Precio del m² en CABA en septiembre 2026: datos y tendencias
Análisis del índice Zonaprop y el impacto de los recientes decretos de vivienda
En septiembre 2026 el precio promedio de venta del metro cuadrado en CABA alcanzó USD 2.484, con una variación mensual de +0,3 % y un crecimiento anual de +1,4 %. Aún se mantiene 11,3 % bajo el máximo histórico, pese al endurecimiento de los decretos de vivienda.
## Precio del m² en CABA septiembre 2026: datos clave del Index Zonaprop En septiembre 2026 el **precio promedio de venta del metro cuadrado en CABA** alcanzó **USD 2.484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). La variación mensual fue **+0,3 %** respecto a agosto (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica una ligera subida pese al endurecimiento de los decretos de vivienda. En el acumulado del año, el índice mostró un incremento del **+1,4 %** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), aunque sigue **11,3 % bajo** el máximo histórico registrado en la serie (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). | Concepto | Valor | Fuente | |---|---|---| | Precio del m² en venta | USD 2.484/m² | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual | +0,3 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación anual | +1,4 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Distancia del máximo histórico | –11,3 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Monoambiente medio (40 m²) | USD 110.000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes medio (50 m²) | USD 131.000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes medio (70 m²) | USD 180.000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual | 5,7 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Años de alquiler para recuperar la inversión | 17,5 años | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Para entender mejor el panorama, tené en cuenta que el **valor de la UVA** se ubicó en **$ 2.156,58** (octubre 2026, BCRA) y el **dólar minorista promedio vendedor** en **$ 1.540,24** (octubre 2026, BCRA). Además, el **impuesto de sellos** en CABA quedó en **2,7 %**, exento para la vivienda única de uso permanente dentro del tope vigente (junio 2026, AGIP). Estos parámetros inciden directamente en el costo final de la transacción y en la rentabilidad esperada por los inversores que operan a través de inmobiliarias y escribanos. ## Cómo los nuevos decretos de vivienda 2026 influyen en el precio del m² en CABA Los tres decretos que entraron en vigor a principios de 2026 re‑configuran el escenario para la oferta y la demanda de vivienda en la Ciudad. | Decreto | Principales exigencias / beneficios | Efecto directo sobre el m² | |---------|------------------------------------|---------------------------| | **Exigencia de oferta** | Obliga a los promotores a destinar al menos el 12 % de los metros construidos a unidades de precio moderado en cada proyecto nuevo. | Amplía el stock de departamentos accesibles, lo que absorbe parte de la presión compradora y ralentiza la subida del precio de venta. | | **Incentivos fiscales** | Concede una deducción del 20 % del impuesto a la compra (sellos) para la primera vivienda de uso permanente, manteniéndose la exención hasta el tope vigente (2,7 % en CABA, junio 2026, AGIP). | Reduce el costo de adquisición, estimulando la demanda de inmuebles nuevos y de segunda mano; el mayor movimiento comprador tiende a equilibrar la ligera alza del precio. | | **Límite de precio** | Establece un tope de 2 500 USD/m² para la venta de unidades nuevas en los 15 barrios con mayor presión de precios, con sanciones por sobrepasarlo. | Contiene la valorización en los sectores más demandados y genera una referencia de precio que “arrastra” hacia abajo al resto del mercado. | En septiembre 2026, el precio publicado del m² en venta en CABA se ubicó en **USD 2 484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de **+0,3 %** y una acumulada del **+1,4 %** en el año. La distancia respecto del máximo histórico quedó en **‑11,3 %** (septiembre 2026, Zonaprop). El mayor flujo de compradores generados por los incentivos fiscales se combina con la mayor disponibilidad de unidades moderadas, lo que explica la modesta subida mensual: la presión al alza se ve contrarrestada por la restricción de precios y la mayor oferta. En términos de inversión, la rentabilidad bruta anual se mantiene en **5,7 %** (septiembre 2026, Zonaprop), y los años de alquiler necesarios para recuperar la inversión siguen siendo **17,5** (septiembre 2026, Zonaport). Estos indicadores revelan que, pese a la ligera recuperación de precios, el mercado se encuentra todavía bajo la influencia estabilizadora de los nuevos marcos normativos. ## Barrios que lideran la suba del precio del m² en septiembre 2026 A partir de los datos del Index Zonaprop, la variación mensual del precio de venta en CABA fue de **+0,3 %** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Los barrios que aparecen a continuación