Ley de alquileres 2026: qué rige hoy tras el DNU 70/23 y cómo impacta a inquilinos y propietarios
Qué cambió en los contratos, cómo se pactan hoy los ajustes y qué mirar antes de firmar en Argentina.
Hoy los alquileres en Argentina se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial y por lo que acuerden propietario e inquilino tras el DNU 70/23. Ya no hay una ley especial única que imponga un esquema cerrado: el plazo, la actualización, la moneda, las garantías y otras condiciones se pactan caso por caso dentro del marco general vigente.
## Qué rige hoy para los alquileres tras el DNU 70/23 Desde la entrada en vigencia del DNU 70/23, el mercado de alquileres quedó regido, en lo sustancial, por el Código Civil y Comercial y por la libertad de contratar entre las partes. Se derogaron las restricciones específicas que imponía la ley anterior y hoy el contrato se arma, principalmente, por acuerdo entre propietario e inquilino, con menos reglas imperativas y más margen para pactar plazos, ajustes, moneda y garantías. Eso no significa “vacío legal”: sigue existiendo un marco jurídico general, pero cambió la lógica. Antes había una regulación más cerrada sobre alquileres urbanos; hoy el punto de partida es la autonomía de la voluntad, siempre dentro de las normas generales del Código y de la validez de las cláusulas que se pacten. En la práctica, esto hizo que muchos contratos se negocien caso por caso y que el contenido del acuerdo cobre mucho más peso que una ley especial única. ### Qué implica hoy para vos - **Plazo**: se puede pactar libremente, sin la rigidez que tenía el régimen derogado. - **Actualización del precio**: se negocia entre las partes, en lugar de quedar atada a un esquema legal único. - **Moneda y forma de pago**: también son materia de acuerdo, con lo que conviene leer cada cláusula con atención. - **Garantías y depósitos**: ya no responden a un molde único; dependen de lo que acepten propietario e inquilino. En CABA, además, al cerrar un contrato suele aparecer el **impuesto de sellos del 2,7% (AGIP, 2026-06-22)**, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Ese costo puede impactar en la firma y conviene considerarlo desde el inicio. En resumen: hoy no alquilás bajo una ley especial rígida, sino bajo el Código Civil y Comercial y lo que logren pactar las partes. Por eso, más que nunca, la letra chica del contrato define tus derechos y obligaciones. ## Cómo se ajustan los alquileres en 2026 En 2026, la clave no es buscar un “índice oficial único”, sino leer qué dice tu contrato sobre la forma de actualización. Si el acuerdo es nuevo o fue renovado después del DNU 70/23, las partes pueden pactar libremente el mecanismo de ajuste, la moneda y la periodicidad. Por eso, antes de firmar, revisá si la cláusula habla de actualización por un índice determinado, de un ajuste fijo en momentos definidos o de una renegociación periódica. La periodicidad también importa: no es lo mismo un ajuste mensual que uno trimestral, semestral o anual. Cuanto más clara esté la redacción, menos margen hay para discusiones. Si la cláusula mezcla varios criterios, conviene pedir que se aclare cuál prevalece y desde qué fecha corre cada cambio. En contratos vigentes, además, hay que mirar si la actualización quedó atada a una fórmula ya pactada o si prevé una renegociación cuando venza el plazo original. | Escenario | Qué mirar | Qué suele pasar | |---|---|---| | Contrato nuevo | Cláusula de ajuste y periodicidad | Se aplica lo que vos y la otra parte pactaron | | Contrato vigente con fórmula | Índice, base de cálculo y fecha de aplicación | Se respeta la fórmula prevista en el contrato | | Contrato vigente sin fórmula clara | Redacción sobre renegociación o actualización | Puede requerir acuerdo entre las partes | | Ajuste por períodos definidos | Frecuencia de actualización | Cambia según el plazo pactado | Leé siempre tres puntos: desde cuándo arranca el ajuste, cada cuánto se aplica y sobre qué monto se calcula. Si cualquiera de esos datos queda ambiguo, el riesgo es que haya diferencia de interpretación entre inquilino y propietario. En alquileres de vivienda en CABA, además, no olvides que el impuesto de sellos es 2,7% (AGIP, 2026-06-22) y que puede estar exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). ## Qué debe tener un contrato de alquiler en Argentina hoy En un contrato de alquiler en Argentina hoy, lo central es que casi todo se puede pactar libremente, pero justamente por eso conviene dejar cada punto bien