Ley de alquileres 2026: qué rige hoy y cómo se pactan los contratos tras el DNU 70/23
Guía completa sobre la libertad contractual, los plazos, las actualizaciones y la situación de los contratos anteriores.
En 2026, rige el principio de libertad contractual establecido por el DNU 70/23, que derogó la Ley 27.551. Actualmente, propietarios e inquilinos definen libremente plazos, moneda, métodos de ajuste y garantías en sus contratos, siempre bajo la supervisión de un profesional inmobiliario y la intervención de un escribano para asegurar la validez jurídica de la locación.
## Ley de alquileres 2026 que rige: el escenario actual tras el DNU 70/23 A día de hoy, el mercado inmobiliario argentino se mueve bajo un paradigma de libertad contractual plena, consolidado tras la derogación de la Ley 27.551 mediante el DNU 70/23. Si estás buscando alquilar o poner una propiedad en locación, es fundamental entender que ya no existen los plazos rígidos ni los índices de actualización impuestos por el Estado; ahora, las condiciones se definen exclusivamente por el acuerdo entre las partes, siempre con el debido asesoramiento de un profesional inmobiliario y la intervención de un escribano para garantizar la seguridad jurídica de la operación. El escenario actual permite que tanto propietarios como inquilinos negocien con mayor flexibilidad, adaptando los contratos a sus necesidades reales. Podés pactar libremente: * **Plazos de locación:** Acordados según la conveniencia mutua. * **Moneda de pago:** Posibilidad de establecer alquileres en pesos o moneda extranjera. * **Ajustes:** Frecuencia y método de actualización (índices privados, inflación, o valores de referencia como la UVA). * **Garantías:** Criterios aceptados por el locador para asegurar la operación. Para que tengas una noción de las referencias actuales en el mercado financiero y fiscal, te compartimos los siguientes valores de consulta: | Concepto | Valor | Fuente | | :--- | :--- | :--- | | Valor de la UVA | $ 2.076,82 | BCRA (2026-08-15) | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1.521,28 | BCRA (2026-08-07) | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7% | AGIP (2026-06-22) | *Nota: En CABA, recordá que la vivienda única de uso permanente cuenta con exención en el impuesto de sellos hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22).* La clave del éxito en estos contratos radica en la transparencia y en la redacción profesional. Al no existir una ley que imponga un encuadre único, el contrato se convierte en la ley misma para las partes. Por ello, te recomendamos siempre gestionar estas operaciones a través de inmobiliarias matriculadas, quienes actúan como garantes de que las condiciones pactadas cumplan con la normativa vigente y protejan los intereses de ambas partes de forma equilibrada. ## Libertad contractual: qué se puede pactar en los nuevos contratos La mayor novedad tras el DNU 70/23 es la primacía de la autonomía de la voluntad. Hoy, los contratos de locación se rigen fundamentalmente por lo que las partes acuerden libremente, bajo la supervisión de un profesional inmobiliario que garantice la seguridad jurídica de la operación. Se terminaron los índices obligatorios y los plazos rígidos que antes limitaban la negociación. Ahora, tenés plena libertad para definir las condiciones de tu alquiler dentro del marco del Código Civil y Comercial. Esto significa que vos y la otra parte pueden establecer, de común acuerdo y con el asesoramiento de un corredor matriculado, los siguientes pilares del contrato: * **Moneda de pago:** Podés pactar el precio en pesos o en moneda extranjera. Para referencia, el dólar minorista (promedio vendedor) se ubicó en $ 1.521,28 (BCRA, 2026-08-07). * **Periodicidad de los ajustes:** Ya no hay plazos mínimos de actualización. Pueden acordar ajustes mensuales, trimestrales o cuatrimestrales, según lo que mejor se adapte a la realidad económica de cada contrato. * **Índice de actualización:** No estás obligado a utilizar el ICL ni el coeficiente Casa Propia. Es posible utilizar cualquier índice público o privado, o incluso pactar ajustes basados en unidades como el UVA, que cotizó a $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). * **Plazos:** Al no existir un plazo mínimo rígido, las partes pueden definir la duración del contrato según sus necesidades particulares. Es fundamental que cada acuerdo sea redactado con el soporte de un profesional inmobiliario y certificado por escribano público. Esto asegura que la libertad contractual sea ejercida de manera equitativa y con pleno cumplimiento de las obligaciones fiscales, como el pago del impuesto de sellos en CABA, que es del 2,7%, aunque recordá que existe una exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Al trabajar con profesionales, minimizás riesgos y asegurás que cada punto pactado tenga plena validez legal ante cualquier eventualidad. ## Contratos bajo la Ley 27.551: qué sucede con los que siguen vigentes Si