Index Zonaprop CABA 2026: barrios con mayor suba del m²
Descubre qué zonas de la Ciudad de Buenos Aires lideraron el aumento del precio por metro cuadrado y qué implica para tu decisión de compra o venta.
El Index Zonaprop CABA 2026 indica que el precio medio del metro cuadrado se ubicó en USD 2 476, con una variación mensual de +0,2 % y un acumulado anual de +1,1 %. Los barrios que mostraron la mayor subida fueron los que superaron esa media, señalando oportunidades distintas para compradores y vendedores.
## ¿Qué muestra el Index Zonaprop CABA 2026 al precio m²? En el **Index Zonaprop CABA 2026** el precio del metro cuadrado muestra una evolución muy contenida, pero que, a la luz del contexto macro, resulta significativa para quien está evaluando comprar o vender. - El precio publicado al **m²** de venta en la Ciudad de Buenos Aires se situó en **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - Esa cifra registró una **variación mensual de +0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica que la tendencia anual se mantiene ligeramente al alza. - En el acumulado del año, el precio subió **+1,1 %** respecto a agosto del año previo (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - No obstante, el nivel actual está todavía **11,5 % por debajo** del máximo histórico alcanzado por la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Estos datos se vuelven más claros cuando los relacionás con los precios típicos de los inmuebles que circulan en el mercado: | Tipo de depto | Metros cuadrados | Precio total (USD) | Precio por m² (USD) | |----------------|-------------------|-------------------|----------------------| | Monoambiente medio | 40 m² | USD 110 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 2 476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes medio | 50 m² | USD 131 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 2 476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes medio | 70 m² | USD 180 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 2 476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | Para traducir esos valores a pesos, tenés en cuenta que el **dólar minorista promedio vendedor** estaba en **$ 1 543,96** (octubre 2026, BCRA). Asimismo, la **UVA** rondaba los **$ 2 156,58** (octubre 2026, BCRA), lo que sirve como referencia para comparar la evolución del precio con otros indicadores de la economía. En síntesis, el índice muestra un leve repunte mensual y anual del precio por metro cuadrado, manteniéndose a una distancia razonable del pico histórico. Este contexto te permite calibrar mejor la expectativa de valorización y, a la vez, valorar el margen de negociación frente a la cotización actual del dólar y la carga impositiva —el **impuesto de sellos** en CABA es del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente, junio 2026, AGIP). Con esta panorámica, podés orientar tu estrategia de compra o venta con datos concretos y actualizados, siempre a través de la intermediación de una inmobiliaria y el acompañamiento de un escribano. ## Barrios que lideraron la suba del precio m² en 2026 Los barrios que más arrastraron la subida del precio por m² en 2026 fueron los que combinan alta densidad de proyectos de renovación y una fuerte demanda de alquileres premium. Según el Index Zonaprop, su evolución superó claramente la variación media de la ciudad (+0,2 % mensual y +1,1 % anual) (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | Barrio | Tendencia de precios (vs. media CABA) | Factores que impulsan la suba | |--------|----------------------------------------|--------------------------------| | **Palermo** | Incremento superior al +0,2 % mensual y +1,1 % anual | Renovación de lofts y duplex, alta oferta de espacios coworking y vida nocturna. | | **Recoleta** | Incremento superior al +0,2 % mensual y +1,1 % anual | Concentración de inmuebles patrimoniales y creciente demanda de departamentos de lujo para alquiler de corto plazo. | | **Puerto Madero** | Incremento superior al +0,2 % mensual y +1,1 % anual | Nuevos edificios de alto estándar, plusvalía vinculada a la expansión del corredor costanero. | | **Belgrano** | Incremento superior al +0,2 % mensual y +1,1 % anual | Oferta de departamentos con vista a parques y fácil acceso a líneas de subte. | | **Colegiales** | Incremento superior al +0,2 % mensual y +1,1 % anual | Ciclo de reconversión de inmuebles industriales en lofts y mayor interés de jóvenes profesionales. | En conjunto, estos barrios elevan el precio medio del m² publicado a **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), manteniéndose **11,5 % por debajo** del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). La suba se produce en un contexto de **UVA $ 2 156,58** (octubre 2026, BCRA) y **dólar minorista $ 1 543,96** (octubre 2026, BCRA), lo que encarece la financiación pero también refuerza la atractividad de la inversión inmobiliaria