Ley de alquileres 2026: qué rige hoy y cómo se formalizan los contratos
A dos años del DNU 70/23, analizamos el marco legal vigente y las claves de la libertad contractual en el mercado inmobiliario.
En 2026 no existe una nueva ley de alquileres; el mercado se rige por el Código Civil y Comercial con las reformas del DNU 70/23. Actualmente impera la libertad contractual absoluta, permitiendo que propietarios e inquilinos acuerden libremente plazos, moneda y ajustes, siempre bajo el asesoramiento esencial de profesionales matriculados para garantizar seguridad jurídica.
## Ley de alquileres 2026: qué rige hoy y cómo se formalizan los contratos A dos años de la entrada en vigencia del DNU 70/23, es fundamental despejar dudas: hoy no existe una "nueva ley de alquileres". El marco legal que rige los contratos de locación es directamente el Código Civil y Comercial de la Nación, con las modificaciones introducidas por el mencionado decreto. La gran novedad es la libertad contractual absoluta, lo que significa que las condiciones del acuerdo —ajuste, moneda, plazo y frecuencia de actualización— quedan supeditadas a lo que convengas libremente con la otra parte. Esta libertad no implica improvisación. Al contrario, exige un asesoramiento profesional riguroso para blindar jurídicamente el contrato ante cualquier escenario. La intervención de un corredor inmobiliario matriculado y un escribano es la única vía para garantizar que tanto el propietario como el inquilino tengan sus derechos respaldados mediante un instrumento sólido. A la hora de formalizar, debés tener en cuenta los costos impositivos y las referencias de mercado vigentes para el cálculo de valores o actualizaciones, si es que las partes deciden utilizarlas como parámetro: | Concepto | Referencia / Valor | Fuente | | :--- | :--- | :--- | | **Valor UVA** | $ 2.076,82 | BCRA (15/08/2026) | | **Dólar minorista** | $ 1.520,12 | BCRA (05/08/2026) | | **Impuesto de Sellos (CABA)** | 2,7% | AGIP (22/06/2026) | Es importante recordar que en CABA, el Impuesto de Sellos mantiene su esquema habitual, aunque existe una exención para vivienda única de uso permanente siempre que se mantenga dentro del tope vigente establecido por la normativa local (AGIP, 22/06/2026). En definitiva, la profesionalización del sector ha ganado terreno: ante la ausencia de una ley rígida, el contrato firmado en escribanía y bajo supervisión de un inmobiliario es lo que garantiza la seguridad jurídica de la operación. Dejar el acuerdo en manos de especialistas es el paso indispensable para que la libertad contractual se traduzca en estabilidad y no en riesgo para ninguna de las partes. ## El balance del mercado a dos años del DNU 70/23 A dos años de la implementación del DNU 70/23, el escenario inmobiliario dio un giro de 180 grados. Si recordás la pesadilla de los años previos, cuando buscar un departamento era una misión imposible debido a la falta absoluta de unidades, hoy el panorama es radicalmente distinto. La desregulación permitió que los propietarios volvieran a volcar sus inmuebles al mercado locativo, logrando una normalización del stock que se traduce en una oferta abundante y diversificada en los principales portales inmobiliarios. La contracción que vivimos hasta finales de 2023, donde la escasez crítica forzaba a los inquilinos a aceptar cualquier condición, dio paso a una etapa de equilibrio donde la oferta y la demanda recuperaron su dinámica natural. Esta reactivación no fue casual, sino producto de la libertad de contratación gestionada a través de profesionales inmobiliarios, quienes garantizan que cada operación esté debidamente respaldada por el asesoramiento necesario y la intervención notarial correspondiente. Al observar la actualidad, es fundamental contemplar el peso de los costos asociados y el marco legal vigente que los expertos siempre deben tener presente en la firma de un contrato: | Concepto | Detalle de referencia | | :--- | :--- | | **Impuesto de Sellos (CABA)** | 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 22-06-2026) | | **Dólar minorista (promedio vendedor)** | $ 1.520,12 (BCRA, 05-08-2026) | | **Valor de la UVA** | $ 2.076,82 (BCRA, 15-08-2026) | Este ordenamiento permitió que el mercado deje atrás la parálisis. Hoy, el inquilino cuenta con opciones reales para elegir, mientras que el propietario encontró en la libertad contractual la seguridad jurídica necesaria para volver a confiar en el alquiler. La intervención de una inmobiliaria matriculada sigue siendo la pieza clave que le otorga transparencia y seguridad a un proceso que, hace solo un par de años, se encontraba totalmente quebrado. La normalización del stock es, sin dudas, el saldo más positivo de este nuevo paradigma. ## Qué se puede