ITI o Ganancias al vender un inmueble en CABA: qué impuesto te toca según cuándo compraste
Clave para saber si la venta queda alcanzada por el ITI derogado o por Ganancias cedular al 15%, y qué revisar antes de firmar con escribano e inmobiliaria.
Al vender un inmueble en CABA, el impuesto depende de la fecha de compra: si la operación quedó bajo el régimen anterior, puede corresponder ITI; si entra en el esquema vigente, se aplica Ganancias cedular al 15% sobre la ganancia. El escribano verifica el encuadre y la documentación antes de la escritura.
## ITI o Ganancias venta inmueble Argentina: qué impuesto te toca al vender en CABA según la fecha de compra Si vendés un departamento o una casa en CABA, **ITI o Ganancias venta inmueble Argentina** se define, en principio, por la **fecha de compra** del inmueble. La clave es simple: si la operación quedó alcanzada por el régimen antiguo, puede corresponder el **Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)**; si quedó dentro del esquema vigente, la venta tributa **Ganancias cedular al 15%** sobre la ganancia imponible. En una operación porteña, esa encuadre impositivo no lo resuelve solo la escritura: lo termina de verificar el **escribano**, coordinado con la **inmobiliaria** que interviene en la venta. | Fecha de compra del inmueble | Impuesto que suele corresponder | |---|---| | Antes del cambio normativo aplicable | ITI, si la operación quedó bajo el régimen derogado | | Después del cambio normativo aplicable | Ganancias cedular 15% | Lo importante es que **no alcanza con mirar cuándo vendés**, sino **cuándo compraste** y cómo quedó registrada la adquisición. Por eso, antes de firmar boleto o escritura, conviene que el escribano revise la documentación completa: título, antecedentes, estado registral y encuadre fiscal de la operación. Además, en CABA puede aparecer otro costo asociado: el **impuesto de sellos** de **2,7%** (junio 2026, AGIP), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Ese punto no reemplaza al análisis de ITI o Ganancias: son cuestiones distintas que se revisan caso por caso. En la práctica, la respuesta correcta para tu venta de inmueble en CABA no sale de una regla genérica. Sale de la combinación entre **fecha de compra**, **régimen aplicable** y **revisión profesional** en la operación, con escribano e inmobiliaria trabajando sobre la misma documentación. ## Qué cambió con la derogación del ITI y la reforma: el nuevo esquema de Ganancias para inmuebles vendidos en CABA La lógica cambió de fondo con la derogación del ITI por la Ley 27.743: ya no estás frente a un impuesto específico que gravaba la venta de inmuebles, sino ante un esquema donde la ganancia por la operación puede quedar alcanzada por Ganancias, según la fecha de adquisición y el encuadre fiscal que corresponda. En la práctica, esto obliga a mirar la escritura de compra antes de poner el inmueble en venta, porque ese dato define si vas por un régimen u otro y cómo se arma la escritura en CABA. Antes, el ITI funcionaba como un tributo autónomo sobre la transferencia de inmuebles alcanzados por la ley, con una lógica más simple para la operación. Con la reforma, el foco pasó a la renta obtenida por la venta: para ciertos inmuebles vendidos en CABA, el tratamiento ya no se define por la sola escritura de transferencia, sino por el origen del bien y por cuándo lo adquiriste. Eso impacta directo en la documentación que prepara el escribano y en las retenciones que pueden corresponder al cerrar la operación. ### Qué cambia en la práctica | Antes | Ahora | |---|---| | Existía el ITI como impuesto específico | El análisis pasa por Ganancias, según el caso | | La venta se miraba como transferencia gravada | La fecha de compra y el encuadre del inmueble son claves | | El foco estaba en la escritura de venta | El punto de partida es la escritura de adquisición | En CABA, este cambio también se cruza con costos accesorios de la escritura. Por ejemplo, el impuesto de sellos es del 2,7% en la jurisdicción, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP). Por eso, antes de publicar el inmueble conviene revisar dos cosas con tu inmobiliaria y tu escribano: cuándo compraste y qué tratamiento impositivo te puede tocar en la venta. ## Fecha de compra, escritura y caso práctico porteño: cómo se define si pagás ITI o Ganancias al vender tu departamento La clave para saber si en tu venta de un departamento en CABA te corresponde ITI o Ganancias está en una sola pregunta: **cuándo compraste y cuándo firmaste la escritura de adquisición**. No importa solo la fecha de boleto; para el criterio fiscal, la referencia central es la **escritura** y el momento en que quedó perfeccionada la operación. ### Regla