Precio del m² en CABA en julio 2026: cuánto renta hoy un departamento y en cuántos años se repaga con el alquiler, según Zonaprop
El Index CABA muestra valores firmes, alquileres todavía competitivos y una rentabilidad que permite estimar en cuántos años se recupera la inversión.
En julio de 2026, el precio del m² en CABA se ubicó en USD 2.471 según el Index CABA de Zonaprop. La suba mensual fue de 0,1% y la mejora anual, de 1,3%. Con esos valores, el mercado muestra estabilidad y permite calcular cuánto renta hoy un departamento y en cuántos años se repaga con el alquiler.
## Precio del m² en CABA en julio 2026: cuánto vale hoy según Zonaprop — Index CABA En julio de 2026, el **Index CABA de Zonaprop** muestra que el precio publicado del metro cuadrado en la Ciudad se ubicó en **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. La lectura de fondo es bastante clara: el mercado sigue firme, pero sin un salto brusco. El valor subió **0,1% mensual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, acumula **+0,9% en el año (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y queda **11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Para vos, eso implica un escenario de precios más estable que explosivo: si comprás, seguís entrando en una plaza donde el m² no está en mínimos; si vendés, el activo conserva valor, pero todavía no volvió a su pico. ### Valores de referencia en CABA | Tipología | Valor | |---|---:| | Monoambiente medio, 40 m² | **USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** | | Dos ambientes medio, 50 m² | **USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** | | Tres ambientes medio, 70 m² | **USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** | En la comparación interanual, el precio de venta avanzó **1,3% en 12 meses (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Eso confirma una recuperación lenta, con diferencias según la tipología y la ubicación dentro de la Ciudad. Para una operación concreta, el dato relevante no es solo el promedio general, sino cómo se traduce ese valor en tu unidad: estado, metraje, expensas, orientación y zona siguen pesando mucho al momento de cerrar precio con inmobiliaria y escribano. ## Cuánto renta un departamento en CABA hoy y qué dice la relación precio-alquiler En CABA, la referencia de rentabilidad que hoy marca el mercado es clara: un departamento deja una **rentabilidad bruta anual de 5,76%** (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Traducido a una lógica de propietario-inversor, eso implica que el alquiler bruto cubre el precio de compra en un plazo teórico cercano a **17,4 años** si se mantuviera constante esa relación, sin descontar vacancia, expensas extraordinarias, impuestos ni gastos de operación. No es una garantía de recupero, pero sí una forma útil de leer el negocio. Para ordenar la comparación, mirá estos valores de referencia: | Tipología | Valor medio | |---|---:| | Monoambiente | USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes | USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes | USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Con esos números, la lectura de la **relación precio-alquiler CABA** depende de dos cosas: el precio de ingreso y el flujo mensual que efectivamente podés captar. Si comprás en un mercado donde el m² publicado está en **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y la rentabilidad bruta ronda el **5,76% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, estás viendo un activo que todavía combina valores de venta firmes con una renta que sigue siendo relevante para el inversor. Además, el precio actual está **11,7% por debajo** del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), algo que también influye en cómo se interpreta el rendimiento. En síntesis: si vos analizás un departamento en CABA para renta, no te quedes solo con el precio de publicación. Leé la relación precio-alquiler como un ratio de ingreso versus capital inmovilizado, y siempre con el cálculo completo de compra, escritura y administración. ## En cuántos años se repaga un departamento en CABA con el alquiler La forma más simple de leer la rentabilidad es llevarla a “años de repago”. Si un departamento rinde 5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), eso significa que, en términos brutos, el alquiler equivale a 0,0576 del valor del inmueble por año. Dicho de otra manera: el repago teórico surge de dividir 100 por 5,76, lo que da cerca de 17,4 años. Eso no quiere