Guía paso a paso para ARBA pagar impuesto inmobiliario al vender en CABA
Todo lo necesario para liquidar y abonar el impuesto antes de firmar la escritura con escribano e inmobiliaria.
Como vendedor, cargá la liquidación y pagá el impuesto inmobiliario de ARBA desde ARBA Net con tu CUIT y clave fiscal antes de escriturar. Tenés 30 días corridos desde el compromiso de compraventa; elegí débito en cuenta o Banelco, descargá el comprobante y entregáselo al escribano y a la inmobiliaria que intervienen en la venta.
## Respuesta rápida: ¿Cómo pagar el impuesto inmobiliario de ARBA al vender en CABA? Como vendedor, debés cargar la liquidación y abonar el impuesto inmobiliario de ARBA a través de **ARBA Net** antes de firmar la escritura. Tenés 30 días corridos desde la firma del compromiso de compraventa; de no hacerlo, la escritura queda retenida y se generan intereses y multas. --- ### Pasos concretos para liquidar y pagar 1. **Ingresar a ARBA Net** con tu CUIT y clave fiscal. 2. Seleccionar “Impuesto a los Bienes Inmuebles – Venta” y cargar los datos del inmueble (domicilio, sup. cubierta, valor de venta). 3. El sistema genera automáticamente la liquidación con el importe a pagar. 4. Elegir el medio de pago (cobro automático en cuenta o Banelco) y confirmar la operación. 5. Descargar el comprobante y entregarlo al escribano y a la inmobiliaria que intervienen en la venta. ### Documentación requerida | Documento | ¿Para qué sirve? | |-----------|-------------------| | Título de propiedad | Verificación de titularidad | | Certificado de dominio vigente | Confirma la ausencia de gravámenes | | Constancia de CBU o alias de cuenta | Permite el débito automático del impuesto | | Formulario “Declaración Jurada de Venta” (ARBA) | Base para la liquidación | ### Plazos y consecuencias | Acción | Plazo máximo | Consecuencia de incumplir | |--------|---------------|---------------------------| | Presentar la liquidación en ARBA Net | 30 días corridos desde la firma del compromiso | Multa del 2 % del impuesto + intereses (según ARBA) | | Pagar el impuesto | Antes de la firma de la escritura (generalmente dentro de los 5 días hábiles posteriores) | La escritura queda retenida por el escribano y la operación se suspende | > **Dato clave:** el impuesto de sellos en CABA es del **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). Recordá que, sin la constancia de pago, el escribano no podrá inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad y la operación quedará en suspenso, generando costos adicionales y retrasos en la entrega del bien. Mantener el trámite al día garantiza una venta sin sobresaltos y protege tus intereses. ## Obligaciones del vendedor y fechas clave en la venta Cuando vendés un inmueble en CABA, el responsable de cancelar los tributos vinculados a la transmisión es el **vendedor**. El impuesto se devenga en el mismo momento en que se produce la **transmisión de dominio**, es decir, cuando el escribano firma la escritura pública. A partir de ese día empiezan a correr los plazos que establece ARBA para la declaración y el pago. | Evento | Plazo que marca ARBA | |-------------------------------------|----------------------| | Firma de la escritura (transmisión) | Día 0 | | Presentación de la declaración jurada de transmisión | Máximo 30 días corridos | | Pago del impuesto inmobiliario anual + impuesto de sellos | Dentro de los 30 días corridos | ### Qué debés hacer 1. **Verificar la situación impositiva** del inmueble antes de la escritura: asegurate de que el impuesto inmobiliario anterior esté al día y que no existan adeudos pendientes. 2. **Presentar la declaratoria de transmisión** (Formulario 765) en la web de ARBA dentro del plazo de 30 días. 3. **Liquidar el impuesto inmobiliario** correspondiente al período en curso (cuota T1 o T2, según corresponda). 4. **Pagar el impuesto de sellos** que corresponde a la operación: 2,7 % del valor de la venta (exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (junio 2026, AGIP). ### Consejos prácticos - Utilizá el portal “ARBA Online” para cargar la declaración y generar la boleta de pago; el vencimiento se contabiliza en días corridos, sin excluir festivos. - Coordiná con el escribano y la inmobiliaria para que la boleta se emita antes de la firma, de modo que podés presentar el pago junto a la escritura y evitar retrasos. Cumplir con estos pasos garantiza que la operación se cierre sin inconvenientes fiscales y que el nuevo propietario reciba el inmueble libre de deudas tributarias. ## Cálculo del impuesto inmobiliario ARBA: bases, alícuotas y ejemplos en barrios de CABA El impuesto inmobiliario de ARBA se calcula con tres componentes esenciales: 1. **Valor fiscal** de la unidad: es la base que determina el impuesto y se actualiza cada año mediante la UVA $ 2.156,58 (octubre 2026, BCRA). 2. **Alícuota**: porcentaje que fija la jurisdicción según el sector y la categoría del inmueble; ARBA publica una tabla con rangos que varían entre barrios. 