firmaste tu contrato de locación bajo el marco de la Ley 27.551, es fundamental que tengas presente que el DNU 70/23 no altera los términos de los acuerdos ya cerrados. Por una cuestión de seguridad jurídica, estos contratos conservan plena validez y deben cumplirse según las condiciones pactadas al momento de su firma, respetando el plazo original de duración y la modalidad de ajuste de precio establecida. Si tu contrato estipulaba un ajuste bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) o la fórmula Casa Propia, debés continuar bajo ese esquema hasta el vencimiento del plazo estipulado. Ni el locador ni el inquilino pueden exigir de forma unilateral una modificación de estas condiciones, ya que la ley no tiene efecto retroactivo sobre los vínculos contractuales preexistentes. A continuación, recordá los aspectos que siguen inalterables para tu contrato vigente: | Aspecto | Condición bajo Ley 27.551 | | :--- | :--- | | **Plazos** | Se mantiene la duración original (habitualmente 3 años). | | **Ajustes** | Se respeta el índice pactado (ICL o Casa Propia) en la periodicidad fijada. | | **Impuestos** | Se mantiene la carga impositiva pactada, como el impuesto de sellos en CABA (2,7%, exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente, fuente: AGIP, 2026-06-22). | Si tenés dudas sobre la interpretación de alguna cláusula o sobre cómo calcular el incremento de tu próximo aumento, te recomendamos consultar directamente con tu profesional inmobiliario de confianza. Ellos cuentan con la capacidad técnica para liquidar el ajuste según los índices oficiales del BCRA —tales como la UVA, que a fecha 2026-08-15 se ubica en $ 2.076,82 (fuente: BCRA)— y asegurar que la comunicación entre las partes sea formal y eficiente. Asimismo, ante cualquier gestión de renovación o adenda, es vital contar con el asesoramiento de un escribano público para resguardar la legalidad de cada instancia y evitar futuros conflictos registrales o judiciales. ## Diferencias clave: contratos de ayer vs. contratos de hoy Entender el cambio de paradigma es fundamental para no perderse en la letra chica. Mientras que bajo la Ley 27.551 los contratos estaban encorsetados por una estructura rígida diseñada por el Estado, el marco actual que nos dejó el DNU 70/23 traslada el protagonismo a la autonomía de la voluntad. La clave hoy es el consenso entre las partes, siempre con el debido asesoramiento profesional de tu inmobiliaria de confianza y la intervención de un escribano para dar seguridad jurídica a la operación. La diferencia central radica en que, donde antes había una norma única e ineludible, hoy hay un lienzo en blanco para definir el vínculo locativo. | Característica | Ley 27.551 (Contratos anteriores) | Marco DNU 70/23 (Contratos actuales) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo** | Mínimo legal de 3 años. | Libremente pactado por las partes. | | **Ajuste** | Índice obligatorio (ICL o Casa Propia). | Libertad de pacto (moneda, índice, periodicidad). | | **Periodicidad** | Ajuste anual o semestral (según versión). | Libre, a definir entre las partes. | | **Moneda** | Obligatoriamente en pesos argentinos. | Posibilidad de pactar en moneda extranjera. | Para tener una referencia del contexto económico donde se asientan hoy las negociaciones, es útil observar los indicadores actuales: el valor de la UVA se ubica en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) y el dólar minorista (promedio vendedor) cotiza a $ 1.521,28 (BCRA, 2026-08-07). Al momento de formalizar el contrato, recordá contemplar los costos impositivos de ley, como el impuesto de sellos en CABA, que se mantiene en un 2,7% (AGIP, 2026-06-22), salvo que la propiedad encuadre en la exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. En este escenario de mayor flexibilidad, el acompañamiento de un profesional es tu mejor herramienta para plasmar acuerdos equilibrados que protejan tanto al propietario como al inquilino, evitando ambigüedades que puedan derivar en conflictos futuros. ## El rol del profesional inmobiliario en el marco de la libre negociación Si bien la libertad contractual que rige hoy permite un margen de maniobra inédito, la complejidad del marco normativo actual hace que el acompañamiento de un corredor inmobiliario matriculado sea un paso indispensable para proteger tu patrimonio. La posibilidad de pactar libremente no significa carecer de reglas; por el contrario, implica una mayor responsabilidad en la redacción de cláusulas que no dejen margen a interpretaciones riesgosas que puedan derivar en un litigio judicial. Un profesional inmobiliario aporta el respaldo jurídico necesario para que cada acuerdo sea sólido, transparente y ejecutable. Esto incluye la correcta confección de la documentación, la certificación de firmas ante escribano y el asesoramiento preciso sobre las obligaciones impositivas vigentes. Un error en la instrumentación puede invalidar garantías o complicar la liquidación de impuestos, como