Precio del m² en CABA en julio 2026: cuánto vale tu departamento según la tipología
Valores de referencia de Zonaprop para monoambientes, 2 y 3 ambientes en el mercado de usados de CABA.
En julio 2026, el precio publicado del metro cuadrado en CABA se ubicó en USD 2.471/m², según Zonaprop. Con ese valor de referencia, un monoambiente promedió USD 108.000, un dos ambientes USD 131.000 y un tres ambientes USD 179.000. La rentabilidad bruta anual fue de 5,76%.
## Precio del m2 en CABA julio 2026: cuánto vale tu departamento según Zonaprop Si estás por vender o comprar en CABA, el dato clave de julio 2026 es claro: el precio publicado del metro cuadrado se ubicó en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). El reporte original es el de Zonaprop — Index CABA (julio 2026), y lo podés consultar [acá](https://www.zonaprop.com.ar/noticias/index-precio-venta-caba/). Para vos, esto marca una referencia concreta para negociar hoy, con un mercado que sigue firme pero todavía por debajo de su techo histórico. Según el mismo índice, el valor avanzó 0,1% en julio (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), acumuló 0,9% en el año (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y quedó 11,7% por debajo del máximo de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). En otras palabras: si vas a poner tu propiedad en venta, necesitás salir con un precio alineado al mercado; si vas a comprar, tenés un parámetro sólido para evaluar si la unidad está bien posicionada. | Tipología | Valor medio | |---|---:| | Monoambiente | USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes | USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes | USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Además, la rentabilidad bruta anual se ubicó en 5,76% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dato útil para comparar alternativas, aunque no reemplaza la revisión jurídica y operativa de la operación con inmobiliaria y escribano. ## Valor del m² por tipología: monoambientes, 2 y 3 ambientes en CABA Cuando mirás el valor del m² por tipología en CABA, la clave no es solo el precio total del departamento: también importa cuánto “pesa” cada metro en unidades chicas y medianas. Con el m² publicado en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), la foto por tipo de unidad queda así: | Tipología | Valor medio | Superficie | Lectura del m² | |---|---:|---:|---| | Monoambiente | USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | 40 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Más expuesto al ajuste por metro | | 2 ambientes | USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | 50 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Suele ubicarse en el tramo más líquido | | 3 ambientes | USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | 70 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Mejor defensa de valor relativo | En la práctica, el monoambiente suele ser el más sensible al movimiento del mercado: al tener menor ticket total, cualquier cambio de percepción sobre ubicación, expensas o demanda pega más rápido en el precio por m². El dos ambientes, en cambio, suele funcionar como punto de equilibrio: mantiene demanda amplia y un valor total todavía accesible para buena parte del mercado. El tres ambientes tiende a defender mejor el precio relativo porque combina más superficie, más uso familiar y una base de compradores menos “impulsiva”. Eso no significa que quede inmune: si el mercado se enfría, también ajusta. Pero, comparativamente, suele resistir mejor que las unidades más chicas. Con el precio de la serie apenas arriba en el mes (+0,1% en julio 2026, Zonaprop — Index CABA), la lectura por tipología te ayuda a entender que no todos los departamentos se mueven igual: el m² no vale lo mismo en un monoambiente que en un tres ambientes, aun dentro del mismo mercado. ## Qué le dice este informe a quien quiere vender un departamento usado en CABA Si vos querés vender un departamento usado en CABA, este informe te marca sobre todo dos cosas: el mercado está activo, pero no está para sobreprecio. El precio publicado del m² en venta en CABA es de USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y una suba interanual de +1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Eso te dice que el valor se mueve, pero muy despacio: si salís a publicar desalineado, no vas a “ganarle” al mercado, sino a quedarte afuera de la primera tanda de consultas. | Qué mirar | Qué te conviene hacer | |---|---| | Precio de publicación | Salir competitivo desde el inicio, no inflado “para probar” | | Precio de cierre | Dejar margen de negociación, pero dentro de una banda razonable | | Demanda | Seguir de cerca el interés por usados en tu tipología y zona | | Estado de la unidad | Resaltar atributos que justifiquen mejor posicionamiento | Para un propietario, la señal más útil es esta: el mercado sigue 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). En la práctica, eso obliga a ser prolijo con la estrategia de publicación: con inmobiliaria, fotos serias, descripción clara y precio alineado a tipología y estado. Si tu departamento compite en monoambientes, dos o tres ambientes, la demanda suele leer rápido la relación entre valor pedido y metros, y castiga cualquier desajuste. También conviene mirar el contexto de salida: un dos ambientes medio vale USD 131.