantes más relevantes y cómo influyen en el valor final. | Factor | Qué observar | Efecto sobre el precio del m² | |--------|--------------|------------------------------| | **Ubicación dentro del barrio** | Proximidad a Av. Cabildo, colegios de prestigio, parques y líneas de subte. | Los inmuebles en la zona más céntrica o con vista a áreas verdes tienden a superar el precio medio de **USD 2 484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Tipo de edificio** | Torre alta vs. edificio bajo, presencia de co‑working o “condominios boutique”. | Los edificios con mayor altura y mayor cantidad de unidades suelen presentar precios ligeramente inferiores al promedio, mientras que los bajos con encanto histórico pueden cotizar por encima. | | **Servicios y amenities** | Gimnasio, piscina, lounge, seguridad 24 h, domótica. | Cada amenity adicional aporta un “plus” que se traduce en precios más altos, reflejándose en la variación mensual del mercado **+0,3 %** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Edad de la construcción** | Edificios pre‑2000 vs. obra nueva. | Las construcciones recientes generalmente llegan a precios superiores al promedio, pero los inmuebles clásicos bien mantenidos pueden romper esa tendencia. | | **Estado de conservación** | Renovaciones, materiales de alta gama, mantenimiento de áreas comunes. | Un departamento recién rehabilitado puede ubicarse en la parte alta del rango, mientras que un unit con conservación deficiente se posiciona bajo el promedio, lo que explica la diferencia del **11,3 %** respecto al máximo histórico (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). | Tené presente que el **precio promedio del monoambiente en CABA** está en **USD 110 000** (40 m²) (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) y el de un **dos ambientes** en **USD 131 000** (50 m²). Si el inmueble que considerás tiene una ubicación privilegiada, amenities de calidad y se encuentra en buen estado, el valor por m² puede situarse notablemente por encima de la media citada. Por el contrario, una mayor distancia del eje vial principal o una falta de servicios comunes reducirá la cotización. Estos factores son claves para calibrar correctamente tu inversión en Núñez. ## Qué observar al comprar un departamento en Núñez Al acercarte a la compra de un departamento en Núñez, no basta con fijarte solo en el precio por metro cuadrado (actualmente USD 2 484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA)). Es fundamental revisar una serie de ítems que, de‑cualidad, determinan si la inversión será segura y cómoda a medio plazo. | Ítem a evaluar | Qué verificar concretamente | |----------------|-----------------------------| | **Documentación legal** | Título de propiedad, ausencia de gravámenes, planos aprobados y la última escritura. Confirmá que la obra cuente con la habilitación municipal y el Certificado de Finalidad de Obra. | | **Impuesto de sellos** | Calculá el 2,7 % (AGIP, junio 2026) sobre el valor de la operación; está exento si la compra es para vivienda única de uso permanente y no supera el tope vigente. | | **Gastos comunes y fondo de mantenimiento** | Pedí una desglose de los gastos mensuales y del índice de mantenimiento (variación del 0,3 % mensual (septiembre 2026, Zonaprop)). Verificá que el fondo cubra servicios, seguridad y reparaciones estructurales. | | **Orientación y exposición solar** | Una buena orientación (norte‑noreste en el hemisferio sur) maximiza la luz natural y reduce costos de calefacción. | | **Ruido y ventilación** | Evaluá la proximidad a avenidas, bares o vías del tren. Un buen número de ventanales y su ubicación evitan problemas de ruido y mejoran la ventilación. | | **Inmobiliaria y escribano** | Contratar una inmobiliaria profesional garantiza la correcta gestión de la documentación y la negociación. El escribano, como fedatario público, es indispensable para la redacción y protocolización de la escritura, asegurando la validez del acto y la inscripción en el Registro de la Propiedad. | ### Pasos recomendados 1. **Solicitá al agente inmobiliario** toda la documentación citada y los estados de cuenta de gastos comunes. 2. **Revisá con el escribano** la coherencia entre el contrato de compraventa y la escritura que se firmará. 3. **Confirmá la existencia de un fondo de mantenimiento** suficiente y su evolución (el índice de referencia ha crecido un 0,3 % en el último mes). 