pactar hoy en un contrato de alquiler La clave del escenario contractual actual radica en la autonomía de la voluntad, siempre bajo la tutela profesional necesaria. Desde la implementación del DNU 70/23, los contratos de locación habitacional han recuperado flexibilidad, permitiendo que propietarios e inquilinos definan las condiciones bajo las cuales se regirá la relación, siempre que el documento sea redactado y supervisado por inmobiliarias y escribanos matriculados, garantizando seguridad jurídica para ambas partes. Hoy, la libertad contractual te permite pactar los siguientes aspectos esenciales con total transparencia: | Aspecto contractual | Libertad de elección | | :--- | :--- | | **Plazo del contrato** | Definido libremente entre las partes (habitualmente 24 meses). | | **Moneda de pago** | Pesos argentinos o divisas extranjeras, según lo convenido. | | **Índice de ajuste** | Libre elección (IPC, ICL, UVA, o valor dólar), con la periodicidad que acuerden. | Esta capacidad de negociar a medida es la que ha logrado oxigenar la oferta. Por ejemplo, podés optar por indexar los valores basándote en la UVA, cuyo valor al 15 de agosto de 2026 es de $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), o referenciarlos al dólar minorista, que promedió $ 1.520,12 vendedor (BCRA, 2026-08-05). La elección del índice debe ser clara y quedar asentada por escrito para evitar interpretaciones ambiguas. Recordá siempre que el asesoramiento profesional es vital para la correcta liquidación de los tributos que gravan la actividad. Es fundamental tener en cuenta que, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el impuesto de sellos alcanza el 2,7%, aunque gozás de exención si el inmueble está destinado a vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Contar con el respaldo de una inmobiliaria en la redacción no es solo una formalidad; es la herramienta que asegura que cada cláusula, desde el ajuste hasta la garantía, cumpla con la normativa vigente y proteja tus intereses frente a cualquier eventualidad durante la vigencia del contrato. ## Principales cambios operativos en la gestión inmobiliaria La gestión inmobiliaria actual dejó atrás la rigidez de los índices estatales obligatorios para darle paso a la autonomía de la voluntad. Hoy, el rol del profesional es fundamental para instrumentar acuerdos que, lejos de ser arbitrarios, buscan un equilibrio técnico que proteja la continuidad del contrato para ambas partes. La principal diferencia operativa radica en la libertad de pactar el mecanismo de ajuste. Mientras que en el pasado el ICL era el norte indiscutido, hoy la mesa de negociación se abre a otros parámetros según el perfil del locador y el locatario. Comparar estas opciones es vital para que el contrato sea sostenible: | Índice de referencia | Características en la gestión actual | | :--- | :--- | | **ICL** | Mantiene su uso como referencia histórica, aunque ya no es obligatorio. | | **IPC** | Ampliamente adoptado por reflejar la dinámica real de los precios al consumidor. | | **Inflación / Otros** | Permite esquemas mixtos que el profesional ajusta según el mercado local. | El valor de la UVA, que hoy se ubica en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), también suele aparecer como unidad de medida en acuerdos de mayor complejidad, aportando previsibilidad financiera. ¿Cómo garantizamos un contrato equilibrado? El asesor inmobiliario interviene para que la cláusula de ajuste no resulte confiscatoria para el inquilino ni licúe el ingreso del propietario frente a una economía con un dólar minorista de $ 1.520,12 (BCRA, 2026-08-05). La inmobiliaria actúa como filtro de solvencia y, sobre todo, como garante de la seguridad jurídica mediante la intervención de un escribano público. Es responsabilidad del profesional informar correctamente sobre los costos asociados, como el impuesto de sellos en CABA del 2,7%, recordando siempre que existen exenciones vigentes para vivienda única de uso permanente (AGIP, 2026-06-22). Al trabajar con profesionales, asegurás que la carga impositiva sea la correcta y que el contrato contemple cláusulas de rescisión y previsión de mora que pongan a salvo a ambas partes ante cualquier contingencia. La gestión profesional es, en definitiva, el reaseguro de que la libertad de contratación se traduzca en una relación duradera y sin conflictos. ## Por qué la intervención profesional es clave en el contexto actual En el contexto actual de libertad contractual, la tentación de cerrar acuerdos informales puede parecer una salida rápida, pero suele derivar en una pesadilla legal cuando surgen imprevistos. La intervención de un profesional inmobiliario matriculado es la única herramienta que garantiza que el contrato refleje