3. **Coeficiente** de zona o tipo de inmuebles (residencial, comercial, etc.), que ajusta el importe final. La fórmula básica es: ``` Impuesto = Valor fiscal × Alícuota × Coeficiente ``` A modo ilustrativo, considerá los siguientes casos típicos en CABA: | Barrio | Alícuota (según tabla ARBA 2026) | Coeficiente | Comentario | |-----------------|-----------------------------------|-------------|------------| | Palermo | ver tabla oficial | 1,0 | Zona mayormente residencial con alta valuación. | | Puerto Madero | ver tabla oficial | 1,0 | Predominancia de inmuebles de lujo; alícuota tiende a su rango superior. | | Belgrano | ver tabla oficial | 1,0 | Mezcla de edificios y casas; alícuota intermedia. | **Ejemplo práctico** Supongamos que el valor fiscal de tu depto en Palermo es de **$ X** (según la actualización con la UVA). Si la alícuota que corresponde a ese rango es **Y %** y el coeficiente es 1,0, el impuesto sería **$ X × Y % × 1,0**. El mismo cálculo se replica para Puerto Madero y Belgrano, cambiando solo la alícuota que determina ARBA para cada zona. Recordá que, además de este impuesto, la operación está sujeta al impuesto de sellos del **2,7 %** (junio 2026, AGIP), exento cuando se trata de la vivienda única de uso permanente dentro del tope vigente. Para liquidar el impuesto inmobiliario debés presentar la documentación ante ARBA y pagar a través del portal web, respetando los plazos que establece la normativa. Una correcta determinación del valor fiscal y la alícuota aplicable te ahorrará sorpresas al cierre de la venta con la inmobiliaria y el escribano. ## Documentación necesaria y cómo presentar la declaración Para presentar la declaración del impuesto inmobiliario ante ARBA necesitás reunir una serie de papeles que, una vez completados, pueden cargar en el portal web de ARBA o entregar en la oficina que corresponda. La carga documental recae sobre el vendedor y, en la práctica, el escribano la controla para garantizar que todo esté conforme antes de firmar la escritura. | Documento | Qué contiene | Dónde obtenerlo | |----------|--------------|-----------------| | **Formulario “Declaración de Impuesto Inmobiliario – Venta” (F‑100/ARBA)** | Datos de la operación, identificación del vendedor y del comprador, y declaración de la base gravada. | Descarga en la web de ARBA (sección “Trámites y Formularios”). | | **Certificado de Valor Fiscal** | Valor fiscal oficial del inmueble, base para el cálculo del impuesto. | Solicítalo en la Dirección General de Catastro (online o presencial). | | **Certificado de Cargas y Gravámenes** | Indica si existen hipotecas, embargos u otros gravámenes. | Registro de la Propiedad Inmueble. | | **Datos del comprador** (DNI, CUIT, domicilio) | Necesarios para la identificación y registro de la transferencia. | Proporcionados por la parte compradora y su inmobiliaria. | | **Datos del agente inmobiliario** (licencia, matrícula, firma) | Avalan la intervención profesional y facilitan la comunicación con ARBA. | Inmobiliaria que gestiona la venta. | | **Comprobante de pago del impuesto de sellos** (2,7 % – junio 2026, AGIP) | Acredita que se pagó el impuesto de sellos, requisito para la inscripción. | Agencia de la Administración Federal de Ingresos Públicos. | ### Pasos para la presentación 1. **Completar el formulario F‑100/ARBA** con los datos del vendedor, del comprador y del agente inmobiliario. El valor fiscal del inmueble, que aparece en el certificado, se expresa en UFV; para el cálculo final podés convertirlo a pesos usando la UVA vigente ($ 2.156,58 oct 2026, BCRA). 2. **Adjuntar los certificados** (valor fiscal y cargas) y el comprobante de pago del impuesto de sellos (2,7 % – junio 2026, AGIP). 3. **Entregar la documentación al escribano**. Él revisa la exactitud, firma la declaración y la remite a ARBA en forma electrónica o presencial, según corresponda. 4. **Confirmar la liquidación** recibiendo el “Comprobante de Pago” de ARBA; ese documento será parte esencial de la escritura que legaliza la transferencia. Recordá que la carga de la presentación recae en vos como vendedor, pero el escribano actúa como garante de la correcta y oportuna entrega a ARBA, evitando retrasos o multas. Con la documentación completa y el procedimiento bien encaminado, la venta de tu inmueble en CABA avanza sin contratiempos. ## Guía paso a paso para efectuar el pago (online, bancos y ARBA Net) | Paso | Acción | Dónde lo hacés | |------|--------|----------------| | 1 | **Ingresá al portal** | Entrá a *ARBA Net* con tu CUIT y clave fiscal (https://www.arba.gob.ar) | | 2 | **Seleccioná la opción “Impuesto Inmobiliario”** | Aparecerá la pantalla “Declaración y Pago”. | | 3 | **Completá la declaración** | Verificá que la base imponible coincide con la que te entregó el escribano. El importe ya está calculado con la UVA $2.156,58 (octubre 2026, BCRA). | | 4 | **Generá el comprobante** | Al pulsar “Generar comprobante” obtendrás el código de barras y el PDF con el detalle del impuesto. | | 5 | **Elegí el método de pago** | Tenés tres vías:• *Banca on‑line*: ingresá al home banking de tu banco y cargá el código de barras.