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un monoambiente medio USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un tres ambientes medio USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Eso te ayuda a ubicar tu unidad en el mapa real de oferta y demanda, sin perder de vista que la rentabilidad bruta anual de un departamento en CABA es 5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA): el inversor mira números, pero el comprador final mira valor percibido y comparación. ## Qué tipologías conviene mirar según la demanda en Capital Federal Si mirás la demanda en CABA, las tipologías que más conviene seguir de cerca son las que mejor combinan ticket de entrada, liquidez y público amplio. En la lógica del informe de Zonaprop, el monoambiente suele ser el producto más ágil para primera compra o inversión chica: concentra interés por su valor total más accesible, aunque el metraje limitado también lo vuelve más sensible a la ubicación y al estado general. El dos ambientes aparece como el formato más “equilibrado” para mucha demanda de uso propio, porque ofrece un salto de funcionalidad sin irse a un ticket tan alto. El tres ambientes, en cambio, suele tener una base de compradores más acotada, pero con mayor peso de familias o quienes necesitan un segundo dormitorio. | Tipología | Lectura de precio | Perfil de comprador objetivo | |---|---|---| | Monoambiente | USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Primer comprador, inversión chica, quien prioriza ticket de entrada | | Dos ambientes | USD 131.000 (50 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Uso propio, pareja, quien busca equilibrio entre precio y funcionalidad | | Tres ambientes | USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Familias, mudanza por más metros, demanda más selectiva | En precios, el metro cuadrado publicado en CABA quedó en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y una suba interanual de +1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Eso te marca un mercado estable, todavía 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), donde la demanda se concentra más en unidades chicas y medianas que en formatos grandes. ## Barrios de CABA para comparar antes de publicar tu unidad Cuando vas a publicar una unidad en CABA, no te conviene mirar el precio de toda la ciudad como si fuera un bloque homogéneo. Para fijar un valor razonable, compará tu departamento con barrios de la misma escala, perfil de demanda y stock parecido. No es lo mismo ubicar un dos ambientes en una zona con mucha rotación de unidades chicas que en un área donde predominan departamentos familiares; el tipo de oferta disponible cambia el punto de referencia. Tomá como guía estos cortes de comparación: | Si tu unidad está en… | Mirá sobre todo… | Por qué sirve | |---|---|---| | Corredores residenciales consolidados | barrios con mix similar de departamentos usados | Te ordena el precio frente a unidades comparables en stock y antigüedad | | Zonas con demanda de primera vivienda | barrios con fuerte presencia de monoambientes y 2 ambientes | Te ayuda a leer qué tan líquido está el mercado para tu tipología | | Áreas con edificios más grandes y unidades familiares | barrios donde predominan 3 ambientes o más | Evita que tomes como referencia barrios más “chicos” o más transaccionales | | Sectores con buena conexión urbana | barrios cercanos dentro de la misma escala | Te da una referencia más realista que promediar toda CABA | Hoy el precio publicado del m² en venta en CABA está en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y una suba interanual de +1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Eso sirve como marco general, pero no alcanza para definir un aviso. Para no pasarte ni quedarte corto, revisá el stock de barrios comparables antes de publicar. Si tu unidad compite con monoambientes, dos ambientes o tres ambientes en zonas de escala similar, vas a poder posicionarla mejor desde el inicio y evitar correcciones innecesarias. Acá la clave no es “el barrio más caro”, sino el barrio comparable. ## Preguntas frecuentes sobre el precio del m2 en CABA julio 2026 Tomá el precio publicado del m² en venta en CABA como referencia de arranque: USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Después ajustalo por tipología y por el estado real de tu departamento. El índice te sirve para ubicarte en el mercado, pero no reemplaza la lectura fina de tu unidad. **¿Qué miro si el departamento es usado?** En usados, además del metraje, importa mucho el estado de conservación, la calidad de la refacción, la orientación, el piso, la luminosidad y la expensas percibidas por el comprador. Si comparás solo por m², podés sobredimensionar el valor o quedar fuera de mercado. **¿Por qué cambia tanto el valor según la tipología?** Porque el mercado no paga igual un monoambiente, un 2 ambientes o un 3 ambientes. En julio 2026, un monoambiente medio vale USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dos ambientes medio USD 131.000 (50 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un tres ambientes medio USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Esa diferencia te ayuda a leer demanda, ticket y posicionamiento. **¿Cuándo conviene pedir una tasación profesional?** Siempre que quieras publicar con criterio, negociar mejor o cerrar la operación con menos margen de error. Una tasación profesional en CABA, con inmobiliaria y escribano, te permite validar el precio contra el mercado, el estado registral y el encuadre impositivo. Además, si estás evaluando el costo de escrituración, recordá que el impuesto de sellos en CABA es 2,7% (junio 2026, AGIP), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-19. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² de un 2 ambientes en CABA en julio 2026?
El artículo toma como referencia el valor medio de un dos ambientes en CABA para julio 2026: USD 131.000, según Zonaprop. Para estimar si una unidad está bien posicionada, conviene comparar ese valor con la ubicación, estado y expensas. La operación debe revisarse con inmobiliaria y escribano.
¿Cuánto subió el precio de las propiedades usadas en CABA en el último año?
Según Zonaprop, en julio 2026 el precio publicado del metro cuadrado avanzó 0,1% en el mes y acumuló 0,9% en el año. El índice también indica que el valor quedó 11,7% por debajo del máximo de la serie. Son datos útiles para tener contexto de mercado.
¿Conviene vender un monoambiente o un 3 ambientes con el mercado lateralizado?
El artículo muestra que los valores medios difieren bastante: un monoambiente promedió USD 108.000 y un tres ambientes USD 179.000. En un mercado lateralizado, la conveniencia depende del perfil de demanda, la ubicación y el estado de la unidad. Para vender, lo razonable es definir un precio alineado al mercado y operar con inmobiliaria y escribano.
¿Qué rentabilidad bruta anual informó Zonaprop para CABA?
Zonaprop informó una rentabilidad bruta anual de 5,76% en julio 2026. Es un indicador útil para comparar con otras alternativas de inversión, pero no reemplaza el análisis completo de la propiedad. También hay que considerar costos, mantenimiento y aspectos legales.