práctica según tu caso | Tu compra / adquisición | Qué suele pasar al vender | Ejemplo porteño | |---|---|---| | **Compraste y escrituraste antes del cambio de régimen** | Podés quedar alcanzado por el esquema anterior del **ITI** si la operación encuadra en esa lógica histórica | Un 2 ambientes en **Caballito** escriturado años antes del cambio y ahora puesto en venta con escribano y inmobiliaria | | **Compraste o escrituraste después del cambio** | En general entrás en el esquema de **Ganancias** para la venta del inmueble | Un departamento en **Belgrano** escriturado ya bajo el nuevo régimen y vendido en 2026 | | **Heredaste o recibiste por donación** | Hay que mirar la fecha y el origen de la transferencia para definir el tratamiento | Un PH en **Villa Urquiza** que pasó por sucesión y se vende ahora con escritura y liquidación fiscal | | **Compraste como vivienda única y permanente, y aplican exenciones específicas** | Puede corresponder una **exención** o un tratamiento distinto, según el caso y la documentación | Un monoambiente en **Boedo** usado como vivienda única, con toda la documentación respaldatoria | ### Cómo leer tu caso sin perderte 1. **Buscá la escritura de compra** y verificá la fecha exacta. 2. **Confirmá si la propiedad fue vivienda única y permanente** o si tuvo otro destino. 3. **Revisá si hubo sucesión, donación o refuerzo de titularidad**, porque eso puede cambiar el encuadre. 4. **Antes de firmar la venta**, hacé que el escribano y tu inmobiliaria revisen la situación fiscal completa. En la práctica, un departamento en **Palermo**, uno en **Flores** o uno en **Recoleta** pueden tener tratamientos distintos aunque hoy valgan lo mismo, porque lo que define el impuesto no es el barrio ni el precio de cierre, sino **la fecha y la forma en que adquiriste el inmueble**. ## Exención 2026: cuándo puede no corresponder Ganancias al vender un inmueble en CABA La exención 2026 no opera “por defecto”: si bien la derogación del ITI y la nueva lógica del impuesto buscan ordenar la tributación de las ventas de inmuebles en CABA, el tratamiento final depende de **quién vende, cuándo compró y qué destino tuvo el inmueble**. En la práctica, puede no corresponder Ganancias cuando la operación encuadra en un supuesto exento previsto por la normativa vigente y respaldado por la documentación de la escritura. En CABA, el escribano suele mirar, como mínimo, estas piezas para definir si la venta queda alcanzada o no: | Documentación / dato | Para qué sirve | |---|---| | Escritura de compra | Verifica fecha de adquisición y titularidad | | DNI / CUIT-CUIL | Identifica al vendedor y su condición fiscal | | Constancias del estado civil y asentimiento, si aplica | Determina derechos sobre el inmueble | | Impuesto y nomenclatura catastral | Individualiza el bien vendido | | Facturas, recibos o constancias de destino habitacional | Ayudan a sostener una posible exención vinculada a vivienda | | Declaraciones juradas o manifestaciones del vendedor | Permiten dejar asentada la situación fiscal informada | La clave es que la exención no se presume: el escribano necesita documentación consistente para encuadrar la operación. Si el inmueble fue tu vivienda única o permanente, o si la venta entra en un supuesto específico de la reforma vigente, puede corresponder no tributar Ganancias; pero eso requiere validación caso por caso. Tampoco conviene confundir esta revisión con otros tributos de la operación: en CABA sigue siendo relevante el impuesto de sellos, que es del 2,7% (junio 2026, AGIP), con la exención aplicable para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Por eso, antes de firmar, conviene revisar la escritura, la documentación fiscal y el criterio del escribano para evitar retenciones o liquidaciones incorrectas. ## Qué tiene que revisar el vendedor antes de poner en venta su propiedad en CABA: escribano, inmobiliaria y papeles clave Antes de publicar la venta, conviene que tengas ordenada toda la carpeta legal y fiscal del inmueble. En CABA, una revisión previa entre tu inmobiliaria y el escribano te evita perder tiempo con observaciones de última hora, y también reduce el riesgo de que aparezca una carga impositiva no prevista al momento de escriturar. ### Lo que deberías tener listo | Dato o documento | Para qué sirve | |---|---| | Título de propiedad | Acredita que sos el titular y permite revisar la cadena dominial | | Fecha de compra y escritura | Define, junto con el escribano, si la operación cae en el esquema de Ganancias o en la exención aplicable | | Antecedentes registrales | Sirven para detectar gravámenes, inhibiciones, afectaciones o inconsistencias | | Identificación de la unidad funcional | Es