decir que recuperes la inversión en ese plazo exacto. Es un cálculo orientativo, útil para comparar activos y entender el peso del alquiler frente al precio de compra. En la práctica, al evaluar una unidad en Capital tenés que mirar tres cosas: cuánto cuesta entrar, cuánto cobra el inmueble por mes y qué gastos quedan por fuera del cálculo bruto. Para ordenar la lectura, pensalo así: | Dato | Lectura | |---|---| | Rentabilidad bruta anual | 5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Repago teórico | 17,4 años | | Precio publicado del m² | USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Monoambiente medio | USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes medio | USD 131.000 (50 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes medio | USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Si buscás una inversión inmobiliaria en CABA, este número te sirve para comparar tipologías y zonas con una misma lógica. Un valor de repago más bajo suele indicar una relación más atractiva entre precio y alquiler; uno más alto, lo contrario. Igual, para decidir bien, no alcanza con la rentabilidad bruta: conviene contrastarla con el estado de la unidad, el perfil de demanda y los costos de escrituración, incluyendo el impuesto de sellos en CABA de 2,7% (junio 2026, AGIP), salvo exenciones vigentes para vivienda única de uso permanente. ## Qué barrios de CABA conviene mirar si buscás mejor renta o mejor valor de entrada Si mirás CABA con foco en **relación precio-alquiler**, la lectura útil no es solo “qué barrio está más caro o más barato”, sino **dónde el valor de entrada todavía deja margen para una renta razonable**. Con un precio publicado de **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y una rentabilidad bruta promedio de **5,76% anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, la clave es comparar barrios y tipologías sin perder de vista el perfil de demanda. ### Cómo leer la oportunidad por barrio - **Barrios consolidados y de alta liquidez**: suelen ser más interesantes si priorizás **reserva de valor** y salida futura. Ahí la renta puede no sobresalir, pero la demanda es más amplia. - **Barrios con ticket de entrada más accesible**: pueden ofrecer una lectura más atractiva si buscás **mejor relación precio-alquiler**, siempre que el inmueble tenga buena microubicación, estado y conectividad. - **Zonas muy premium**: suelen exigir más capital inicial y, muchas veces, la renta queda más comprimida respecto del valor de compra. ### En qué conviene poner el ojo | Si buscás... | Mirá más de cerca... | Qué priorizar | |---|---|---| | Mejor renta relativa | Barrios con precios de entrada menos exigentes | Departamentos chicos, buena conectividad y demanda estable | | Mejor valor de entrada | Barrios con m² más accesible dentro de CABA | Estado general, expensas y facilidad de reventa | | Mejor equilibrio para inversión | Barrios intermedios y bien servidos | Liquidez, calidad constructiva y perfil de inquilino | Para una compra orientada a inversión, el punto no es solo cuánto te sale el departamento, sino **qué tan fácil te resulta alquilarlo y revenderlo**. En ese sentido, los barrios con demanda sostenida suelen ser más ordenados para entrar con inmobiliaria y escribano, sobre todo si querés cuidar la documentación y minimizar riesgos operativos. Si tu foco es **venta**, en cambio, conviene mirar cómo está posicionado tu barrio frente al promedio de CABA y frente a propiedades comparables. Y si vas a **comprar para alquilar**, la mejor foto no siempre es la del metro cuadrado más barato: muchas veces manda la combinación entre ubicación, tipología y velocidad de ocupación. ## Qué significa este escenario para vender o comprar en Capital hoy En Capital, este escenario te sirve para leer el mercado con una lógica bastante simple: el precio del m² sigue firme, pero sin un salto brusco. Que el valor de venta esté en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), con una suba mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y una variación de +1,3% en 12 meses (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), te muestra un mercado que lateraliza más de lo que acelera. Además, sigue 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), algo clave para vender o comprar con criterio comercial. | Situación | Qué te conviene mirar | Lectura práctica | |---|---|---| | Si comprás por renta | Rentabilidad bruta anual de 5,76% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Tiene