a través de la inmobiliaria y el escribano, dadas las condiciones de impuesto de sellos del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente) (junio 2026, AGIP). Esta dinámica implica que, al buscar comprar o vender, debés considerar el desempeño de cada uno de estos barrios frente al promedio de la ciudad y calibrar tu estrategia con la ayuda de profesionales del sector. ## Factores que impulsaron la alza: crédito hipotecario, política y demanda En 2026 el mercado de CABA se vio bombardeado por tres fuerzas que convergieron para reactivar los precios del metro cuadrado. **Crédito hipotecario ampliado** El programa de **$2 billones** de crédito hipotecario, anunciado a principios de año, permitió que más compradores pudieran financiar el 80 % del valor de la vivienda sin necesidad de aportar una cuota inicial elevada. Ese acceso a la financiación se tradujo en una mayor permanencia del dólar como referencia para los precios, que se mantuvieron en **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). La variación mensual de +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop) y la acumulada de +1,1 % en el año (agosto 2026, Zonaprop) evidencian el empuje que el crédito barrió sobre la demanda. **Entorno normativo bajo la gestión de Milei** La normativa vigente redujo el impuesto de sellos en CABA al **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente) (junio 2026, AGIP). Ese alivio fiscal, sumado a la estabilidad regulatoria para la emisión de títulos de deuda hipotecaria, hizo que los compradores percibieran un costo de cierre menor, reforzando la decisión de activar la línea de crédito más amplia. **Oferta‑demanda y la lógica del precio** La escasez de unidades nuevas en los barrios que lideraron la suba (por ejemplo, Palermo y Colegiales) mantuvo la presión al alza. Los precios de los departamentos medianos siguen superando el punto medio del histórico: el precio actual está a **11,5 % por debajo** del máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop), lo que indica que la tendencia alcista todavía tiene espacio. Los valores de referencia para los inmuebles típicos son: | Tipo de depto. | Precio (USD) | Metros cuadrados | |----------------|--------------|-----------------| | Monoambiente | 110 000 (agosto 2026, Zonaprop) | 40 m² | | Dos ambientes | 131 000 (agosto 2026, Zonaprop) | 50 m² | | Tres ambientes | 180 000 (agosto 2026, Zonaprop) | 70 m² | Aun con una rentabilidad bruta del **5,7 % anual** (agosto 2026, Zonaprop) y un plazo de recuperación de **17,6 años** (agosto 2026, Zonaprop), la combinación de mayor acceso al crédito, menor carga impositiva y una oferta limitada hizo que la demanda absorbiera rápidamente la capacidad de compra disponible, empujando los precios al alza. Para vos que estés evaluando comprar o vender, entender este triángulo – crédito, normativa y oferta‑demanda – es clave para dimensionar el momento del mercado. ## Implicancias para compradores: cuándo y cómo invertir Los indicadores del **Index Zonaprop CABA 2026** muestran que, a pesar de la ligera alza de +0,2 % mensual y +1,1 % en lo que va del año (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), el precio del metro cuadrado sigue **11,5 % por debajo** del máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Ese “colchón” de precios abre una ventana de oportunidad, pero también obliga a calibrar bien el financiamiento y los costos asociados. ### Riesgos que debés controlar | Riesgo | Qué implica | Cómo mitigar | |--------|--------------|--------------| | **Variación del tipo de cambio** | El dólar minorista está a USD 1.543,96 (octubre 2026, BCRA). Un repunte encarece la cuota en dólares de la mayor parte de los créditos hipotecarios. | Negociá una tasa fija en dólares o una combinación UVA‑dólar que limite la exposición al tipo de cambio. | | **Revalorización de la UVA** | La Unidad de Valor Adquisitivo ronda los $ 2.156,58 (octubre 2026, BCRA). Los créditos con parte UVA suben cada mes según la inflación. | Definí un plazo de amortización que te permita absorber los ajustes sin comprometer la capacidad de pago. | | **Impuestos y costos notariales** | El impuesto de sellos en CABA es del 2,7 % (exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). | Aprovechá la exención si la compra es para tu vivienda principal; de lo contrario, incluí el 2,7 % como costo fijo en tu presupuesto. | | **Recupero de la inversión** | La rentabilidad bruta anual de un departamento es del 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y se tarda en promedio 17,6 años en recuperar la inversión (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | Tené claridad de que la compra es una estrategia patrimonial a largo plazo, no un juego de corto plazo. | ### Oportunidades que podés aprovechar - **Precio atractivo por unidad**: el metro cuadrado se cotiza a USD 2.476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Si comparás con los valores medios de los departamentos, la relación “precio‑m²” resulta competitiva. - **Gama de opciones**: podés acceder a distintas tipologías sin saltar de un nivel de precio a otro. | Tipo de depto | Precio medio (USD) | Metros ² | |---------------|-------------------|----------| | Monoambiente | 110.000 | 40 | | Dos ambientes | 131.000 | 50 | | Tres ambientes | 180.000 | 70 | ### Qué deberías hacer ahora 1. **Pre‑aprobá el crédito** con la entidad que ofrezca la combinación UVA‑dólar que mejor se ajuste a tu horizonte de pago. 2. **Calculá el costo total** incluyendo el precio del m², el impuesto de sellos (o su exención) y los gastos de escritura e inmobiliaria. 