clave en PH y consorcios: unidad, piso, cochera y demás anexos | | Estado de ocupación | No es lo mismo una propiedad vacía que una alquilada o con ocupantes | | Expensas y deuda de expensas | El comprador y el escribano suelen pedirlas para cerrar la operación sin contingencias | | Impuesto inmobiliario y ABL al día | Ayuda a evitar observaciones en la escritura | | Planos, reglamento de copropiedad y submuebles | Ordenan la verificación técnica y jurídica del bien | | Documentación personal del titular | Permite avanzar con certificaciones, informes y escritura | Si el inmueble es vivienda única o tiene un uso particular, ese dato también hay que informarlo desde el inicio, porque puede impactar en el tratamiento fiscal. Lo mismo pasa con el historial de la compra: no alcanza con saber “cuándo la compraste”, sino que el escribano necesita ver la escritura y cruzarla con el resto de la documentación. La coordinación entre inmobiliaria y escribano es central: la inmobiliaria ordena la comercialización y detecta faltantes, mientras que el escribano revisa la situación dominial y fiscal para llegar a la escritura sin sorpresas. En CABA, esa previsión vale más que improvisar sobre el final. ## Preguntas frecuentes sobre iti o ganancias venta inmueble argentina en CABA Sí. Si vendés un departamento usado en CABA, la zona no cambia la lógica impositiva: lo que importa es **cuándo compraste** y **qué régimen te corresponde**. Caballito, Palermo y Belgrano siguen la misma regla que el resto de la Ciudad. Además, no hay que perder de vista que en la escritura pueden aparecer otros costos locales, como el impuesto de sellos en CABA, que es de **2,7% (junio 2026, AGIP)**, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. **¿Qué pasa si compré antes o después del cambio normativo?** | Situación | Qué conviene revisar | |---|---| | Compraste antes del cambio | Puede corresponder el esquema anterior, según la fecha de adquisición y la documentación respaldatoria | | Compraste después del cambio | En general, analizás el régimen nuevo y si aplica la exención vigente | | Tenés dudas entre fechas | Mandá toda la cadena documental al escribano antes de aceptar la oferta | **¿Quién calcula el impuesto?** No lo definís vos “a ojo”. El cálculo se hace con el **escribano**, que cruza fecha de compra, escritura, antecedentes del inmueble y datos fiscales del vendedor. La inmobiliaria te puede ordenar la operación y anticipar riesgos, pero la validación técnica la tenés que cerrar con escribanía y asesoramiento impositivo. **¿Qué conviene consultar antes de aceptar una oferta de compra?** Antes de avanzar, pedí que revisen: - fecha exacta de adquisición y escritura; - si la propiedad entra o no en la exención; - si hay otros costos de cierre, como sellos; - cómo impacta el tipo de cambio de referencia si hay montos en moneda extranjera, tomando como referencias de mercado el dólar minorista de **$ 1.531,51 (agosto 2026, BCRA)** y la UVA de **$ 2.120,3 (septiembre 2026, BCRA)**. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-01. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿El ITI sigue vigente en 2026 o pago Impuesto a las Ganancias al vender mi departamento?
En 2026, el encuadre depende de la fecha de compra y del régimen aplicable a la operación. Si la venta quedó alcanzada por el esquema derogado, puede corresponder ITI; si no, la venta tributa Ganancias cedular al 15% sobre la ganancia imponible. El escribano es quien termina de verificar el encuadre en la escritura.
¿Cómo sé si mi venta tributa ITI o Ganancias según la fecha en que compré?
La referencia principal es la fecha de adquisición del inmueble, no la de venta. Si compraste bajo el régimen antiguo, puede corresponder ITI; si la compra quedó dentro del esquema vigente, corresponde Ganancias cedular. Por eso conviene revisar título, antecedentes y documentación con el escribano antes de firmar.
¿Cuándo estoy exento de pagar impuesto al vender mi única vivienda en CABA?
La exención depende de los requisitos legales aplicables al caso y del tipo de operación. En CABA, además, puede existir exención o tratamiento especial en el impuesto de sellos para vivienda única de uso permanente, según el tope vigente. No reemplaza el análisis de ITI o Ganancias, que se revisa por separado.
¿Quién retiene el impuesto en la escritura y qué certificado tramita el escribano?
En la operatoria, el escribano coordina el encuadre fiscal y controla la documentación de la venta. También es quien tramita el certificado o constancia que corresponda según el impuesto aplicable, para dejar asentada la situación al momento de la escritura. La inmobiliaria interviene en la coordinación general de la operación.