¿Murió la ley de alquileres? Qué rige en 2026 tras el DNU 70/23
Un análisis comparativo entre la derogada Ley 27.551 y el actual sistema de libre contratación
En 2026, la Ley 27.551 está formalmente derogada. Tras el DNU 70/23, el mercado inmobiliario argentino se rige por el principio de libertad de contratación del Código Civil y Comercial. Propietarios e inquilinos tienen autonomía para pactar libremente plazos, moneda de pago e índices de ajuste sin las restricciones regulatorias previas.
## ¿Qué rige hoy? La ley de alquileres en 2026 Si hoy te preguntás qué norma regula tu contrato de locación, la respuesta es clara: la Ley 27.551, conocida popularmente como la "Ley de Alquileres", ha quedado formalmente derogada. Desde la entrada en vigencia del DNU 70/23, el mercado inmobiliario argentino se rige bajo el principio de libertad de contratación amparado por el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto significa que hoy, tanto propietarios como inquilinos, tienen la autonomía para pactar libremente las condiciones del acuerdo. Ya no existen los plazos mínimos estrictos, los índices de ajuste obligatorios ni las restricciones sobre la moneda de pago que marcaron la última etapa regulatoria. El contrato es lo que las partes acuerdan, siempre dentro del marco general del derecho civil. Para entender este nuevo escenario, tené en cuenta los siguientes puntos clave sobre la operatividad actual: | Aspecto | Regulación Actual (DNU 70/23) | | :--- | :--- | | **Plazo del contrato** | Libre elección entre las partes. | | **Moneda de pago** | Libre elección (pesos o moneda extranjera). | | **Índice de ajuste** | Libre elección (acordado por las partes). | | **Impuesto de Sellos (CABA)** | 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 2026-06-22). | A la hora de ajustar el valor de tu alquiler, es habitual observar referencias a indicadores económicos para mantener el valor real del canon locativo frente a la inflación. En este contexto, el valor de la UVA se ubica en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). Por otro lado, si en tu contrato decidieron pactar montos referenciados en moneda estadounidense, el valor del dólar minorista promedio vendedor es de $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31). En definitiva, la seguridad jurídica hoy descansa en la autonomía de la voluntad: lo que firmás es lo que rige. Por eso, es fundamental que leas con atención cada cláusula, ya que la legislación actual prioriza el acuerdo mutuo por sobre cualquier otra intervención estatal. ## El fin de la Ley 27.551: qué quedó atrás Para entender el escenario inmobiliario actual, es fundamental repasar qué es lo que quedó en el olvido tras la derogación de la Ley 27.551. La normativa que durante años rigió el mercado fue desmantelada por el DNU 70/23, devolviéndole a las partes la libertad de pactar sus propias condiciones. Lo que quedó atrás es, fundamentalmente, la intromisión estatal en los contratos privados. Estos son los tres pilares que ya no tienen vigencia: * **Plazo mínimo de 3 años:** La imposición de una duración rígida dejó de existir, permitiendo que propietarios e inquilinos definan el tiempo de locación según su necesidad real. * **Índice de Actualización (ICL):** Se eliminó el uso obligatorio del Índice de Contratos de Locación que publicaba el BCRA, el cual generaba saltos bruscos y desfasajes constantes. * **Prohibición de moneda extranjera:** La restricción de pactar en dólares quedó sin efecto, normalizando el uso de la moneda dura en los contratos. Hoy, la libertad de contratación es la regla. Ya no tenés que someterte a fórmulas preestablecidas que ignoraban la realidad económica de cada momento. Si bien el mercado se ha movido hacia esquemas más dinámicos, es clave recordar que el contexto macroeconómico sigue siendo el marco donde se asientan estos acuerdos. A modo de referencia, para dimensionar los valores de mercado actuales, recordá que el dólar minorista (promedio vendedor) cotiza a $ 1.511,12 (31/07/2026, BCRA) y el valor de la UVA se ubica en $ 2.076,82 (15/08/2026, BCRA). En cuanto a los costos impositivos, el panorama en CABA mantiene el impuesto de sellos en 2,7% (22/06/2026, AGIP), aunque se sostiene la exención para aquellos contratos destinados a vivienda única de uso permanente que no superen el tope vigente. En definitiva, la derogación de la Ley 27.551 marcó un punto de inflexión donde la voluntad de las partes recuperó el protagonismo que había perdido bajo la intervención del Estado. ## DNU 70/23: las reglas del juego actuales Hoy, el mercado