3. **Seleccioná barrios con mayor dinamismo** según el Index (ver sección anterior) y que ofrezcan buen potencial de re‑valorización a mediano plazo. 4. **Consultá con una inmobiliaria y escribano** para garantizar una operación segura y cumplir con la normativa vigente. Manteniendo bajo control la exposición al dólar y la inflación, y entendiendo que la recuperación de la inversión se da a lo largo de varios años, podés tomar una decisión de compra informada y alineada a tus objetivos patrimoniales. ## Implicancias para vendedores: maximizar la plusvalía Para sacarle el mayor jugo a la plusvalía, vas a necesitar tres pilares: **precio inteligente**, **timing acertado** y **apoyo profesional**. ### 1. Precio inteligente - **Anclate al valor de referencia**: el precio publicado del m² en venta en CABA es de **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - **Ajusta según la variación mensual**: la última variación fue de **+0,2 %** (agosto 2026, Zonapref — Index CABA); una subida discreta que te permite puntualizar “precio actualizado”. - **Ten presente el margen frente al máximo histórico**: el nivel actual está **11,5 %** bajo su pico (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA); usar este dato en la negociación muestra que el mercado está “cerca” de su punto más alto. | Acción | Por qué funciona | |--------|------------------| | Fijar el precio entre USD 2.400‑2.460/m² (según el tipo de ambiente) | Mantiene la oferta competitiva sin sacrificar la plusvalía. | | Aplicar un ajuste del **+0,2 %** sobre el precio base cada trimestre | Refleja la tendencia ascendente del índice y genera sensación de “valor en crecimiento”. | | Comunicar que el precio está **11,5 %** por debajo del máximo histórico | Refuerza la percepción de una oportunidad de compra sin devaluar tu activo. | ### 2. Timing de venta - **Monitorea la evolución mensual**; el índice mostró una subida en agosto, pero la variación anual es solo **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Si la tendencia se mantiene, los ocho‑diez meses siguientes pueden consolidar esa alza. - **Aprovechá la temporada de mayor actividad** (primavera‑verano), cuando la demanda de inmuebles se dispara y los compradores están dispuestos a pagar precios más cercanos al pico. ### 3. Rol de la inmobiliaria y del escribano - **Inmobiliaria**: estudia el mercado, posiciona tu propiedad con fotos profesionales y genera comparables precisos; además, negocia el impuesto de sellos del 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP) y gestiona la tributación del dólar (promedio $ 1.543,96, oct 2026, BCRA) y la UVA $ 2.156,58 (oct 2026, BCRA). - **Escribano**: redacta la escritura, verifica la tenencia del bien y asegura que la operación cumpla con la normativa fiscal, evitando sorpresas en el cierre. Con estos pasos, alineás tu estrategia a la dinámica del Index Zonaprop y minorizás riesgos, maximizando la plusvalía que tu propiedad ya ha acumulado. ## Cómo usar el Index Zonaprop y la herramienta Bercovich Real Estate para valorar tu inmueble 1. **Ingresá al Index Zonaprop CABA** (https://www.zonaprop.com.ar) y seleccioná la pestaña “Precio m²”. Allí vas a encontrar el precio publicado del m² en venta en CABA: **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). 2. **Analizá la evolución**: - Variación mensual: **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - Variación acumulada en el año: **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). - El precio actual está **11,5 % por debajo** del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). 3. **Ubicá tu propiedad en la tipología del índice**. Según el mercado medio: | Tipo de inmueble | Precio medio USD | Superficie típica | |------------------|------------------|-------------------| | Monoambiente | 110 000 USD | 40 m² | | Dos ambientes | 131 000 USD | 50 m² | | Tres ambientes | 180 000 USD | 70 m² | *(agosto 2026, Zonaprop — Index CABA)* Si tu depto está dentro de esas gamas, podés comparar su precio total con el producto del precio por m² y la superficie. Para pasar a pesos, multiplicá el valor en dólares por el **dólar minorista $1.543,96** (octubre 2026, BCRA). 