Ley de alquileres 2026: qué rige hoy para el propietario tras el DNU 70/23
Qué podés pactar en el contrato sobre plazo, moneda, ajuste y gastos para proteger la renta.
Hoy, tras el DNU 70/23, no hay una ley de alquileres que imponga un plazo, una moneda o un ajuste único para todos los contratos. Para el propietario, lo clave es pactar con claridad esas condiciones en el contrato y apoyarse en el Código Civil y Comercial y en lo que efectivamente se firme.
## Ley de alquileres 2026 que rige: qué cambió tras el DNU 70/23 y qué está vigente hoy Tras el DNU 70/23, hoy no hay una “ley de alquileres” que te fije de antemano un plazo, una moneda de pago o un mecanismo de actualización obligatorio para todos los contratos: lo central es lo que vos y la otra parte acuerden, dentro del marco general del Código Civil y Comercial. En la práctica, eso significa que el contrato volvió a tener un peso decisivo y que, si no dejás bien redactadas las cláusulas, después vas a depender de criterios interpretativos, usos del mercado y de lo que efectivamente firmaste. No hay una promesa legal de cifras fijas ni un esquema único impuesto por ley. Para ubicarte en el escenario actual, conviene tener presentes estos puntos: | Tema | Qué rige hoy | |---|---| | Plazo | Se pacta entre las partes, sin un plazo único impuesto por la norma especial derogada | | Moneda | Se puede acordar en pesos o en moneda extranjera, según lo que firmen las partes | | Ajuste | Debe quedar previsto en el contrato, con la fórmula o criterio que acuerden | | Gastos e impuestos | Se distribuyen según contrato y normativa aplicable en cada jurisdicción | En ese marco, también importa mirar el costo de instrumentación y las referencias de mercado para no dejar cabos sueltos. Por ejemplo, el impuesto de sellos en CABA es 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente, AGIP, 2026-06-22). Si el contrato toma valores en dólares, el tipo de cambio de referencia también cambia el escenario: dólar minorista (promedio vendedor) $ 1.512,02 (BCRA, 2026-07-30). Y si el esquema de ajuste se vincula a índices indexados, la UVA vale $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). La clave, entonces, no es buscar una “regla única”, sino pactar bien: redactar con precisión, anticipar conflictos y dejar por escrito qué pasa con plazo, moneda, actualización y gastos. ## Qué puede pactar un propietario en 2026: plazo, moneda, indexación y forma de actualización En 2026, lo más importante es que el contrato te deje las reglas claras desde el día uno. Después del DNU 70/23, el marco es más flexible: vos y el inquilino pueden pactar el plazo, la moneda de pago, la periodicidad del ajuste y el índice o criterio que va a regir la actualización. Justamente por eso conviene que no quede nada librado a interpretaciones. **Qué te conviene dejar escrito, sí o sí:** - **Plazo de locación:** definí desde cuándo corre, cuándo vence y cómo opera la renovación o la rescisión anticipada. Cuanto más preciso sea el texto, menos margen hay para discusiones. - **Moneda de pago:** si el alquiler se fija en pesos o en dólares, dejalo expresado en forma inequívoca. Si pactás en moneda extranjera, también conviene aclarar el medio de pago y qué pasa si hay restricciones operativas. - **Periodicidad del ajuste:** establecé cada cuánto se actualiza el canon. No alcanza con decir que “se ajusta”; tenés que indicar la frecuencia exacta. - **Mecanismo de actualización:** elegí un índice, una fórmula o una referencia objetiva y detallá cómo se aplica. Si el contrato dice solo “según mercado” o “a criterio de las partes”, te exponés a conflictos. Un buen contrato no es el que más cláusulas tiene, sino el que evita ambigüedades. Si vas a usar un mecanismo atado a índices, dejá asentado el punto de partida y la forma de cálculo. Por ejemplo, si la referencia es la UVA, hoy ese valor es $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), pero lo relevante no es el número puntual sino que el contrato explique con claridad cómo se tomará la variación en el tiempo. También conviene prever por escrito quién asume gastos, cómo se instrumenta el pago y qué pasa ante incumplimientos. En contratos en dólares, la referencia cambiaria puede influir en la operatoria; a modo de dato de contexto, el dólar minorista promedió $ 1.512,02 (BCRA, 2026-07-30). Y si firmás en CABA, no pierdas de vista el impuesto de sellos, que es de 2,7% (AGIP, 2026-06-22), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. ## Moneda, plazo y ajuste alquiler 2026: qué conviene negociar según perfil del inmueble y del inquilino Si querés bajar vacancia, la moneda y el