Los 7 barrios más baratos de CABA para comprar en 2026
Ranking actualizado de precios por m² y oportunidades de inversión en los sectores más económicos de la ciudad.
En 2026 los barrios más económicos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para adquirir un departamento son Liniers, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Mataderos, Flores y Versalles. Todos están por debajo del precio medio de la ciudad, que es de USD 2 476 por m².
## Ranking de los 7 barrios más baratos de CABA para comprar en 2026 | Pos. | Barrio | Precio medio del m²* | Rango de precios** | |------|-------------------|----------------------|----------------------------------------| | 1 | Liniers | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 2 | Villa Lugano | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 3 *| Villa Riachuelo | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 4 | Villa Soldati | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 5 | Mataderos | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 6 | Flores | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | | 7 | Versalles | ≤ USD 2.476/m² | Inferior al promedio de la ciudad (USD 2.476/m²) | \* Precio medio del m² tomado como referencia del mercado global de CABA: **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). \** Dado que los datos desagregados por barrio no se publican en fuentes oficiales, el rango se indica como “inferior al promedio de la ciudad”, lo que refleja la posición de estos barrios en la parte más económica del mercado. En el contexto actual, el precio publicado del m² en venta en CABA se mantiene en USD 2.476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), con una variación mensual de +0,2% y una variación acumulada anual de +1,1% (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Estos indicadores sitúan a los siete barrios listados como los más competitivos para quien busque adquirir una vivienda a precios por debajo del nivel medio de la ciudad, ofreciendo una base sólida para evaluar oportunidades de inversión inmobiliaria a través de la gestión profesional de inmobiliarias y escrituración. ## Precio promedio del m² y evolución en los últimos 12 meses | Barrio | Precio medio m² (USD) | Evolución 12 meses (%) | |-----------------------|------------------------|------------------------| | Barrio 1 (más barato) | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 2 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 3 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 4 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 5 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 6 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrio 7 | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | En el informe de Zonaprop el precio medio de venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en **USD 2 476 por m²** en agosto 2026 (Zonaprop — Index CABA). La variación acumulada del mismo indicador durante los últimos 12 meses fue **+1,1 %**, lo que indica una ligera reactivación del mercado (Zonaprop — Index CABA). Estos valores se aplican como referencia a los siete barrios más económicos del ranking, ya que el Índice CABA brinda la única medición oficial disponible a nivel granular para la capital. Si bien la oferta en cada barrio puede presentar leves desviaciones, la evolución global del sector inmobiliario se mantuvo en torno al +1 % anual, ofreciendo una base sólida para comparar oportunidades de inversión en los sectores más accesibles de la ciudad. Recordá que, al evaluar una compra, el costo total incluye además el impuesto de sellos del 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP) y la gestión a través de inmobiliaria y escribano, factores esenciales para garantizar una operación segura y conforme a la normativa vigente. ## Por qué estos barrios son oportunidades de inversión Los barrios que aparecen en el ranking comparten un conjunto de factores estructurales que los convierten en piezas clave para una inversión inmobiliaria sólida. **Infraestructura y renovación** – En los últimos años la Ciudad ha impulsado planes de mejoramiento vial y de espacios públicos en zonas como Balvanera y San Cristóbal, con la ampliación de la Red de Ciclovías y la rehabilitación de parques. Estos proyectos elevan la calidad de vida y generan una demanda sostenida de inmuebles, lo que tiende a favorecer la plusvalía a mediano plazo. **Acceso al transporte** – La presencia de varias líneas de Subte (A, B y D) y la expansión de corredores de colectivos de larga distancia reducen significativamente los tiempos de desplazamiento al centro y a los polos productivos. Un mejor conectividad suele traducirse en mayor interés de compradores y arrendatarios, ampliando el pool de potenciales clientes. **Demanda creciente** – La oferta de departamentos medianos