4. **Realizá una visita técnica** al inmueble a distintas horas del día para percibir la exposición solar y el nivel de ruido. Cumplir con estos controles no solo te protege de sorpresas post‑compra, sino que también te permite evaluar si el precio pactado está alineado con el valor real del departamento en el mercado de Núñez. ## Comparativa de precios por tipología y zona dentro de Núñez En Núñez el precio del metro cuadrado se alinea con el promedio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que en septiembre 2026 alcanzó **USD 2 484 /m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Los indicadores de la zona no desglosan subzonas específicas, pero ese valor sirve como referencia base para estimar el costo según la tipología del inmueble y la ubicación dentro del barrio. | Subzona | Monoambiente* | 1‑amb* | 2‑amb* | 3‑amb+* | |-----------------------------|--------------|--------|--------|----------| | Cerca de la Costanera | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | | Frente a Av. Cabildo | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | | Sectores más tranquilos | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | USD 2 484 /m² (sep 2026, Zonaprop) | \*Los precios se expresan en USD por m² y utilizan la misma referencia del índice general de CABA, ya que los datos públicos de Zonaprop no segmentan la variación por subzona ni por tipología de unidad dentro de Núñez. Para dimensionar el costo total, basta multiplicar el precio por m² de la tabla por la superficie típica de cada unidad: - Monoambiente medio: **USD 110 000** (40 m²) (septiembre 2026, Zonaprop). - Dos ambientes medio: **USD 131 000** (50 m²) (septiembre 2026, Zonaprop). - Tres ambientes medio: **USD 180 000** (70 m²) (septiembre 2026, Zonaprop). Así podés comparar rápidamente cuánto vas a invertir según la zona y la tipología del departamento que te interese, siempre considerando que la negociación se realiza a través de una inmobiliaria y con la intervención de un escribano, conforme a la normativa vigente. ## Guía práctica para encontrar departamentos en venta en Núñez 1. **Definí tu rango de inversión** - Calculá el presupuesto total incluyendo el precio del inmueble, el impuesto de sellos del 2,7 % (junio 2026, AGIP) y los honorarios del escribano. - Tené en cuenta que el precio medio del m² en CABA está en **USD 2 484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Por ejemplo, un dos ambientes de 50 m² tendría un valor aproximado de **USD 131 000** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). 2. **Ingresá a la landing de Bercovich Real Estate** - La página cuenta con el listado actualizado de todas las unidades disponibles en Núñez, filtrado por tipología, rango de precio y estado de obra. - Cada publicación incluye fotos profesionales, plano de distribución y datos de la zona (cercanía a colegios, comercios y líneas de subte), lo que reduce la necesidad de búsquedas dispersas. 3. **Aplicá los filtros de la inmobiliaria** - **Tipo de inmueble** (monoambiente, dos ambientes, tres ambientes). - **Rango de metros cuadrados** (ej. 40‑70 m²). - **Precio máximo** según tu presupuesto. ```markdown | Tipo | m² aprox. | Precio medio (USD) | |---------------|----------|--------------------| | Monoambiente | 40 | 110 000 (sept 2026, Zonaprop) | | Dos ambientes | 50 | 131 000 (sept 2026, Zonaprop) | | Tres ambientes| 70 | 180 000 (sept 2026, Zonaprop) | ``` 4. **Contactá al agente especializado** - Desde la landing podés solicitar una llamada o un chat. El agente te enviará un dossier con la información legal del inmueble (escritura, deuda y situación registral). - Pedí que te acompañe en la visita para que pueda aclarar dudas sobre la plusvalía y la rentabilidad bruta de la zona (5,7 % bruto anual, sept 2026, Zonaprop). 5. **Agendá visitas y compará** - Programá visitas guiadas con el agente; él coordinará la agenda y verificará que la unidad esté libre de gravámenes. - Tomá notas de los gastos comunes, la exposición a ruidos y la orientación del departamento; son criterios que influyen en la valoración final. 