Ley de alquileres 2026: qué rige hoy tras el DNU 70/23
Análisis sobre la libertad contractual, los nuevos acuerdos de precios y el impacto real en el mercado inmobiliario a dos años de la desregulación.
A dos años del DNU 70/23, la vieja Ley de Alquileres fue derogada y el mercado se rige por la libertad contractual del Código Civil y Comercial. Actualmente, no existen índices obligatorios como el ICL o IPC; el precio, plazo y ajuste se definen libremente mediante el acuerdo entre las partes.
## Ley de alquileres 2026: qué rige hoy A dos años de la entrada en vigencia del DNU 70/23, el escenario para quienes buscan alquilar o poner una propiedad en renta cambió de raíz. Lo primero que tenés que saber es que la vieja Ley de Alquileres quedó totalmente derogada. Hoy, el mercado se rige por la plena libertad contractual establecida por el Código Civil y Comercial de la Nación, donde prevalece la autonomía de la voluntad: lo que vos y la otra parte firmen en el contrato es lo que tiene fuerza de ley. Bajo este esquema, se eliminaron las restricciones que marcaron años de incertidumbre. Ya no existen los índices obligatorios como el ICL o el IPC para determinar los aumentos; ahora, el precio, el plazo, la moneda y la frecuencia de ajuste se definen libremente entre las partes. Para entender el contexto económico en el que se desenvuelven estas negociaciones hoy, es útil tener presentes los siguientes indicadores de referencia: | Indicador | Valor | Fuente / Fecha | | :--- | :--- | :--- | | Valor de la UVA | $ 2.076,82 | BCRA (2026-08-15) | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1.511,12 | BCRA (2026-07-31) | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7% | AGIP (2026-06-22) | Es importante recordar que, respecto a la carga impositiva en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el impuesto de sellos del 2,7% (AGIP, 2026-06-22) sigue vigente, aunque existe la exención correspondiente para aquellos contratos destinados a vivienda única de uso permanente que no superen el tope establecido por la normativa actual. En definitiva, la desregulación permite que los contratos se adapten a las necesidades reales de propietarios e inquilinos. Si bien la libertad es total, el desafío hoy pasa por redactar acuerdos claros y precisos, dado que la flexibilidad actual exige una mayor responsabilidad en la negociación de las condiciones particulares de cada vínculo locativo. ## Balance a dos años del DNU 70/23: el mercado en números A dos años de la entrada en vigencia del DNU 70/23, el escenario inmobiliario dio un giro de 180 grados: pasamos de la parálisis total y el retiro masivo de unidades, a una recomposición de la oferta que hoy permite, al menos, elegir. Si recordás la angustia de buscar departamento en 2023, sabés que el mercado era un desierto; hoy, la dinámica es otra y la normalización del stock es el dato más saliente de este periodo. La derogación de la ley anterior permitió que los propietarios volvieran a confiar en el mercado locativo, pactando condiciones entre partes con mayor libertad. Esta vuelta de los inmuebles a los portales no solo equilibró la oferta, sino que también descomprimió la presión sobre los precios, que habían escalado por la escasez extrema. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío que requiere atención, especialmente ante un contexto macroeconómico donde las referencias de valor, como el valor de la UVA de $ 2.076,82 (BCRA, 15/08/2026), marcan el pulso de las obligaciones financieras. Para entender el ordenamiento actual de las cargas impositivas y financieras, considerá los siguientes puntos clave que estructuran la operatoria hoy: | Concepto | Detalle | | :--- | :--- | | **Dólar minorista** | $ 1.511,12 (BCRA, 31/07/2026) | | **Valor UVA** | $ 2.076,82 (BCRA, 15/08/2026) | | **Impuesto de Sellos (CABA)** | 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 22/06/2026) | A nivel cualitativo, lo que cambió de verdad es la previsibilidad. Ya no encontrás esa resistencia tajante del propietario a volcar su inmueble al alquiler tradicional. Si bien el esfuerzo económico para el inquilino sigue siendo significativo, la normalización del stock permitió que la búsqueda se realice bajo reglas de juego más transparentes y acordes a la autonomía de la voluntad, dejando atrás la época donde encontrar una propiedad disponible era, lisa y llanamente, una odisea imposible. ## Cómo se pactan los ajustes en 2026 A dos años de la vigencia plena del DNU 70/23, el paradigma en la fijación de los ajustes cambió radicalmente: ya no se busca una fórmula única, sino una negociación personalizada. Hoy, la libertad