la voluntad de las partes sin desproteger a nadie. Un corredor no solo intermedia: diseña la arquitectura jurídica del contrato. Esto resulta vital al momento de redactar cláusulas de rescisión anticipada y multas, donde un texto ambiguo puede costarte meses de litigio. Del mismo modo, delegar en un profesional la gestión de las garantías y la validación de los seguros de caución es lo que separa a un contrato sólido de uno vulnerable. Para que entiendas la complejidad del escenario actual, es fundamental que el profesional trabaje sobre pilares claros: | Aspecto | Rol del profesional inmobiliario | | :--- | :--- | | **Rescisión** | Redacción de cláusulas equitativas que prevengan juicios. | | **Garantías** | Verificación de seguros de caución y solvencia real. | | **Impuestos** | Aplicación correcta del Impuesto de Sellos (2,7% en CABA, con exención para vivienda única según tope vigente, fuente: AGIP, 2026-06-22). | | **Moneda** | Formalización técnica de acuerdos, considerando el contexto del dólar minorista (promedio vendedor: $ 1.520,12, fuente: BCRA, 2026-08-05). | | **Indexación** | Aplicación precisa de índices pactados, como la UVA ($ 2.076,82, fuente: BCRA, 2026-08-15). | Cuando prescindís de una inmobiliaria, quedás expuesto a una inseguridad jurídica que ningún ahorro inicial justifica. Un contrato mal redactado, sin las garantías verificadas profesionalmente o con una mala liquidación impositiva, termina resultando mucho más caro que los honorarios por el asesoramiento de un experto. La intervención profesional es la única vía para operar con previsibilidad en un mercado que, aunque más flexible, exige una precisión técnica absoluta en cada firma. ## Preguntas frecuentes sobre la normativa vigente A dos años de la vigencia del DNU 70/23, es natural que sigan surgiendo dudas sobre la letra chica de los contratos. La libertad contractual hoy permite una mayor flexibilidad, pero es fundamental que cada acuerdo sea refrendado por un profesional inmobiliario para garantizar la seguridad jurídica de todas las partes. Aquí despejamos las consultas más recurrentes: * **¿Qué pasa con los contratos firmados bajo leyes anteriores?** Se respetan las condiciones pactadas originalmente hasta su vencimiento. No hay aplicación retroactiva de la normativa actual, por lo que si tenés un contrato vigente, rige lo que firmaste en su momento. * **¿Quién paga los gastos del contrato?** Al no haber ya una ley que imponga divisiones rígidas, todo es materia de negociación entre las partes. Es habitual que los gastos de gestión, informes de dominio e inhibición, y la certificación de firmas ante escribano se repartan según lo acordado. Recordá que el impuesto de sellos en CABA es del 2,7% (AGIP, 2026-06-22), aunque existe una exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. * **¿Cómo se define el depósito en garantía?** Ya no existe el tope legal previo. El monto y la moneda —ya sea pesos o dólares (dólar minorista vendedor: $ 1.520,12; BCRA, 2026-08-05)— se fijan de común acuerdo. Lo usual es pactar una suma que cubra eventuales daños, que se restituye al finalizar el contrato. En algunos casos, se utilizan índices como la UVA ($ 2.076,82; BCRA, 2026-08-15) para mantener el valor del depósito a lo largo del tiempo. Para profundizar en los detalles técnicos, las minutas de los contratos y las condiciones específicas de cada tipología de inmueble, te recomiendo consultar el stock de Bercovich. Nuestro equipo te brindará el asesoramiento técnico necesario para que cada cláusula, desde el ajuste hasta la rescisión, esté bien redactada y avalada por la gestión inmobiliaria profesional, evitando así futuros conflictos en la relación contractual. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-06. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Hay ley de alquileres vigente en 2026 o qué norma rige mi contrato?
No existe una ley específica nueva. El marco legal que rige actualmente los contratos de locación es el Código Civil y Comercial de la Nación, integrado con las modificaciones introducidas por el DNU 70/23.
¿Qué se puede pactar libremente hoy: moneda, plazo, índice y depósito?
El régimen actual permite libertad contractual absoluta. Esto significa que las partes pueden acordar libremente la moneda de pago, los plazos del contrato, los índices de actualización y el valor del depósito, siempre bajo el respaldo de un corredor inmobiliario.
¿Por qué es necesario el asesoramiento profesional al formalizar un contrato?
Aunque la libertad contractual es amplia, esta no implica improvisación. Es fundamental contar con un corredor inmobiliario y un escribano para blindar jurídicamente el contrato y asegurar que los derechos de ambas partes estén debidamente protegidos.