más sentido si tu foco está en preservar valor en dólares y sostener un flujo de alquiler, no en esperar una revalorización rápida. | | Si vendés | Precio estable y demanda selectiva | Un mercado sin saltos fuertes obliga a salir bien posicionado: precio, estado, ubicación y documentación pesan más que nunca. | | Si estás indeciso | Relación entre precio de publicación y alquiler | El informe te ayuda a comparar si el activo rinde para retenerlo o si conviene liquidar mientras el m² se mantiene firme. | Para decidir mejor, mirá el caso concreto del departamento: un monoambiente medio vale USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dos ambientes medio USD 131.000 (50 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un tres ambientes medio USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Eso te ordena la negociación y te evita fijarte solo en el precio por metro. Si comprás, hacelo con inmobiliaria y escribano, y contemplá también el impuesto de sellos de 2,7% en CABA (junio 2026, AGIP), salvo la exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP). Si vendés, usá estos datos para justificar el precio con mercado real, no con expectativas. ## Preguntas frecuentes sobre precio del m² en CABA julio 2026 y rentabilidad En julio 2026, el precio publicado del metro cuadrado en CABA fue de **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. La variación fue de **+0,1% mensual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, **+1,3% interanual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y **+0,9% acumulada en el año (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. **¿Qué tan cerca está del máximo histórico?** Todavía se ubica **11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, así que sigue siendo un mercado que no recuperó todo el terreno previo. **¿Cuánto rinde hoy un departamento en CABA?** La rentabilidad bruta anual promedio es de **5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Eso sirve como referencia para evaluar si el alquiler compensa el precio de entrada, siempre con gastos, vacancia e impuestos en la cuenta final. **¿En cuántos años se repaga con alquiler?** Una forma simple de leer esa rentabilidad es el inverso del rendimiento: con **5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, el repago te da una referencia de largo plazo, pero no reemplaza el análisis del flujo real, expensas y estado del inmueble. | Dato clave | Valor | Fuente | |---|---:|---| | Precio publicado m² CABA | USD 2.471/m² | (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual | 5,76% | (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | UVA | $ 2.120,3 | (septiembre 2026, BCRA) | | Dólar minorista | $ 1.517,58 | (agosto 2026, BCRA) | **¿Qué barrios conviene seguir?** Si buscás renta o valor de entrada, mirá los barrios que mejor combinan precio y demanda, pero siempre comparando unidad, tipología y calidad de edificio dentro del mismo segmento. **¿Dónde ver el informe original?** Podés revisar el reporte completo de Zonaprop en **Index CABA**. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-21. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuál es la relación precio/alquiler en CABA en julio 2026 según Zonaprop?
Según el Index CABA de Zonaprop, la relación precio/alquiler en la Ciudad se calcula a partir del valor publicado del m² y el ingreso por renta mensual. Con el dato de julio de 2026, el mercado sigue mostrando una brecha moderada entre compra y alquiler, útil para estimar rentabilidad bruta.
¿En cuántos años de alquiler se repaga hoy un departamento en CABA?
La cantidad de años depende del precio de compra, la tipología y la zona del inmueble. Con los valores de referencia publicados por Zonaprop, puede estimarse el repago comparando el precio del departamento con el alquiler anual que genera.
¿Qué barrios de CABA ofrecen mejor rentabilidad bruta para el inversor?
La mejor rentabilidad bruta suele concentrarse en los barrios donde el precio de compra es más bajo en relación con el alquiler que se puede obtener. Para definirlo con precisión, conviene revisar el barrio, la tipología y el valor publicado por Zonaprop antes de comprar con inmobiliaria y escribano.
¿Qué valores de referencia muestra Zonaprop para departamentos en CABA?
El artículo toma como referencia un monoambiente medio de 40 m² en USD 108.000, un dos ambientes medio de 50 m² en USD 131.000 y un tres ambientes medio de 70 m² en USD 179.000. Son valores publicados por Zonaprop para julio de 2026.