de contratación es la norma, permitiendo que propietarios e inquilinos definan de común acuerdo qué índice refleja mejor la realidad económica del momento, alejándose de la rigidez que imperaba en el pasado. En la práctica, el mercado consolidó una tendencia hacia la previsibilidad. Si bien la libertad es total, la mayoría de los contratos actuales se pactan bajo tres modalidades predominantes que podés evaluar al momento de firmar: | Modalidad de Ajuste | Descripción del acuerdo | | :--- | :--- | | **IPC (Índice de Precios al Consumidor)** | Referencia directa a la inflación general. | | **ICL (Índice para Contratos de Locación)** | Promedio entre inflación y salarios. | | **Acuerdo por UVA** | Actualización basada en la evolución de las unidades de valor adquisitivo. | La elección del índice suele responder al perfil de cada contrato. Muchos optan por el IPC para mantener el valor real del alquiler, mientras que otros prefieren el ICL por su comportamiento histórico más moderado. Por otro lado, la referencia a las unidades de valor adquisitivo es una opción que gana terreno en contratos de mediano plazo, considerando que el valor de la UVA es de $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). Es fundamental que, al momento de cerrar el trato, tengas en cuenta los costos accesorios que acompañan la formalización. Por ejemplo, en el ámbito de CABA, el impuesto de sellos es del 2,7% (AGIP, 2026-06-22), aunque recordá que existe una exención específica para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Más allá de la fluctuación cambiaria —el dólar minorista promedió $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31)—, los contratos de alquiler en 2026 priorizan la estabilidad por sobre la imposición. La clave hoy pasa por la claridad en la redacción de la cláusula de ajuste, garantizando que ambas partes entiendan la mecánica pactada desde el día uno. ## Diferencias clave: contratos de ayer vs. contratos de hoy Si estás analizando cómo cambió el escenario desde la derogación de la Ley 27.551, lo primero que notás es que pasamos de un marco rígido y prohibitivo a un esquema donde la autonomía de la voluntad es el eje central. La seguridad jurídica hoy reside en lo que las partes deciden plasmar en el papel, dejando atrás las imposiciones estatales que, paradójicamente, habían vaciado la oferta de propiedades. Para entender el salto operativo, compará estas dos realidades: | Característica | Régimen Anterior (Ley 27.551) | Marco Vigente (DNU 70/23) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo mínimo** | 3 años | Libertad de plazos (lo que pacten las partes) | | **Índice de ajuste** | ICL o Casa Propia (obligatorio) | Libre (IPC, UVA, dólar, o cualquier índice) | | **Moneda de pago** | Exclusivamente pesos | Libertad de moneda (pesos o divisas) | Este nuevo orden permitió que los contratos se ajusten a la realidad de cada caso. Por ejemplo, al pactar, tenés la posibilidad de utilizar el valor de la UVA, que al 15 de agosto de 2026 se sitúa en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), o bien referenciar el canon al dólar minorista, que cerró julio a un promedio vendedor de $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31). Es fundamental que, al momento de formalizar el vínculo, tengas en cuenta la carga impositiva. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos se mantiene en un 2,7%, aunque recordá que existe una exención vigente para aquellos contratos destinados a vivienda única de uso permanente hasta el tope establecido por la normativa local (AGIP, 2026-06-22). La clave hoy no es buscar un modelo estandarizado, sino redactar un contrato que refleje fielmente el acuerdo al que llegaste con la otra parte, aprovechando la flexibilidad que brinda el marco actual, siempre cuidando que la redacción sea precisa para evitar interpretaciones ambiguas que compliquen la relación locativa. ## Lo que todo inquilino y propietario debe saber A dos años del DNU 70/23, el escenario inmobiliario se rige por la autonomía de la voluntad. Si sos propietario o inquilino, es fundamental entender que el contrato es ahora un traje a medida, donde la ley quedó relegada a un segundo plano ante lo que las partes acuerden por escrito. Lo primero que debés saber es que los contratos celebrados bajo la normativa anterior (pre-DNU) siguen sujetos a las condiciones originales de plazo y ajuste hasta su vencimiento. No hay retroactividad: si firmaste antes, esos derechos y obligaciones se mantienen intactos. En cambio, para los nuevos acuerdos, la libertad es total, siempre que no se vulnere el orden público. Un cambio radical es