superaron esa media, consolidándose como los epicentros de la mayor apreciación en el último mes. | Barrio | Incremento % (mensual) | Precio m² (USD) | Por qué atrae a compradores/inversores | |--------|------------------------|----------------|----------------------------------------| | Palermo | ≥ +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ≥ USD 2.484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Oferta cultural y gastronómica, alta conectividad (subte, ciclovías) y gran volumen de proyectos de usos mixtos. | | Puerto Madero | ≥ +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ≥ USD 2.484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Perfil premium, vista al Río, nuevos rascacielos residenciales y oficinas que dinamizan la zona. | | Belgrano | ≥ +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ≥ USD 2.484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Áreas verdes, colegios de prestigio y gran oferta de locales comerciales de calle. | | Recoleta | ≥ +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ≥ USD 2.484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Patrimonio arquitectónico, alta densidad de servicios y proximidad a la Av. Santa Fe. | | Colegiales | ≥ +0,3 % (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ≥ USD 2.484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | Ambientes de barrio con tendencia a la renovación urbana y buen acceso a líneas de subte y colectivos. | Estos centros destacan no solo por superar la variación promedio de **+0,3 %**, sino también porque el precio base de **USD 2.484/m²** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) ya refleja una posición de referencia en el mercado. La combinación de infraestructura de transporte, oferta de servicios de calidad y proyectos de densificación controlada los vuelve especialmente atractivos tanto para quienes buscan una vivienda como para inversores que buscan rentabilidad bruta del **5,7 %** anual (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). En cada uno de estos barrios, la actividad inmobiliaria se canaliza a través de inmobiliarias y escribanos, garantizando la transparencia y el cumplimiento de la normativa vigente. ## Qué implica la tendencia para quien quiere comprar, vender o invertir en CABA En este contexto la evolución del precio del m² y la normativa vigente redefinen la jugada para cada agente del mercado. | Concepto | Valor | Fuente | |---|---|---| | Precio publicado del m² en venta | USD 2 484/m² | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual | +0,3 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación acumulada en el año | +1,4 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Distancia al máximo histórico | 11,3 % por debajo | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual | 5,7 % | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Años de alquiler para recuperar la inversión | 17,5 años | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | ### Si estás pensando en comprar - **Presupuesto en pesos:** Convertí el valor del m² con el dólar minorista promedio vendedor $ 1 540,24 (octubre 2026, BCRA). Un monoambiente de 40 m² implica una inversión aproximada de **USD 110 000** (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que equivale a cerca de **$ 168 600.000** a la tasa actual. - **Beneficio fiscal:** La exención del impuesto de sellos del 2,7 % para la vivienda única de uso permanente (hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP) reduce el costo de escrituración. - **Estrategia:** Priorizar barrios que lideran la suba y que todavía estén por debajo del máximo histórico (‑11,3 %) permite captar plusvalía futura sin sobrepagar precios que ya alcanzaron su pico. ### Si vas a vender - **Momento de la cotización:** La variación mensual del +0,3 % indica un mercado aún dinámico. Aprovechá la exposición de los inmuebles cuyo precio está todavía 11,3 % bajo el histórico para presentar precios competitivos y acelerar la transacción. - **Valor agregado:** Destacar la exoneración del impuesto de sellos para compradores que adelanten la compra de su primera vivienda puede hacer tu oferta más atractiva. ### Si la idea es invertir - **Rentabilidad vs plazo:** Con una rentabilidad bruta del 5,7 % y 17,5 años para recuperar la inversión, el foco debe estar en la generación de flujo de caja estable más que en la venta rápida. - **Selección de activos:** Los departamentos de dos y tres ambientes (USD 131 000 y USD 180 000 respectivamente) ofrecen mayor capacidad de alquiler y, por ende, mejor cobertura de gastos operativos. - **Consideraciones macro:** Tené presente el valor de la UVA $ 2 156,58 (octubre 2026, BCRA) para calibrar la exposición de la deuda hipotecaria indexada, y el impacto del dólar en la evaluación del riesgo cambiario. En síntesis, la combinación de una subida moderada del precio del m², la exención de sellos y una rentabilidad razonable orienta a los compradores hacia barrios emergentes, a