de alquileres opera bajo una lógica de autonomía de la voluntad plena, donde el DNU 70/23 eliminó las rigideces que trababan los contratos. Si estás por firmar o renovar, tenés que entender que el Código Civil y Comercial es ahora el marco principal, desplazando las intervenciones estatales previas. La piedra angular es la libertad de negociación. Ya no existen los plazos de tres años ni los índices obligatorios impuestos por el Estado; ahora, las partes acuerdan las condiciones que mejor se ajusten a su realidad. Aquí te resumo los puntos clave que definen cómo se estructuran los contratos vigentes: | Concepto | Regla actual bajo DNU 70/23 | | :--- | :--- | | **Moneda** | Podés pactar en pesos o moneda extranjera (dólar minorista: $ 1.511,12 promedio vendedor, BCRA, 31/07/2026). | | **Plazo mínimo** | Se establece en 2 años por defecto según el Código Civil y Comercial. | | **Ajustes** | Libre frecuencia y elección del índice (UVA: $ 2.076,82, BCRA, 15/08/2026, u otro acordado). | La actualización del canon locativo puede realizarse mediante cualquier índice —público o privado—, siempre que sea pactado entre propietario e inquilino. Esto incluye la posibilidad de utilizar unidades como la UVA ($ 2.076,82, BCRA, 15/08/2026), si así lo consideran pertinente. La frecuencia de estos ajustes también es resorte exclusivo de las partes, eliminando el tope mínimo de seis meses que existía anteriormente. En cuanto a la formalización, es fundamental considerar la carga impositiva. Si bien la libertad contractual es la norma, recordá que en la Ciudad de Buenos Aires el impuesto de sellos alcanza el 2,7% (AGIP, 22/06/2026), aunque tenés que verificar si tu caso aplica a la exención vigente para vivienda única de uso permanente. En resumen, el esquema actual traslada la responsabilidad de la negociación al consenso mutuo. Es fundamental que cada cláusula quede redactada con absoluta claridad para evitar futuras divergencias, ya que la ley no interviene para imponer condiciones de precio o tiempo. ## Comparativa rápida: Ley 27.551 vs. DNU 70/23 Para entender el cambio de paradigma, tenés que mirar los números y las reglas de juego en frío. El paso de la Ley 27.551 al DNU 70/23 implicó dejar atrás la rigidez estatal para pasar a un esquema de libertad contractual absoluta entre las partes. A continuación, comparamos los puntos críticos que marcaron la diferencia para inquilinos y propietarios: | Característica | Ley 27.551 (Derogada) | DNU 70/23 (Actual) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo legal** | Mínimo 3 años | El que pacten las partes | | **Moneda** | Pesos exclusivamente | Cualquiera (incluso moneda extranjera) | | **Ajuste** | Índices oficiales (ICL/Casa Propia) | Libre acuerdo (índices o moneda) | | **Depósito** | Un mes de alquiler | Libre pacto | Bajo el marco vigente, la autonomía de la voluntad es la que manda. Mientras que antes estabas atado a fórmulas estatales que muchas veces distorsionaban el mercado, hoy podés negociar el ajuste basándote en parámetros privados. Es fundamental que, al cerrar tu contrato, prestes atención a los costos adicionales. Por ejemplo, en CABA, el Impuesto de Sellos es del 2,7%, aunque recordá que existe una exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 22/06/2026). En este escenario de libertad, la referencia de mercado se ha diversificado. Es común observar valores de referencia influenciados por variables macroeconómicas como el dólar minorista, que cerró en $ 1.511,12 (BCRA, 31/07/2026), o el valor de la UVA, que se ubicó en $ 2.076,82 (BCRA, 15/08/2026). Al no existir un índice único impuesto por el Estado, tanto el propietario como el inquilino deben realizar un análisis cuidadoso de qué variable utilizarán para mantener el equilibrio del contrato a lo largo del tiempo. La clave hoy, más que nunca, es la claridad en el documento que firmás. ## La realidad del mercado: oferta y negociación La desregulación del mercado inmobiliario tras el DNU 70/23 transformó radicalmente la dinámica entre las partes. Atrás quedaron los años de escasez de oferta donde el propietario, ante la incertidumbre regulatoria, prefería retirar el inmueble de la plaza. Hoy, la libertad de contratación permitió que la oferta se recompusiera, trasladando el foco hacia la autonomía de la voluntad: vos y el propietario ahora deciden las condiciones, el plazo y el índice de ajuste sin las ataduras de un contrato rígido. El inquilino dejó de ser un sujeto pasivo frente a una ley prohibitiva para convertirse en un par negociador. La capacidad de pactar ajustes basados en