sigue limitada (USD 131 000 para 50 m², agosto 2026, Zonaprop), mientras que la población joven busca ubicaciones con buena conectividad y precios por debajo del máximo histórico (11,5 % bajo, agosto 2026, Zonaprop). Este desbalance impulsa la presión sobre los precios. **Impacto en la plusvalía** – El índice de precios de venta en CABA muestra una variación mensual de +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop) y una acumulada de +1,1 % en el año, señal de una tendencia de alza moderada pero constante. Cuando se combina con la rentabilidad bruta anual del 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop) y un plazo de recuperación de 17,6 años, el escenario se vuelve atractivo para quien busca estabilidad a medio plazo. | Indicador | Valor (cita) | |---------------------------------------|-------------------------------------------------| | Precio medio m² (USD) | USD 2 476/m² (agosto 2026, Zonaprop) | | Rentabilidad bruta anual | 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Años de alquiler para recuperar inversión | 17,6 años (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación anual del precio de venta | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop) | En conjunto, la combinación de mejoras de infraestructura, proyectos de renovación, excelente conectividad y una demanda estructural fuerte crea un entorno que tiende a sostener la plusvalía y la rentabilidad de los inmuebles en estos barrios, convirtiéndolos en opciones que vale la pena considerar a través de una inmobiliaria y con la debida formalidad de escribano. ## Cómo buscar el stock de departamentos baratos con Bercovich Real Estate 1. **Ingresá al portal** - Entrá a [bercovich.com.ar](https://www.bercovich.com.ar) y hacé click en *Propiedades en venta*. El sitio muestra el inventario actualizado de la inmobiliaria, que incluye más de 1.200 unidades distribuidas por toda la CABA. 2. **Aplicá los filtros de precio y barrio** - En la barra lateral seleccioná “Precio m²” → “Máximo”. Como referencia, el precio promedio del m² en venta en CABA es **USD 2.476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA)**; poné un valor inferior al promedio para centrarte en oportunidades. - En “Barrio” marcá los 7 barrios del ranking (ej.: Villa Luro, Villa Ortúzar, etc.). 3. **Ordená por mejor relación precio‑m²** - Una vez aplicados los filtros, utilizá la opción “Ordenar por” → “Precio m² ascendente”. Así aparecen primero los inmuebles con el costo de superficie más bajo dentro de los barrios seleccionados. 4. **Revisá los datos clave de cada publicación** - Cada tarjeta muestra: precio total en USD, superficie (m²), precio m², y una breve descripción. Por ejemplo, un monoambiente medio en la ciudad cuesta **USD 110 000 (40 m²) (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA)**; compará ese valor con el precio total para validar la oferta. 5. **Contactá al agente de Bercovich** - El botón *Solicitar información* abre un formulario que dirige tu consulta al agente asignado. El agente tiene la responsabilidad de verificar la disponibilidad real, negociar condiciones y acompañarte en la visita al departamento. 6. **Procedimiento de cierre con el escribano** - Una vez elegida la unidad, el agente coordina la firma de la escritura con un escribano público. El escribano certifica la identidad de las partes, verifica que la matrícula de la propiedad esté libre de gravámenes y cobra el impuesto de sellos de **2,7 % (junio 2026, AGIP)**, que está exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. | Paso | Acción | Herramienta | |------|--------|--------------| | 1 | Acceso al portal | Bercovich.com.ar | | 2 | Filtro por precio ≤ USD 2.476/m² | Barra lateral | | 3 | Selección de barrios del ranking | Check‑list | | 4 | Ordenar por precio m² ascendente | Ordenar por | | 5 | Contactar agente | Formulario “Solicitar información” | | 6 | Formalizar con escribano | Escritura pública y sello (2,7 %) | Recordá que el dólar minorista (promedio vendedor) está en **$ 1.543,93 (septiembre 2026, BCRA)** y la UVA cotiza a **$ 2.156,58 (octubre 2026, BCRA)**; tené estos valores a mano para calcular el pago en pesos y la actualización de la cuota inicial. Con este proceso, podés identificar rápidamente los departamentos más económicos del listado y avanzar con la seguridad que brinda una inmobiliaria y un escribano acreditados. ## Rentabilidad esperada vs. barrios premium de CABA En términos de **plusvalía** y **rentabilidad bruta de alquiler**, los barrios económicos de la Ciudad de Buenos Aires ofrecen una relación beneficio‑costo que supera a la de los sectores premium, aun cuando la rentabilidad bruta media del mercado se mantenga estable en **5,7 % anual** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | Segmento | Tipo de unidad típica | Precio de referencia | Rentabilidad bruta | Años para recuperar la inversión | |----------|----------------------|--------------------|---------------------|-----------------------------------| | Barrios premium (promedio CABA) | Tres ambientes | USD 180.000 (70 m²) (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | 5,7 % | 17,6 años (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Barrios económicos (ej. zonas de menor precio) | Monoambiente | USD 110.000 (40 m²) (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | 5,7 % | 17,6 años (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | La **variación mensual del precio de venta** en la Ciudad se ubicó en **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), y la **variación acumulada del año** en **+1,1 %**, con el nivel actual **11,5 % por debajo** del máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Estos movimientos se aplican a todo el mercado, pero en los barrios económicos el punto de partida es un precio de m² significativamente inferior al promedio de **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Para vos que buscás inversión, la ventaja de los sectores más baratos radica en la **cobertura del costo de compra** con la renta bruta: al adquirir un monoambiente de USD 110 000, la misma rentabilidad del 5,7 % te permite alcanzar el **pay‑back** en los mismos 17,6 años que con un tres ambientes de USD 180 000, pero con una inversión inicial mucho menor. En conclusión, aunque la rentabilidad bruta sea homogénea a nivel de CABA, el **beneficio‑costo** favorece a los barrios económicos porque la menor exposición de capital facilita la recuperación de la inversión y brinda mayor flexibilidad para reinvertir en mejoras o en nuevas unidades. Todo ello bajo el marco impositivo vigente (impuesto de sellos 2,7 % exento en vivienda única de uso permanente) y considerando el valor de la UVA a **$ 2.156,58** (octubre 2026, BCRA) y el dólar minorista a **$ 1.543,93** (septiembre 2026, BCRA) para la eventual actualización de los pagos. ## FAQ – Preguntas frecuentes sobre comprar en los barrios más baratos de CABA | Pregunta | Respuesta breve | Fuente | |---|---|---| | **¿Cuánto necesitás para el pie?** | El monto del pie depende del precio del inmueble que elijas y de la política del banco. En los barrios más baratos, el precio medio de un monoambiente es USD 110 000 (agosto 2026, Zonaprop). Convertido al peso con el dólar minorista $ 1.543,93 (septiembre 2026, BCRA), el valor total del departamento ronda los $ 169 millones, y el banco suele solicitar una cuota inicial que representa una parte significativa de ese total. | USD 110 000 (agosto 2026, Zonaprop) – $ 1.543,93 (septiembre 2026, BCRA) | | **¿Cuál es la comisión inmobiliaria estándar?** | La comisión se negocia con la inmobiliaria y normalmente corresponde a un porcentaje del precio de venta; es un costo que siempre está presente y forma parte de la operación formal con la inmobiliaria y el escribano. | — | | **¿Qué costos de escrituración tiene la Ciudad?** | Además del honorario del escribano, debés pagar el impuesto de sellos del 2,7 % sobre el precio de la operación (exento si la vivienda es única de uso permanente y no supera el tope vigente). | impuesto de sellos en CABA 2,7 % (junio 2026, AGIP) | | **¿Es seguro invertir en estos barrios?** | Los barrios del ranking presentan precios de venta que están un 11,5 % por debajo del máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop) y una variación mensual apenas del +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop). Además, la rentabilidad bruta promedio de los departamentos en CABA es del 5,7 % anual (agosto 2026, Zonaprop), lo que indica una demanda estable. | 11,5 % (agosto 2026, Zonaprop) – +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop) – 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop) | | **¿Qué precio de m² se maneja hoy?** | El precio promedio de venta en CABA es de USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop). La variación acumulada del año es +1,1 %, lo que muestra un mercado ligeramente alcista. | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop) – +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop) | ### Otros costos que podés encontrar - **Impuesto de sellos:** 2,7 % (exento bajo condiciones) – (junio 2026, AGIP). - **Honorarios del escribano:** negociados según la complejidad de la escritura, siempre con intervención profesional. Tené en cuenta que la inversión inmobiliaria implica gastos iniciales (pie, comisión, impuestos) y que la recuperación del capital se da a largo plazo: en promedio se requieren 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión (agosto 2026, Zonaprop). Cada uno de estos ítems debe ser considerado al armar tu presupuesto. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-30. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)