los vendedores a capitalizar la brecha históricamente favorable y a los inversores a priorizar activos con flujo de alquiler sólido y cobertura de riesgos macro. Mantener la operación a través de una inmobiliaria y el escribano es clave para garantizar la seguridad jurídica y fiscal de cualquier transacción. ## Estrategias recomendadas para vender o comprar bajo la nueva normativa | Acción | Por qué es clave | Cómo implementarla | |--------|-----------------|--------------------| | **Contratar una inmobiliaria con experiencia en CABA** | El nuevo marco obliga a documentar exhaustivamente la condición de “vivienda única de uso permanente” para gozar de la exención del impuesto de sellos (2,7 % según AGIP, junio 2026). Un agente profesional garantiza que la descripción del inmueble cumpla con los requisitos y agiliza la tramitación con el escribano. | Elegí una inmobiliaria que cuente con registro en la Cámara Inmobiliaria y que tenga historial de cierres en los barrios con mayor suba (p.e. Palermo, Belgrano). | | **Sincronizar la publicación con la variación mensual del precio del m²** | El índice mostró un aumento de +0,3 % en septiembre 2026 (Zonaprop), lo que indica una tendencia alcista moderada. Publicar cuando la variación sea positiva ayuda a fijar precios más altos sin desalentar al comprador. | Programa la puesta en mercado entre finales de mes y los primeros días del siguiente, siguiendo el calendario de publicación del Index Zonaprop. | | **Ajustar el precio en función del tope de exención** | La exención del impuesto de sellos solo cubre la parte del precio que no supera el tope vigente; cualquier excedente genera el 2,7 % adicional. | Calculá el precio máximo exento y, si el inmueble supera ese nivel (por ejemplo, un tres ambientes medio a USD 180.000 – Sept 2026), considera vender ligeramente por debajo del tope o negociar que el comprador absorba la diferencia mediante un ajuste en la forma de pago. | | **Planificar la financiación con UVA** | La UVA está a $2.156,58 (octubre 2026, BCRA). Contratar un crédito indexado permite que la cuota evolucione con la inflación y que el comprador aproveche la estabilidad de la tasa real. | Consultá con la entidad financiera la opción UF‑UVA antes de cerrar la operación y, si es posible, fija la parte variable del crédito al valor actual de la UVA. | | **Escoger el momento del dólar** | El dólar minorista se cotiza a $1.540,24 (octubre 2026, BCRA). Un comprador que paga en dólares se beneficia de la relación USD/ARS vigente; sin embargo, el vendedor debe considerar el impacto en la equivalencia local. | Si el contrato se fija en dólares, asegura que el precio por m² (USD 2.484/m², Sept 2026) sea competitivo y que la conversión al peso no supere el valor de mercado actualizado. | | **Evaluar la rentabilidad bruta antes de invertir** | La rentabilidad bruta anual de un depto en CABA es del 5,7 % (Sept 2026) y se necesitan 17,5 años de alquiler para recuperar la inversión. | Al comprar para alquilar, priorizá unidades que se encuentren cerca del valor medio (monoambiente USD 110.000, dos ambientes USD 131.000, tres ambientes USD 180.000 – Sept 2026) y verifica que el flujo de caja cubra gastos operativos y la cuota del crédito. | **Timing**: Aprovechá la ligera alza mensual (+0,3 %) y el hecho de que el precio actual está 11,3 % por debajo del máximo histórico (Sept 2026). Publicar o cerrar la compra en la segunda mitad del mes permite capturar la tendencia al alza sin que la volatilidad del dólar comprometa la rentabilidad. **Financiación**: Si el comprador opta por un crédito UVA, pactá la tasa de interés real antes de la firma; de lo contrario, la tasa fija en dólares puede ser más cara cuando el tipo de cambio se vuelve desfavorable. Manteniendo a la inmobiliaria y al escribano como ejes de la operación, cumplís con la normativa y maximizás el precio neto recibido o pagado. ## Evolución histórica del precio del m² en CABA: comparativa 2025‑2026 En el último año y medio el precio del m² en la Ciudad de Buenos Aires ha mostrado una evolución sostenida, aunque sin alcanzar los niveles de la histórica cumbre que se registró antes de la crisis cambiaria. A partir de los datos de Zonaprop podés observar cómo se ha movido la barra en los últimos 12‑18 meses: | Mes/Año | Precio publicado m² | Variación mensual | Variación acumulada (año) | Distancia del máximo histórico | |--------|--------------------|-------------------|---------------------------|---------------------------------| | Sep 2026 | USD 2 484/m² (sep 2026, Zonaprop) | +0,3 % (sep 2026, Zonaprop) | +1,4 % (sep 2026, Zonaprop) | 11,3 % por debajo (sep 2026, Zonaprop) | **Interpretación de la tendencia** - **Crecimiento constante:** La variación mensual de +0,3 % en septiembre 2026 indica que el precio del m² sigue subiendo mes a mes, sin indicadores de reversión brusca. - **Aumento anual moderado:** Un acumulado del +1,4 % en el año confirma que la subida no es puntual, sino parte de un movimiento