escrito. Si algo queda ambiguo, después se discute: y en alquileres, los conflictos suelen aparecer en lo que no se detalló. ### Cláusulas que deberías revisar sí o sí | Cláusula | Qué conviene definir por escrito | |---|---| | Plazo | Fecha de inicio, vencimiento y si hay posibilidad de renovación | | Moneda | En qué moneda se paga y por qué medio | | Garantía | Tipo de garantía, alcance y cuándo se devuelve | | Ajuste | Periodicidad, índice o mecanismo y desde qué momento corre | | Expensas | Qué paga cada parte: ordinarias, extraordinarias y servicios | | Mantenimiento | Qué arreglos hace el locador y cuáles el inquilino | | Rescisión | Cómo se puede terminar antes y con cuánta notificación | | Penalidades | Qué pasa si se incumple, con qué multa o intereses | El **plazo** debería quedar claro desde el primer día: fecha de entrada, vencimiento y condiciones de prórroga o renovación. La **moneda** también: si es en pesos o en dólares, y si el pago será por transferencia, depósito o efectivo. Cuanto más preciso, menos margen para discusiones. La **garantía** merece atención especial. Puede ser propietaria, fianza, seguro de caución u otra alternativa que las partes acuerden. Lo importante es que el contrato diga qué cubre, cuándo se puede ejecutar y en qué plazo se devuelve al final. Sobre el **ajuste**, no alcanza con poner “según corresponda”: dejá asentada la fórmula, la periodicidad y desde cuándo se aplica. En **expensas**, separá las ordinarias de las extraordinarias y aclarar también quién afronta servicios, impuestos y tasas vinculadas al uso. En **mantenimiento**, definí qué reparaciones ordinarias asumís como inquilino y cuáles quedan a cargo del propietario. La **rescisión anticipada** también tiene que estar prevista: forma de aviso, plazos y posibles penalidades. Y si hay multas, intereses o cargos por mora, conviene que estén expresados de manera concreta para evitar sorpresas. Por último, no olvides revisar si el contrato incluye **impuesto de sellos en CABA: 2,7% (AGIP, 2026-06-22)**, con la exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. ## Cómo impacta la nueva regla en inquilinos y propietarios La nueva lógica contractual te da más margen para negociar, pero también te obliga a mirar cada cláusula con más atención. Si sos inquilino, la ventaja principal es que ya no estás atado a un esquema rígido y uniforme: podés discutir plazo, moneda, forma de actualización, garantías, depósitos y penalidades según tu necesidad real. Si sos propietario, ganás flexibilidad para ordenar el contrato según el perfil del inmueble y del locatario, pero también asumís el desafío de dejar todo bien claro desde el inicio para evitar conflictos después. El punto sensible es que más libertad no siempre significa más equilibrio. En un mercado con asimetrías de información, quien lee mejor el contrato suele tener ventaja. Por eso, la “letra chica” deja de ser un detalle y pasa a ser central: cualquier ambigüedad sobre ajustes, rescisión, expensas, reparaciones o mora puede terminar jugando en contra de una de las partes. | Para vos, si sos inquilino | Para vos, si sos propietario | |---|---| | Revisá cómo y cuándo se actualiza el valor | Definí reglas claras de actualización | | Confirmá qué gastos asumís y cuáles no | Separá con precisión expensas, impuestos y reparaciones | | Chequeá penalidades por rescisión anticipada | Evitá cláusulas confusas o difíciles de ejecutar | | Pedí que todo quede por escrito | Dejás menos lugar a discusiones futuras | También conviene prestar atención a los costos de entrada y firma. En CABA, el impuesto de sellos es del 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 2026-06-22). Ese tipo de carga, si no se conversa antes, puede desordenar la negociación y generar sorpresas. En este escenario, la previsibilidad no te la da una ley estándar: te la da un contrato prolijo, completo y coherente con lo que efectivamente acordaron. ## Cuánto cuesta alquilar en CABA y por qué sigue alta la consulta El costo de alquilar en CABA sigue siendo uno de los principales motivos de consulta porque el mercado todavía está tratando de ordenar precios, reglas y expectativas al mismo tiempo. Hoy, el dato que mejor resume esa tensión es que el alquiler promedio en la ciudad superó los $750.000, una referencia que se volvió clave para inquilinos y propietarios cuando buscan entender dónde se ubica cada oferta y qué tan alineada está con el resto del mercado. Ese valor no hay que leerlo como un precio único ni