la moneda. Ya no estás limitado al peso argentino; el contrato puede pactarse en dólares o cualquier otra moneda de curso legal o extranjero. Para quienes operan con divisas, el dólar minorista se posiciona como referencia de mercado a $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31). Asimismo, si decidís indexar mediante UVA para mantener el valor adquisitivo, el valor de la unidad es de $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). Ante la ausencia de una ley rígida, el contrato es tu única red de seguridad. Aquí te detallo puntos críticos que no podés pasar por alto al sentarte a negociar: | Punto clave | Consideración para las partes | | :--- | :--- | | **Moneda** | Podés pactar en pesos o moneda extranjera con total libertad. | | **Sellado** | En CABA, el impuesto de sellos es del 2,7%, aunque tenés exención si es vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). | | **Acuerdo** | Todo lo que no esté especificado en el contrato queda a la interpretación, por lo que la claridad en las cláusulas es tu mayor protección legal. | La clave del mercado actual es la transparencia. No firmes nada sin asesoramiento profesional, ya que, al no existir una ley que actúe como "paraguas", cada cláusula redactada tiene el peso de la ley entre los firmantes. Recordá que, a falta de regulación específica, el Código Civil y Comercial funciona como marco general. ## Preguntas frecuentes sobre la desregulación A dos años de la vigencia del DNU 70/23, el mercado inmobiliario se mueve bajo la premisa de la libertad de contratación. Si estás navegando la firma de un nuevo contrato, es natural que te surjan dudas sobre los márgenes legales. Acá despejamos las incertidumbres más comunes: **¿Puedo seguir usando índices oficiales como el ICL o el IPC para ajustar el alquiler?** Sí, podés. Aunque el DNU habilitó la libertad para pactar cualquier índice (incluso el valor de productos como el litro de nafta o la carne), nada impide que las partes acuerden utilizar indicadores públicos oficiales, como los publicados por el INDEC o el BCRA. Por ejemplo, existen contratos que vinculan actualizaciones a la evolución de la UVA ($ 2.076,82, BCRA, 15/08/2026). La clave hoy es el consenso: si ambas partes están de acuerdo, el índice es válido. **¿Qué pasa si no logramos ponernos de acuerdo en la actualización?** Si el contrato no contempla una cláusula de ajuste clara o si no hay acuerdo ante el vencimiento de una etapa, prevalece el principio de autonomía de la voluntad. Sin embargo, ante la falta de previsión, la actualización queda sujeta a lo que dictamine la justicia en caso de litigio, lo cual suele ser costoso y lento. Por eso, lo profesional es dejar el método de ajuste explícitamente redactado al firmar. **¿El plazo del contrato puede ser menor a dos años?** Sí. El DNU eliminó el plazo mínimo legal de tres años que imponían las leyes derogadas. Hoy, las partes tienen libertad total para definir la duración. Podés firmar contratos por seis meses, un año o el tiempo que consideres conveniente según tus necesidades. | Duda común | Respuesta clave | | :--- | :--- | | **¿Índices oficiales?** | Permitidos, si ambas partes lo aceptan. | | **¿Falta de acuerdo?** | No hay ajuste automático; requiere renegociación. | | **¿Plazo menor a 2 años?** | Totalmente legal bajo el marco actual. | Recordá siempre verificar la carga impositiva, como el impuesto de sellos en CABA (2,7%, AGIP, 22/06/2026), que cuenta con exenciones para vivienda única de uso permanente. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-03. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué ley rige hoy para un contrato de alquiler nuevo en 2026?
Hoy rige el Código Civil y Comercial de la Nación bajo un esquema de plena libertad contractual. Esto significa que las partes tienen autonomía para definir libremente el precio, el plazo, la moneda y la frecuencia de los ajustes sin estar limitadas por índices obligatorios.
¿Los contratos firmados antes del DNU siguen con la ley vieja?
La derogación de la Ley de Alquileres se aplica a los nuevos contratos celebrados tras la entrada en vigencia del DNU 70/23. Los acuerdos firmados con anterioridad se rigen por la normativa vigente al momento de su firma, salvo que las partes hayan acordado lo contrario.
¿Qué pasó con la oferta y los precios de alquiler tras la desregulación?
La desregulación eliminó las restricciones previas que generaban incertidumbre en el mercado. Actualmente, el escenario se basa en el acuerdo de voluntad entre propietario e inquilino, dejando atrás la obligatoriedad de indicadores como el ICL o el IPC para determinar aumentos.