• *Cajeros y sucursales*: presentá el PDF o el código de barras en cualquier cajero Banelco/Red Link o en ventanilla.
• *Transferencia electrónica*: utilizá la CBU que indica el comprobante y enviá el importe, indicando el número de referencia. | | 6 | **Confirmá la operación** | Guardá el comprobante de pago (PDF o ticket) y envíalo al escribano para que lo adjunte al “cierre” de la venta. | ### Detalle de cada fase 1. **Ingreso** – Si no tenés clave fiscal, podés solicitarla desde el mismo sitio; el proceso tarda 48 hs. 2. **Declaración** – No es necesario volver a calcular la alícuota; ARBA Net muestra el importe final, que incluye la UVA actualizada y la alícuota correspondiente al barrio. 3. **Pago** – En la mayoría de los bancos el pago se hace en pesos; el importe se calcula a partir del valor de la UVA, por lo que no necesitás convertir a dólares (dólar minorista $1.545,12 (septiembre 2026, BCRA)). 4. **Comprobante** – El PDF contiene el detalle del impuesto y la información para el impuesto de sellos (2,7 % (junio 2026, AGIP)), aunque la vivienda única de uso permanente está exenta hasta el tope vigente. Con estos pasos completás el pago del impuesto inmobiliario y podés avanzar sin contratiempos al cierre de la operación con tu inmobiliaria y escribano. ## Preguntas frecuentes sobre el impuesto inmobiliario al vender un inmueble en CABA | Pregunta | Respuesta | |---|---| | **¿Puede el comprador asumir el impuesto inmobiliario?** | Sí, el comprador puede acordar pagar el impuesto, pero la obligación formal de presentar la declaración y liquidar el tributo sigue siendo del **vendedor**. El acuerdo debe quedar constado en el contrato de compraventa y, al cerrar la operación, el escribano lo incorpora en la escritura para que ARBA reconozca el pago y evite que el vendedor quede registrado como deudor. | | **¿Cómo afecta la exención por primera vivienda?** | Si la propiedad vendida es tu **única vivienda de uso permanente**, podés solicitar la exención del impuesto inmobiliario, siempre que no hayas recibido otro beneficio similar en los últimos 3 años. La exención se valida al presentar la declaración y debe acompañarse con la documentación que acredite la condición de primera vivienda (escritura, certificado de domicilio y CUIL). | | **¿Qué penalidades hay por mora?** | En caso de no pagar dentro del plazo (generalmente 30 días después de la liquidación), ARBA aplica intereses moratorios que se calculan sobre la base del **UVA $2.156,58 (octubre 2026, BCRA)** y una multa fija. El retraso también genera una anotación negativa en el historial tributario, lo que puede impedir futuras transacciones inmobiliarias. | | **¿Con qué debe consultar al agente inmobiliario y al escribano?** | - **Al agente:** confirmar cuál es la cuota del impuesto que corresponde al vendedor y si se negociará que el comprador lo assuma.
- **Al escribano:** asegurarse de que la escritura incluya la cláusula de pago del impuesto, la exención por primera vivienda (si corresponde) y la correcta aplicación del **impuesto de sellos del 2,7 % (junio 2026, AGIP)** –exento cuando sea vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. | | **¿Qué documentación se necesita?** | - Declaración jurada del impuesto inmobiliario.
- Copia de la escritura anterior y del título de dominio.
- Certificado de CUIL y constancia de residencia.
- En caso de exención, la justificación de que es tu primera vivienda. | Consultá siempre con tu agente y escribano antes de firmar; ellos garantizan que la operación cumpla con ARBA y eviten sorpresas de última hora. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-27. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el impuesto inmobiliario que debe pagar el vendedor?
El cálculo lo realiza ARBA Net automáticamente al cargar los datos del inmueble (domicilio, superficie cubierta y valor de venta). El sistema genera la liquidación con el importe exacto a pagar, basado en la base imponible declarada en la venta.
¿Qué plazos y formas de pago establece ARBA para este impuesto?
El vendedor dispone de 30 días corridos desde la firma del compromiso de compraventa para presentar la liquidación y abonar el impuesto. El pago puede efectuarse mediante débito automático en cuenta (cobro automático) o mediante Banelco, según la opción elegida en ARBA Net.
¿Qué consecuencias tiene no liquidar el impuesto inmobiliario al cerrar la venta?
Si no se liquidó dentro del plazo, la escritura queda retenida por el escribano y se aplican intereses y una multa del 2 % del impuesto, según la normativa de ARBA. Además, pueden generarse cargos adicionales por intereses moratorios.