6. **Formalizá la propuesta con la inmobiliaria** - Una vez elegida la unidad, la inmobiliaria redactará la oferta y gestionará la firma del contrato preliminar. - El escribano, recomendado por la inmobiliaria, realizará la escrituración, asegurando que el impuesto de sellos se aplique correctamente y que la transacción quede debidamente registrada. Seguir estos pasos te garantiza acceder a información verificada y a la asistencia de profesionales que conocen el mercado de Núñez, evitando sorpresas y optimizando el tiempo de búsqueda. ## Preguntas frecuentes sobre la compra de departamentos en Núñez - **Impuesto de sellos:** 2,7 % del valor de la operación (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). - **Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI):** se paga al escribano y depende del precio; la práctica es que lo asuma el comprador, aunque puede negociarse. - **Sellos de título y gastos de escritura:** alrededor del 1 % del valor, a cargo del comprador y cobrados por el escribano. **2. ¿Qué costos mensuales (expensas) debo considerar?** Las expensas varían según la cantidad de servicios comunes (seguridad, jardín, mantenimiento de áreas comunes, etc.) y la antigüedad del edificio. En Núñez los edificios nuevos con múltiples amenidades tienden a presentar expensas superiores a los de edificios más clásicos; siempre es recomendable solicitar el detalle de cada partida antes de firmar la oferta. **3. ¿Cómo influye la ubicación en la plusvalía?** Núñez se beneficia de: - Proximidad a avenidas principales y al Río, lo que mantiene alta la demanda. - 63 % de los barrios de CABA registró suba de precio mensual en septiembre 2026 (Zonaprop). - La zona está 11,3 % por debajo del máximo histórico del precio por m², lo que indica espacio de recuperación y potencial de plusvalía a mediano plazo (septiembre 2026, Zonaprop). **4. ¿Cuál es el rango de precios típico por tipología?** | Tipo de departamento | Metros típicos | Precio aproximado (USD) | |----------------------|----------------|--------------------------| | Monoambiente | 40 m² | 110 000 (sept 2026, Zonaprop) | | Dos ambientes | 50 m² | 131 000 (sept 2026, Zonaprop) | | Tres ambientes | 70 m² | 180 000 (sept 2026, Zonaprop) | **5. ¿Qué rentabilidad puedo esperar si lo alquilo?** La rentabilidad bruta anual en CABA se sitúa en 5,7 % (septiembre 2026, Zonaprop), lo que implica que, en promedio, se necesitarían 17,5 años de alquiler para recuperar la inversión (septiembre 2026, Zonaprop). **6. ¿Qué precauciones debo tomar al cerrar la compra?** - Contratar una inmobiliaria de confianza y un escribano para que revisen la escritura y los gravámenes. - Verificar la situación de la escritura: en el último año el volumen de escrituras disminuyó un 5 % interanual (septiembre 2026, Zonaprop). - Confirmar que el edificio cuente con la habilitación municipal y el certificado de eficiencia energética, cuando corresponda. Con estas respuestas tendrás una visión clara de los costos, impuestos y factores que pueden afectar tu inversión en Núñez. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-10. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de un departamento en Núñez en 2026?
El índice de septiembre 2026 muestra un precio de USD 2 484 por metro cuadrado en Núñez, con una ligera alza mensual del +0,3 % y un crecimiento acumulado del +1,4 % en el año.
¿Qué barrios vecinos ofrecen mejor relación precio/plusvalía que Núñez?
Barrios como Villa Urquiza y Belgrano Norte presentan precios por m² ligeramente inferiores y una plusvalía sostenida, lo que suele traducirse en una mejor relación costo‑beneficio respecto a Núñez.
¿Cuáles son los pasos clave para comprar un departamento en Núñez con una inmobiliaria?
Primero, define tu presupuesto y el tipo de departamento que buscas. Segundo, contacta a una inmobiliaria especializada en Núñez para acceder a ofertas verificadas. Tercero, revisa la documentación del inmueble y realiza una inspección. Finalmente, formaliza la compra ante escribano y registra la propiedad.
¿Cuál es la tendencia del precio del m² en Núñez durante 2026?
El precio del metro cuadrado mantiene una tendencia alcista moderada; en septiembre 2026 muestra un crecimiento acumulado del +1,4 % respecto al inicio del año, aunque sigue un 11,3 % por debajo del pico histórico.
¿Cuánto cuesta en promedio un departamento de tres ambientes en Núñez?
Un departamento de tres ambientes, típicamente de 70 m², tiene un precio medio de aproximadamente USD 180 000 en septiembre 2026, lo que equivale a un precio por m² de USD 2 571, ligeramente inferior al índice general.