el impuesto de sellos en CABA, que alcanza el 2,7% (AGIP, 2026-06-22), salvo en los casos de exención por vivienda única. Para entender por qué no deberías dejar tu contrato al azar, considerá estos pilares del asesoramiento matriculado: | Función del profesional | Valor agregado para tu tranquilidad | | :--- | :--- | | **Análisis de garantías** | Verificación legal de la solvencia y autenticidad de los respaldos. | | **Redacción a medida** | Acuerdos claros sobre plazos, monedas y ajustes (incluso si optás por referencias como la UVA, que cotiza a $ 2.076,82; BCRA, 2026-08-15). | | **Seguridad documental** | Intervención de escribano público para dar fecha cierta y fe pública al acto. | | **Gestión impositiva** | Liquidación correcta de tributos y cargas para evitar contingencias futuras. | En un contexto donde el dólar minorista promedia los $ 1.521,28 (BCRA, 2026-08-07), el valor de tu inmueble y tu seguridad jurídica no pueden quedar sujetos a la improvisación. La intervención del corredor no es un gasto, sino la herramienta de prevención más eficaz para garantizar que lo pactado hoy se cumpla de forma segura y profesional a lo largo de todo el contrato. ## Preguntas frecuentes sobre la normativa actual Ante la incertidumbre que suele generar la normativa vigente, es fundamental despejar las dudas más comunes que surgen al momento de sentarse a firmar con el respaldo de un profesional inmobiliario. Aquí respondemos las consultas frecuentes: **¿Es posible pactar el alquiler en dólares?** Sí. El DNU 70/23 permite que las partes acuerden la moneda del contrato. Si optás por moneda extranjera, es vital que el contrato sea redactado por un escribano y asesorado por una inmobiliaria para asegurar la correcta liquidación. A modo de referencia, el dólar minorista promedió los $ 1.521,28 (BCRA, 2026-08-07). **¿Qué sucede con el plazo si no se estipula?** Si el contrato no especifica una duración, la ley establece que el plazo mínimo es de dos años para los alquileres con destino habitacional. Ante cualquier vacío legal, el respaldo de una inmobiliaria es clave para evitar cláusulas abusivas. **¿Cómo se tratan las expensas y otros gastos?** Hoy rige la libertad absoluta de partes. Es habitual que el locatario se haga cargo de las expensas comunes ordinarias, pero todo debe quedar detallado explícitamente. Recordá que, al formalizar, tenés el Impuesto de Sellos en CABA, que es del 2,7%, aunque existe una exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). | Consulta | Condición actual | | :--- | :--- | | **Moneda** | Libre elección (pesos o divisas) | | **Plazo legal** | 2 años (si no se estipula otro) | | **Ajustes** | Libertad de índice y periodicidad | En el contexto actual, los índices de actualización pueden ser diversos; incluso algunas operaciones utilizan unidades de valor adquisitivo como referencia, que al 15 de agosto de 2026 se sitúa en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). Para evitar errores contractuales que a futuro podrían derivar en litigios innecesarios, te recomendamos verificar los valores reales del mercado, los tipos de unidades disponibles y las condiciones estándar de negociación ingresando al [stock de propiedades de Bercovich Real Estate](https://www.bercovich.com.ar). Contar con el asesoramiento técnico es la única forma de garantizar que tu contrato sea justo y sostenible. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-08. - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [UIF — Prevención de lavado](https://www.argentina.gob.ar/uif) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué ley de alquileres rige hoy en 2026?
Hoy rige el Código Civil y Comercial de la Nación bajo un esquema de libertad contractual plena, tras la derogación de la Ley 27.551 mediante el DNU 70/23. Las partes tienen la facultad de acordar las condiciones de su contrato sin las restricciones rígidas de leyes anteriores.
¿Qué se puede pactar libremente en un contrato nuevo?
Es posible acordar libremente el plazo de locación, la moneda de pago (pesos o extranjera), el método de actualización del alquiler y los criterios de garantías. Se recomienda realizar estas gestiones siempre con el asesoramiento de un profesional inmobiliario y la firma de un escribano.
¿Qué pasa con los contratos que se firmaron bajo la Ley 27.551?
Los contratos de alquiler que fueron firmados bajo la vigencia de la Ley 27.551 continúan rigiéndose por las condiciones acordadas originalmente hasta su fecha de vencimiento. Cualquier modificación o renovación de dichos contratos deberá ajustarse al marco de libertad contractual actual.
¿Por qué es importante la intervención de un profesional inmobiliario?
Contar con un profesional inmobiliario y un escribano es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de la operación y el cumplimiento de las normativas vigentes. Esto permite que tanto el locador como el inquilino operen con la protección necesaria frente a cualquier eventualidad.