como una norma, sino como una señal de contexto: en un escenario con mayor libertad contractual y más diversidad de condiciones, muchos usuarios entran a comparar antes de decidir. La búsqueda no pasa solo por “cuánto sale”, sino por cómo se compone el contrato, qué ajuste propone cada parte y qué gastos iniciales se suman al momento de cerrar. En ese punto, la incertidumbre normativa sigue pesando. Aunque el DNU 70/23 cambió el marco de contratación, todavía hay dudas prácticas sobre cómo se redactan las cláusulas, qué se negocia y qué costos aparecen al firmar. Por eso, la consulta sobre alquileres en CABA no baja: la gente quiere referencias para no convalidar valores fuera de mercado y, al mismo tiempo, evitar sorpresas en la firma. | Qué mira hoy quien busca alquilar | Por qué importa | |---|---| | Precio publicado | Para comparar contra el promedio de la zona | | Modalidad de ajuste | Porque afecta el valor final a lo largo del contrato | | Plazo y moneda | Porque inciden en la previsibilidad | | Costos de ingreso | Porque modifican el desembolso inicial | Además, en la operatoria local aparece un costo concreto que no conviene perder de vista: el impuesto de sellos en CABA es del 2,7% y está exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Ese tipo de cargas también forma parte de la cuenta que hace que la consulta siga alta. ## Preguntas frecuentes sobre la ley de alquileres 2026 Hoy no hay una “ley de alquileres” única que ordene todo como antes. Lo que rige es el marco general del Código Civil y Comercial, con la libertad contractual que dejó el DNU 70/23. En la práctica, eso significa que el alquiler se negocia por contrato y que las cláusulas deben leerse con más atención que nunca. **¿Sigue existiendo un contrato de alquiler “tipo” en Argentina?** No como formato obligatorio. Puede haber modelos de uso habitual, pero no un contrato único impuesto por ley. Lo importante es que el acuerdo deje por escrito precio, plazo, modalidad de ajuste, moneda, gastos, expensas, reparaciones y garantías. Si algo no está claro, después te puede generar conflicto. **¿Cómo se ajustan los alquileres en 2026?** Según lo que pacten las partes en el contrato. No hay un índice único obligatorio para todos los casos. Por eso, antes de firmar, revisá con precisión qué cláusula de actualización te van a aplicar y cada cuánto. | Punto a revisar | Qué mirar | |---|---| | Ajustes | frecuencia, fórmula y momento de aplicación | | Gastos | expensas, servicios, impuestos y reparaciones | | Garantías | alcance, vigencia y ejecución | | Rescisión | condiciones de salida anticipada | | Sellado | quién lo paga y si hay exención aplicable | **¿Qué conviene revisar antes de firmar?** Leé el contrato completo, no solo el monto del alquiler. Verificá quién asume el impuesto de sellos en CABA, que es de 2,7% y tiene exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). También chequeá estado del inmueble, inventario y penalidades. **¿Cuándo conviene consultar el stock de Bercovich Real Estate?** Si estás buscando mudarte, renovar o comparar alternativas, conviene mirar el stock de Bercovich antes de cerrar un acuerdo. Te ayuda a contrastar oferta, tipologías y condiciones reales de mercado antes de firmar. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-07-17. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula los alquileres en 2026 tras la derogación de la ley anterior?
Tras el DNU 70/23, los alquileres quedaron regidos en lo sustancial por el Código Civil y Comercial y por la libertad de contratación entre las partes. Ya no rige la lógica cerrada de la ley anterior, sino el acuerdo entre propietario e inquilino dentro del marco general vigente.
¿Cada cuánto y con qué índice se puede ajustar el alquiler hoy?
La actualización del precio se negocia entre las partes y ya no queda atada a un esquema legal único. Por eso, el modo, la frecuencia y el índice de ajuste dependen de lo que se pacte en cada contrato.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA en 2026?
El artículo no ofrece una cifra concreta sobre cuánto cuesta alquilar en CABA en 2026. Sí señala que, al momento de cerrar un contrato, pueden aparecer costos e impuestos adicionales que conviene revisar en detalle.
¿Qué puntos del contrato conviene revisar antes de firmar?
Conviene prestar atención al plazo, la actualización del precio, la moneda de pago, las garantías y el depósito. Como hoy esos puntos se pactan con más libertad, cada cláusula cobra mucho más peso que antes.