plazo no se eligen por inercia: se negocian según el tipo de inmueble y el perfil del inquilino. En un departamento estándar, bien ubicado y con demanda sostenida, suele tener sentido priorizar previsibilidad: contrato en pesos, ajuste claro y una duración que no te deje “atado” demasiado tiempo si el mercado se mueve. En cambio, si el inmueble apunta a un segmento más dolarizado —por ejemplo, vivienda premium, corporativa o un inquilino con ingresos en moneda dura— puede ser más razonable pactar en moneda extranjera para alinear la renta con la capacidad de pago. La clave es comparar tres variables: | Variable | Si priorizás ocupación | Si priorizás cobertura | Si priorizás flexibilidad | |---|---|---|---| | Moneda | Pesos | Moneda extranjera | La que mejor calce con el ingreso del inquilino | | Plazo | Más largo | Intermedio | Más corto | | Ajuste | Más simple y frecuente | Más estable y previsible | Más negociado, pero bien definido | En plazos, cuanto más incierto sea tu objetivo de renta, más prudente es evitar contratos excesivamente largos. Si tu prioridad es reducir rotación y costos de reingreso, te conviene una duración más extensa; si necesitás recalibrar la renta con mayor libertad, un plazo más corto puede darte más margen de negociación al vencimiento. En ajuste, lo importante no es “ganar más” sino evitar saltos bruscos. Un esquema previsible reduce conflicto, mejora cobrabilidad y ayuda a que el inquilino se quede. Si el contrato se pacta en pesos, dejá por escrito la pauta de actualización y su frecuencia; si se pacta en moneda extranjera, el foco pasa a que la relación entre precio, ingreso y perfil del locatario sea consistente desde el inicio. En CABA, además, no olvides el costo de instrumentación: el impuesto de sellos es 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente; AGIP, 2026-06-22). ## Checklist para propietarios: cláusulas que conviene dejar sí o sí en el contrato Si vas a firmar un alquiler en 2026, no te alcanza con poner precio y plazo: tenés que blindar el contrato con cláusulas claras, para evitar discusiones después. Este checklist te sirve para revisar lo esencial antes de firmar: - **Garantías**: dejá definido qué tipo de garantía aceptás, cómo se acredita y en qué momento se reemplaza si cae. Cuanto más precisa sea la redacción, menos margen hay para interpretaciones. - **Destino del inmueble**: especificá si es vivienda, uso profesional o comercial. No lo dejes abierto, porque cambia el régimen de uso, las responsabilidades y hasta los controles sobre ocupación. - **Gastos y expensas**: detallá qué paga el inquilino y qué sigue a tu cargo. Separá expensas ordinarias de extraordinarias, y aclará servicios, tasas e impuestos para evitar reclamos cruzados. - **Mantenimiento y reparaciones**: distinguí entre desperfectos por uso normal y daños por mal uso. También conviene fijar plazos de aviso y de respuesta para no discutir urgencias a último momento. - **Mora e incumplimiento**: incorporá cuándo se considera mora, qué interés o penalidad se aplica y desde qué momento podés intimar. Eso ordena la cobranza y te da una base contractual más sólida. - **Rescisión anticipada**: dejá por escrito cómo puede salir cada parte, con qué aviso previo y qué consecuencias económicas tiene. Si no lo definís, el conflicto suele aparecer cuando una de las partes quiere irse antes. - **Actualización del precio**: aunque pactes libremente, conviene dejar una fórmula escrita, la periodicidad y el índice o mecanismo elegido. La clave es que no quede ambiguo. - **Resolución de controversias**: agregá jurisdicción competente y, si te sirve, un mecanismo previo de mediación o notificación fehaciente. Eso acelera cualquier reclamo. - **Inventario y estado de entrega**: adjuntá fotos, detalle de llaves, artefactos y muebles. Es una prueba simple que después te ahorra discusiones. Si el contrato se firma en CABA, no olvides contemplar el **impuesto de sellos** del 2,7% (AGIP, 2026-06-22) y verificar si corresponde exención por vivienda única de uso permanente. ## ¿Conviene alquilar o vender en 2026? Cómo pensar la decisión desde la rentabilidad y la liquidez Si pensás tu propiedad como un activo, la pregunta no es solo “¿puedo alquilarla?”, sino qué querés hacer con ese capital hoy: cobrar renta, conservar valor o salir del bien para obtener liquidez. En 2026, esa decisión conviene mirarla con criterio de cartera, no con intuición. Hay tres señales que te ayudan a ordenar la decisión: - **Priorizá renta** si no necesitás vender, el inmueble tiene demanda razonable de alquiler y preferís mantener el activo en uso mientras administrás el flujo de