Precio del m² en CABA en julio 2026: barrios más caros y cuánto cuesta hoy, según Zonaprop
El valor publicado del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires, su variación mensual y anual, y las referencias por tipología.
En julio de 2026, el precio publicado del metro cuadrado en CABA fue de USD 2.471/m², según Zonaprop. El valor subió 0,1% en el mes y 1,3% interanual, aunque sigue 11,7% por debajo del máximo histórico. También hay referencias de monoambiente, dos y tres ambientes, y de rentabilidad bruta.
## Precio del m² en CABA en julio 2026: cuánto cuesta hoy y cómo viene la variación En julio de 2026, el precio publicado del metro cuadrado en CABA se ubicó en **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. En la comparación mensual, el valor mostró una suba leve de **0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, mientras que en los últimos 12 meses acumula un avance de **1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. En el año, la variación es de **0,9% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Aun así, el nivel actual sigue **11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Para ubicarte rápido, estos son los valores de referencia que publica Zonaprop para departamentos tipo en CABA: | Tipología | Valor publicado | |---|---:| | Monoambiente medio, 40 m² | USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes medio, 50 m² | USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes medio, 70 m² | USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Si mirás el mercado en términos de inversión, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en CABA se ubicó en **5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Y si estás comparando contra pesos, tené presente el contexto macro: el valor de la UVA fue de **$ 2.120,3 (septiembre 2026, BCRA)** y el dólar minorista promedio vendedor, de **$ 1.515,66 (agosto 2026, BCRA)**. Además, el impuesto de sellos en CABA es de **2,7% (junio 2026, AGIP)**, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. ## Barrios más caros de CABA para comprar departamento en julio 2026 Los barrios más caros de CABA para comprar departamento en julio 2026 siguen concentrados en la franja norte y en zonas con fuerte demanda residencial, buena conectividad y oferta de producto premium. En un mercado que marca un precio promedio de USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), estos distritos se sostienen por su escasez relativa de unidades, calidad urbana y perfil de comprador más exigente. | Puesto | Barrio | Valor del m² | |---|---|---| | 1 | Puerto Madero | USD 6.136/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | 2 | Palermo | USD 3.426/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | 3 | Núñez | USD 3.312/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | 4 | Belgrano | USD 3.062/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | | 5 | Coghlan | USD 2.998/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Puerto Madero lidera por amplia diferencia y conserva el valor más alto por su stock limitado, su perfil de alta gama y la concentración de unidades grandes y de terminaciones premium. Palermo sigue segundo por escala, diversidad de oferta y fuerte demanda sostenida en subzonas muy consolidadas. Núñez y Belgrano se mantienen arriba por la combinación de barrios residenciales buscados, buena accesibilidad y renovación de proyectos. Coghlan completa el grupo de punta con precios elevados frente al promedio porteño, empujado por su perfil residencial y la menor disponibilidad de producto comparable. Si mirás este ranking, la lectura es clara: en CABA no todos los barrios acompañan el mismo ritmo. Los más caros no sólo tienen más demanda, sino también una oferta más escasa y mejor posicionada dentro de la ciudad. ## Los barrios que más suben en CABA: dónde se aceleró el precio del m² Según el relevamiento de Zonaprop, en julio 2026 los barrios que más aceleraron el valor del metro cuadrado en CABA fueron los que se movieron por encima del promedio general de la ciudad, que quedó en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) con una suba mensual de apenas 0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). Para vos, esto importa porque la brecha entre zonas no solo sigue existiendo: en algunos barrios se está ensanchando con más fuerza que en otros. | Barrio | Suba mensual del m² | |---|---:| | Barrio 1 | dato no provisto | | Barrio 2 | dato no provisto | | Barrio 3 | dato no provisto | Lo clave para comparar dentro de CABA es que una mejora muy chica en el índice general puede esconder comportamientos bastante distintos por barrio: en una zona, el ajuste es prácticamente plano; en otra, el precio publicado ya viene más firme y te deja menos margen de negociación. Si vas a mirar un departamento con ayuda de una inmobiliaria y escribano, no te quedes solo con el promedio porteño: cruzá el valor del barrio, el estado del edificio y la tipología para no sobredimensionar una “oportunidad” que en realidad ya se movió. Además, el mercado todavía está 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), así que la lectura correcta no es solo cuánto sube, sino dónde se concentra esa suba. En términos prácticos, eso te ayuda a distinguir entre barrios que vienen recuperando valor y otros que siguen más contenidos, aun dentro de una misma ciudad. ## Precio del departamento en CABA por barrio: comparación práctica para comprar Para comparar barrios de forma práctica, conviene mirar el metro cuadrado y aterrizarlo en tipologías concretas. Con el precio publicado promedio de CABA en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un monoambiente medio ronda USD 108.000 por 40 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dos ambientes medio llega a USD 131.000 por 50 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un tres ambientes medio se ubica en USD 179.000 por 70 m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). | Barrio | Lectura práctica del mercado | |---|---| | Puerto Madero | El más caro de la ciudad; para entrar en un departamento típico, el ticket suele quedar claramente por encima del promedio porteño. | | Palermo | Se mueve en la franja alta y suele concentrar departamentos chicos y medianos con valores fuertes por m². | | Belgrano | Otro barrio de referencia en precios altos, con demanda sostenida para dos y tres ambientes. | | Recoleta | Mantiene valores elevados y perfiles de compra más tradicionales, sobre todo en unidades usadas bien ubicadas. | | Caballito | Suele funcionar como punto intermedio: más accesible que los barrios premium, pero con tickets que ya pesan en unidades familiares. | | Villa del Parque | Tiende a ubicarse por debajo de los polos más caros, con alternativas más alcanzables para primer compra. | | Floresta | También aparece en el segmento más bajo dentro de la ciudad, útil para comparar cuánto baja el ticket al alejarte de los barrios premium. | | San Cristóbal | Ofrece una referencia de acceso más moderado, especialmente en monoambientes y dos ambientes. | Si tu foco es presupuesto, el dato clave es este: el mercado sigue 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), pero eso no implica oportunidades parecidas en todos los barrios. En CABA, la diferencia entre zonas premium y barrios más accesibles sigue siendo la principal variable para definir cuánto vas a necesitar comprar. ## Qué dice el Index CABA de Zonaprop sobre el mercado de departamentos en 2026 El Index CABA de Zonaprop te sirve para leer el mercado porteño con una lógica simple: no mira un aviso aislado, sino el comportamiento agregado del precio publicado de los departamentos en venta. En julio 2026, ese valor quedó en USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), con una suba mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), una variación acumulada de +0,9% en el año (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un avance interanual de +1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). La lectura de fondo es bastante clara: no estás frente a un mercado disparado, pero tampoco planchado. El precio sigue debajo del máximo histórico de la serie por 11,7% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), así que el nivel actual todavía luce lejos de un pico de exuberancia. A la vez, el ajuste dejó de ser bajista y los datos ya muestran una recuperación lenta, con subas chicas y sostenidas. Para interpretarlo bien, conviene mirar estos tres planos: | Señal | Qué te está diciendo | |---|---| | Suba mensual de +0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Mercado prácticamente estabilizado | | Suba interanual de +1,3% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Recuperación suave, sin salto brusco | | Precio 11,7% por debajo del máximo histórico (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) | Todavía no volvió a zona de techo | En términos prácticos, si analizás compra, el contexto es de precios que ya no caen y empiezan a recomponerse, con un stock publicado que todavía no recuperó plenamente sus máximos. Eso también se ve en los valores medios de referencia: un monoambiente vale USD 108.000 (40 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dos ambientes USD 131.000 (50 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA) y un tres ambientes USD 179.000 (70 m²) (julio 2026, Zonaprop — Index CABA). La rentabilidad bruta anual queda en 5,76% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA), un dato útil para comparar el mercado de compra con el de alquiler, sin sacar conclusiones apresuradas. ## Preguntas frecuentes sobre el precio del m² en CABA en julio 2026 El precio publicado de venta en CABA es de **USD 2.471/m² (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. Además, el índice marcó una variación mensual de **+0,1% (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, una suba interanual de **+1,3% en 12 meses (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y un avance acumulado de **+0,9% en el año (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. **¿Qué barrios suelen estar arriba del promedio?** Los valores más altos se concentran en los barrios premium y en zonas muy consolidadas de la Ciudad. Si vos comparás un departamento en CABA, conviene mirar el precio por m² del barrio, no solo el valor total publicado. **¿Cómo leo el índice de Zonaprop?** Tomalo como una referencia de mercado para comparar entre barrios, tipologías y momentos. Te sirve para ver si un aviso está por arriba o por debajo del promedio y para ordenar una negociación, pero no reemplaza la revisión puntual del inmueble, expensas, estado y documentación. **¿Qué revisar antes de comprar con inmobiliaria y escribano?** - **Precio por m² publicado** versus el de referencia del mercado. - **Tipología**: un monoambiente medio vale **USD 108.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, un dos ambientes medio **USD 131.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)** y un tres ambientes medio **USD 179.000 (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**. - **Escritura e impuestos**: el impuesto de sellos en CABA es de **2,7% (junio 2026, AGIP)**, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. - **Contexto financiero**: la UVA vale **$ 2.120,3 (septiembre 2026, BCRA)** y el dólar minorista promedio vendedor **$ 1.515,66 (agosto 2026, BCRA)**. - **Rentabilidad bruta**: hoy es de **5,76% bruto anual (julio 2026, Zonaprop — Index CABA)**, un dato útil para comparar, no para prometer resultados. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-14. - [INDEC — IPC](https://www.indec.gob.ar) - [BCRA — Valor UVA / CER](https://www.bcra.gob.ar) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [INDEC — Índice de Salarios](https://www.indec.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en CABA en julio de 2026?
Según Zonaprop, en julio de 2026 el precio publicado del metro cuadrado en CABA fue de USD 2.471/m². El valor mostró una suba mensual de 0,1% y un avance de 1,3% en los últimos 12 meses.
¿El precio del m² en CABA sigue debajo del máximo histórico?
Sí. En julio de 2026, el valor publicado todavía se ubicó 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie. Eso muestra que el mercado sigue por debajo de su pico, pese a las subas recientes.
¿Cuánto valen los departamentos tipo en CABA según Zonaprop?
Zonaprop publica como referencia un monoambiente medio de 40 m² en USD 108.000, un dos ambientes medio de 50 m² en USD 131.000 y un tres ambientes medio de 70 m² en USD 179.000.
¿Cuál es la rentabilidad bruta de un departamento en CABA?
La rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en CABA se ubicó en 5,76% bruto anual en julio de 2026, según Zonaprop. Es un dato útil para quienes comparan compra de vivienda e inversión.