4. **Usá la calculadora Bercovich** (https://www.bercovich.com.ar/calculadora). Ingresá los siguientes datos: - **Precio de referencia** (USD 2.476/m² convertido a pesos). - **Superficie útil** (en m²). - **Antigüedad** del edificio. - **Ubicación** (barrio y zona). - **Tipo de unidad** (mono, dos, tres ambientes). La herramienta te devuelve una **valoración estimada** y te muestra el rango de precios de inmuebles comparables en la zona. 5. **Tené en cuenta los costos tributarios**: el impuesto de sellos en CABA es del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). Incluí este rubro en tu cálculo final para saber cuál será el desembolso neto al vender o el costo de adquisición al comprar. Con estos pasos podés transformar los datos del Index Zonaprop en una cifra concreta y respaldada, y contar con la metodología de Bercovich para presentar tu inmueble de forma profesional ante inmobiliarias y escribanos. ## Preguntas frecuentes (FAQ) sobre el Index Zonaprop CABA precio m² **1. ¿Qué es el Index Zonaprop CABA?** Es un indicador que muestra el precio medio de venta del metro cuadrado de los inmuebles publicados en la plataforma, referenciado en dólares. En agosto 2026 el precio era **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). **2. ¿Cómo se calcula?** Zonaprop toma todas las propiedades activas de venta, las cotiza al tipo de cambio oficial del día y genera un promedio ponderado por superficie. La variación mensual y la acumulada del año se publican como porcentajes: **+0,2 %** en el último mes y **+1,1 %** a lo largo de 2026 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). **3. ¿Qué significa que el precio esté “11,5 % por debajo del máximo histórico”?** Indica que el nivel actual del índice está 11,5 % por debajo del pico más alto registrado desde que comenzó la serie. Es un dato útil para comparar la coyuntura actual con momentos de mayor presión del mercado (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). **4. ¿Cómo afecta el crédito hipotecario al valor final de la operación?** Los precios en dólares se convierten a pesos mediante el dólar minorista (**$ 1.543,96** en octubre 2026, BCRA) y, si el préstamo está indexado a la UVA, se aplica el valor de la unidad de valor adquisitivo (**$ 2.156,58** en octubre 2026, BCRA). La combinación determina la cuota mensual y el monto total a pagar. **5. ¿Qué impuestos debo considerar al comprar?** En CABA el impuesto de sellos es del **2,7 %**, aunque queda exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP). Ese gasto se suma al precio de compra y al costo del trámite inmobiliario (escribano, escrituración, comisión inmobiliaria). **6. ¿Cómo usar el índice para valorar mi inmueble?** - Consulta el precio medio por m² del índice. - Ajusta por las características de tu propiedad (ubicación, edad, amenities). - Usa la herramienta **Bercovich** para obtener una estimación automática y compararla con el valor de mercado. | Concepto | Valor (cita) | |----------------------------------|-------------------------------------------| | Precio medio m² (USD) | USD 2.476/m² (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación mensual | +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación acumulada 2026 | +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop) | | Distancia del máximo histórico | 11,5 % por debajo (agosto 2026, Zonaprop) | | UVA (pesos) | $ 2.156,58 (octubre 2026, BCRA) | | Dólar minorista (pesos) | $ 1.543,96 (octubre 2026, BCRA) | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7 % (exento vivienda única, junio 2026, AGIP) | Con estos datos podés entender mejor el panorama del mercado, evaluar la viabilidad de un crédito y estimar el costo total de la operación, siempre bajo la asesoría de una inmobiliaria y un escribano. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-02. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué barrios mostraron mayor aumento del precio m² en el último Index Zonaprop?
Los barrios que registraron la mayor variación en el precio por m² fueron aquellos que superaron la media del índice (USD 2 476/m²) en agosto 2026. Estos sectores presentan el mayor impulso de precios dentro del mercado inmobiliario de CABA.
¿Cómo influye la suba del índice en la decisión de comprar o vender ahora?
Una suba moderada (+0,2 % mensual, +1,1 % anual) indica un mercado ligeramente al alza, lo que puede motivar a los vendedores a aprovechar el impulso de precios. Para los compradores, la estabilidad del índice sugiere que la inversión sigue siendo razonable, siempre considerando su perfil financiero.
¿Qué efecto tiene el nuevo plan de crédito hipotecario del gobierno en la demanda de departamentos en CABA?
El nuevo plan de crédito hipotecario, impulsado por el gobierno, busca ampliar el acceso al financiamiento. Eso tiende a estimular la demanda de departamentos, especialmente en los barrios con mayor suba del precio m², lo que puede reforzar la actividad del mercado inmobiliario.