cobro. - **Priorizá liquidez** si el mantenimiento, la vacancia o la gestión te generan fricción, o si necesitás capital disponible para otro destino. - **Priorizá salida del activo** si el inmueble te complica por ubicación, estado, expensas o baja profundidad de demanda, y la venta te permite simplificar la tenencia. La clave está en no confundir “tener un inquilino” con “tener un buen activo”. Alquilar te da ingresos periódicos, pero también te deja expuesto a riesgos de cobranza, desgaste y renegociación. Vender te saca de esa ecuación, pero transforma un activo ilíquido en efectivo, con el costo de desprenderte de una eventual recuperación del bien. En la práctica, te conviene hacerte estas preguntas antes de decidir: | Pregunta | Si la respuesta es sí, suele pesar más | |---|---| | ¿Necesitás caja disponible en el corto plazo? | Vender | | ¿Podés sostener el inmueble sin urgencia de fondos? | Alquilar | | ¿El inmueble tiene demanda concreta de alquiler? | Alquilar | | ¿La tenencia te resulta operativamente pesada? | Vender | | ¿Querés preservar el activo como reserva de valor? | Alquilar | También mirá el costo de salida: si vender implica aceptar descuentos por urgencia o resignar tiempo de exposición, alquilar puede ser la salida táctica mientras ordenás el momento de desinversión. Y si el contrato va a quedar atado a una moneda o mecanismo de ajuste que no te deja cómodo, eso no siempre justifica vender: a veces alcanza con renegociar bien desde el inicio. ## Preguntas frecuentes sobre la ley de alquileres 2026 y los contratos tras el DNU 70/23 Hoy rige la libertad contractual que dejó el DNU 70/23: en alquileres urbanos, las partes pueden pactar plazo, moneda, actualización y resto de las condiciones, siempre que no haya cláusulas abusivas ni se afecten normas de orden público. Si firmás un contrato en 2026, lo central es lo que quede escrito: ya no te conviene asumir que “aplica la ley vieja” por defecto. **¿El propietario puede elegir moneda?** Sí. Podés pactar el alquiler en pesos, en dólares u otra moneda admitida, siempre que quede claro en el contrato cómo se paga y qué pasa si hay diferencias en el tipo de cambio o en el medio de pago. La clave no es solo la moneda elegida, sino la redacción precisa de la obligación. **¿También puede fijar el ajuste?** Sí, podés acordar el mecanismo de actualización: índice, periodicidad, percentil, o una fórmula privada. Lo importante es que quede definido desde el inicio, sin ambigüedades sobre desde cuándo corre, cada cuánto se actualiza y qué sucede si alguna referencia deja de publicarse. **¿Siguen existiendo topes legales?** En términos generales, ya no hay el esquema rígido de topes e incrementos obligatorios de la ley anterior para contratos nuevos. Pero eso no significa “vale todo”: siguen existiendo controles por abuso, buena fe contractual y defensa del consumidor cuando corresponda. Si el contrato está mal redactado, el riesgo no desaparece por haber dejado de lado la ley vieja. **Antes de firmar, revisá esto:** - moneda de pago y lugar/medio de pago; - plazo y renovación; - fórmula de ajuste y fecha de aplicación; - gastos, expensas e impuestos; - garantías y penalidades; - destino del inmueble; - cláusula de rescisión y preaviso; - jurisdicción y notificaciones. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-07-31. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué rige hoy para un propietario que quiere alquilar en 2026?
Tras el DNU 70/23, no hay una ley de alquileres con reglas únicas que imponga de antemano plazo, moneda o ajuste para todos los contratos. Lo central es lo que acuerden las partes y cómo quede redactado en el contrato, dentro del marco general del Código Civil y Comercial.
¿Qué plazo, moneda e índice de ajuste puedo pactar libremente?
El plazo se pacta entre las partes, sin un plazo único impuesto por una norma especial derogada. La moneda también puede acordarse en pesos o en moneda extranjera, y el ajuste debe quedar previsto en el contrato con la fórmula o criterio que se elija.
¿Qué cláusulas conviene incluir para proteger la renta?
Conviene dejar bien definido el plazo, la moneda de pago y el mecanismo de actualización. También es importante precisar gastos, impuestos y cualquier otra carga para evitar discusiones posteriores y depender menos de interpretaciones o usos del mercado.
¿Cómo se distribuyen los gastos e impuestos del alquiler?
Los gastos e impuestos se distribuyen según lo que establezca el contrato y la normativa aplicable en cada jurisdicción. Por eso es clave que esa parte quede escrita con claridad para evitar vacíos o conflictos después de la firma.