indicadores de libre elección (como el IPC o el valor de la UVA: $ 2.076,82, BCRA, 2026-08-15) permite esquivar los desfasajes que antes generaban cortocircuitos. Sin embargo, esta libertad exige mayor atención a los términos contractuales, especialmente en materia impositiva y de costos accesorios. Para entender cómo se mueve el escenario actual, considerá estos ejes que definen la negociación privada: | Factor | Dinámica Actual | | :--- | :--- | | **Moneda** | Libertad para pactar en pesos o moneda extranjera. | | **Plazo** | Acordado libremente según las necesidades de las partes. | | **Cargas fiscales** | Aplicación del impuesto de sellos en CABA del 2,7% (AGIP, 2026-06-22), salvo vivienda única. | | **Ajustes** | Frecuencia e índice pactados por las partes (sin obligatoriedad de plazos anuales). | Es fundamental entender que, con un tipo de cambio minorista promedio vendedor de $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31), la estructura de los contratos se volvió más compleja y requiere de un asesoramiento preciso. Ya no se trata de cumplir un estándar impuesto por el Estado, sino de construir un acuerdo que brinde previsibilidad a ambos. La "ley" hoy es el contrato que vos firmás; la clave está en que la negociación sea equilibrada para evitar que la falta de parámetros fijos derive en abusos o conflictos innecesarios. El mercado premió la oferta, pero vos tenés la responsabilidad de asegurar que los términos sean sostenibles en el tiempo. ## Preguntas frecuentes sobre alquileres en 2026 ¿Tenés dudas sobre cómo navegar el mercado locativo en este 2026? Acá despejamos los interrogantes más comunes que surgen tras la implementación del DNU 70/23: **¿Qué pasa con mi contrato firmado bajo la ley anterior?** Si firmaste tu contrato antes de la vigencia del DNU, los términos originales se respetan hasta el vencimiento. No podés modificar las condiciones de forma unilateral; el marco legal que regía al momento de la firma sigue siendo el que vincula a las partes hasta el último día del acuerdo. **¿Es legal pactar en dólares?** Sí. Desde la derogación de las restricciones previas, el Código Civil y Comercial permite el pago en moneda extranjera. Tené en cuenta que, si bien la libertad contractual es total, es fundamental dejar clara la modalidad de pago y el tipo de cambio pactado para evitar conflictos. Como referencia, el dólar minorista promedió los $ 1.511,12 (BCRA, 31-07-2026). **¿Qué sucede si no incluimos una cláusula de ajuste?** La libertad de las partes es la norma actual. Si el contrato no contempla una actualización, el canon locativo se mantendrá fijo por el periodo pactado. Sin embargo, lo habitual es acordar un mecanismo de ajuste. Aquí algunos parámetros que se usan en el mercado: | Opción de ajuste | Consideraciones | | :--- | :--- | | **Índice de precios** | Libertad para usar IPC, ICL o índices privados. | | **Moneda extranjera** | Pago en dólares o pesos según cotización. | | **Unidades de valor** | Referencias como la UVA ($ 2.076,82, BCRA, 15-08-2026). | | **Monto fijo** | Escalonamientos preacordados en pesos. | Recordá siempre cumplir con las obligaciones impositivas. Si vas a sellar tu contrato en CABA, recordá que la alícuota es del 2,7% (AGIP, 22-06-2026), aunque existe una exención si el inmueble está destinado a vivienda única de uso permanente y no supera el tope vigente establecido por la normativa local. Ante cualquier duda, priorizá siempre la redacción clara de cada cláusula: la autonomía de la voluntad es hoy la herramienta más potente que tenés para proteger tus derechos. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-02. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [La Nación — Propiedades](https://www.lanacion.com.ar/propiedades) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente la ley de alquileres en 2026?
No, la Ley 27.551 ha quedado formalmente derogada. El marco actual se basa en el principio de libertad de contratación establecido por el Código Civil y Comercial tras el DNU 70/23.
¿Qué reglas rigen hoy para plazo, moneda y actualización del contrato?
Actualmente, todas las condiciones son de libre elección entre las partes. Esto incluye el plazo del contrato, la moneda de pago (pesos o extranjera) y el índice de ajuste para actualizar el canon locativo.
¿Qué cambió respecto de la Ley 27.551 que se derogó?
El cambio principal es la eliminación de las restricciones rígidas previas. Ya no existen los plazos mínimos obligatorios, los índices de ajuste impuestos por el Estado ni las limitaciones sobre la moneda de pago de los alquileres.