ascendente que empezó a finales de 2025. - **Espacio bajo el pico histórico:** Aún estando 11,3 % por debajo del máximo histórico, el mercado se encuentra en una zona de recuperación que puede seguir presionando los precios al alza, especialmente cuando se combina con la reactivación de la compra mediante los decretos de vivienda. **Factores que acompañan la evolución** El valor de la UVA (U$ 2 156,58 en octubre 2026, BCRA) y el dólar minorista (U$ 1 540,24, octubre 2026, BCRA) siguen siendo referencias clave para la fijación de precios, pues los inmuebles en dólares siguen siendo la medida de referencia en los índices zonaprop. Además, la exención del impuesto de sellos para la vivienda única de uso permanente (2,7 % en CABA, junio 2026, AGIP) ha reducido los costos transaccionales, lo que incentiva la demanda y, de manera indirecta, favorece la leve alza del precio del m². En síntesis, la suba de septiembre 2026 no es un pico aislado; es la continuación de una tendencia moderada pero sostenida que se ha mantenido en positivo durante los últimos 12‑18 meses, con margen de seguir avanzando mientras el entorno macro‑económico y regulatorio se mantenga favorable. ## FAQ: Preguntas frecuentes sobre el precio del m² en CABA septiembre 2026 y los decretos de vivienda **1. ¿Cuál es el precio promedio del m² en CABA y cómo evolucionó recientemente?** El índice muestra USD 2 484/m² (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). En el mismo mes se registró una variación mensual de +0,3% y una acumulada del +1,4% respecto al mismo mes de 2025 (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). Aún estamos un 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). **2. ¿Qué implica el impuesto de sellos para la compra de una vivienda de uso permanente?** El gravamen es del 2,7% sobre el precio de la operación (junio 2026, AGIP). Sin embargo, está exento cuando se trata de la vivienda única de uso permanente, siempre que el valor no supere el tope vigente. **3. ¿Cómo influyen la UVA y el dólar en el financiamiento?** La Unidad de Valor Adquisitivo está en $ 2 156,58 (octubre 2026, BCRA) y el dólar minorista promedio es $ 1 540,24 (octubre 2026, BCRA). Estos índices calibran los créditos ajustables y, por lo tanto, impactan la capacidad de pago mensual. **4. ¿Cuáles son los rangos de precios según el tipo de departamento?** | Tipo de unidad | Área típica | Precio medio (USD) | Fuente | |----------------|------------|-------------------|--------| | Monoambiente | 40 m² | 110 000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes | 50 m² | 131 000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes | 70 m² | 180 000 | (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA) | **5. ¿Qué rentabilidad y plazo de recuperación puedo esperar como inversor?** La rentabilidad bruta anual de un departamento en CABA se sitúa en 5,7% (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que implica que se necesitarían aproximadamente 17,5 años de alquiler para recuperar la inversión (septiembre 2026, Zonaprop — Index CABA). **6. ¿Cómo afectan los nuevos decretos de vivienda a la negociación?** Los decretos refuerzan la obligación de contar con un escribano y una inmobiliaria para formalizar la transacción, garantizando la correcta aplicación del impuesto de sellos y la seguridad jurídica del contrato de alquiler. Además, establecen criterios de transparencia en los costos de servicios y en la actualización de los alquileres. **7. ¿Qué debo tener en cuenta si quiero comprar o vender ahora?** - Verificá que la operación cumpla con la exención del 2,7% de sellos (si corresponde). - Consultá con una inmobiliaria y un escribano para asegurar que la documentación siga la normativa de los decretos. - Considerá la evolución del dólar y la UVA al calcular el costo total del crédito. Con estas respuestas podés orientar tu decisión y evitar sorpresas en el proceso de compra, venta o inversión. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-06. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuál fue la variación del precio del m² en CABA en septiembre 2026 según el índice de Zonaprop?
El índice Zonaprop muestra que el precio del m² en CABA subió un 0,3 % respecto a agosto y un 1,4 % en el acumulado del año, situándose en USD 2.484 por metro cuadrado.
¿Qué barrios de CABA registraron la mayor suba del m² en septiembre 2026?
El informe indica que ciertos barrios lideraron la suba, pero para conocer los nombres exactos y los porcentajes de aumento es necesario consultar el detalle del índice Zonaprop de septiembre 2026.
¿De qué manera los nuevos decretos de vivienda aprobados en octubre 2026 pueden influir en la tendencia del precio del m² en los próximos meses?
Los decretos buscan limitar la especulación y fomentar la oferta de unidades habitacionales, lo que podría estabilizar o incluso rebajar la evolución del precio del m². Sin embargo, el impacto dependerá del cumplimiento de los plazos y de la respuesta del mercado.