Escriturar casa en CABA 2026: costos, errores comunes y cómo evitarlos
Todo lo que necesitas saber sobre impuestos, honorarios y gestión inmobiliaria para cerrar la escritura sin sorpresas
En 2026 la escrituración de una casa en CABA incluye el impuesto de sellos del 2,7 % del precio, honorarios del escribano basados en UVA, aranceles registrales y la comisión de la inmobiliaria. Conoce cada partida y los factores que hacen variar el total para planificar tu compra con claridad.
## Cuánto cuesta escriturar una casa en CABA 2026 En la escrituración de una casa en la CABA los gastos se dividen en **impuestos y aranceles oficiales**, **honorarios profesionales** y **gastos de gestión inmobiliaria**. Cada partida se calcula de manera distinta, por lo que el total puede variar según el precio de la operación y los acuerdos pactados con el escribano y la inmobiliaria. | Concepto | Cómo se determina | Comentario | |----------|------------------|------------| | **Impuesto de sellos** | 2,7 % del valor de la operación (exento cuando la vivienda es única de uso permanente y no supera el tope vigente) (junio 2026, AGIP) | Es el único tributo que se paga directamente al fisco. | | **Honorarios del escribano** | Según la tabla de aranceles del Colegio de Escribanos; el valor se cobra en pesos y suele expresarse en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). La UVA está a $ 2 156,58 (octubre 2026, BCRA). | El escribano también gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad y la emisión de la escritura. | | **Aranceles registrales** | También fijados en UVA, aplicables al trámite de inscripción. | Se pagan al Registro de la Propiedad y son independientes del impuesto de sellos. | | **Gastos de gestión inmobiliaria** | Comisión acordada con la inmobiliaria; se calcula como un porcentaje del precio de venta y se paga en pesos o dólares según la cláusula del contrato. El tipo de cambio de referencia suele ser el dólar minorista, $ 1 545,12 (septiembre 2026, BCRA). | La inmobiliaria cubre la difusión, la visita guiada y la coordinación entre comprador y vendedor. | En la práctica, **el costo total de escriturar una casa en la Ciudad** puede oscilar entre unos pocos cientos de miles de pesos y varios millones, dependiendo del valor de la propiedad y de los honorarios negociados. La mayor partida suele ser la comisión inmobiliaria, seguida por los honorarios del escribano y, cuando corresponde, el impuesto de sellos. Para evitar sorpresas, solicitá un desglose detallado a tu escribano y a la inmobiliaria antes de firmar la oferta. ## Errores comunes en la escrituración inmobiliaria y cómo evitarlos En la práctica de la escrituración de una vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los errores más frecuentes se concentran en tres ámbitos: la documentación, los cálculos impositivos y la gestión de saldos. Detectarlos a tiempo evita demoras y costos inesperados. | Error frecuente | Por qué surge | Acción preventiva | |----------------|--------------|-------------------| | **Omisión de documentos** (escritura, títulos de dominio, certificado de deuda) | Falta de coordinación entre la inmobiliaria, el escribano y el banco | Solicitar al agente inmobiliario una lista de entrega y confirmar cada ítem antes de la firma; mantener una carpeta electrónica con copias digitalizadas. | | **Cálculo incorrecto de impuestos** (sellos, Ganancia mínima) | Uso de datos desactualizados o desconocimiento del tope exento del 2,7% del impuesto de sellos (junio 2026, AGIP) | Pedir al escribano que realice una hoja de cálculo con los valores actualizados y verificar que la base gravada no supere el tope de exención; si corresponde, aplicar la alícuota del 2,7 %. | | **No considerar los ajustes por la UVA** | El valor de la Unidad de Valor Adquisitivo varía (UVA $ 2.156,58 – octubre 2026, BCRA) y afecta cuotas vinculadas a la financiación | Incluir en el presupuesto una cláusula que replique el ajuste mensual de la UVA y validar el importe con el banco antes de cerrar la operación. | | **Descuidos con los saldos negativos** | Olvidar saldos a favor de servicios, expensas o impuestos municipales | Solicitar al escribano un certificado de saldo actualizado de AFIP y del municipio; cobrar los créditos antes de la firma o descontarlos del precio. | Otro punto clave es la correcta conversión de montos en dólares cuando la operación incluye financiación en moneda extranjera. Usá el tipo de cambio mayorista medio del vendedor ($ 1.545,12 – septiembre 2026, BCRA) para la liquidación final y comparálo con el valor que te indique el escribano; cualquier discrepancia debe aclararse antes de la firma. En resumen, la prevención parte de una planificación documental exhaustiva, la verificación de los cálculos impositivos con las fuentes oficiales y la actualización de los indicadores macroeconómicos (UVA y dólar). Manteniendo este control, la escrituración avanza sin sobresaltos y con la seguridad de que el precio acordado se paga en los términos correctos. ## Guía paso a paso para escriturar una casa en CABA 1. **Pre‑escritura** – La inmobiliaria te entrega el borrador del contrato de compraventa y verifica que la escritura esté libre de gravámenes. En esta fase se revisa la **copia de la Partida Registral** y se solicita al propietario actual la **certificación de dominio y libre deuda de impuestos**. La inmobiliaria coordina con el escribano para que el borrador cumpla con la normativa vigente y con los requisitos de la AGIP (exención del 2,7 % de impuesto de sellos para vivienda única de uso permanente, junio 2026, AGIP). 2. **Presentación de documentación** – Debés reunir: DNI, CUIT, constancia de CUIL, certificado de zona, y el **certificado de deuda de expensas**. La inmobiliaria entrega todo el expediente al escribano, quien lo revisa y solicita al Registro de la Propiedad los **avisos de anotación preventiva**. Si falta algún documento, el escribano lo comunica inmediatamente a la inmobiliaria para evitar demoras. 3. **Firma ante escribano** – Se agenda la fecha de la escritura. La inmobiliaria convoca a ambas partes y al escribano, y se verifica que el pago de los honorarios (usualmente 2 UVA, valor $2.156,58, octubre 2026, BCRA) y del impuesto de sellos (2,7 % del precio, AGIP) esté dispuesto. En la firma se entregan los **originales del título y el pago en dólares** (promedio $1.545,12, septiembre 2026, BCRA) o su equivalente en pesos. 4. **Inscripción en el Registro de la Propiedad** – El escribano presenta la escritura firmada al Registro, solicita la **inscripción definitiva** y te entrega la copia certificada del título. La inmobiliaria sigue el trámite y te notifica cuando la inscripción quede confirmada, cerrando el proceso. | Etapa | Quién lidera | Acción clave | |------------------|--------------|--------------------------------------------| | Pre‑escritura | Inmobiliaria | Verificación de gravámenes y borrador | | Documentación | Escribano | Revisión y solicitud de avisos registrales | | Firma | Escribano | Recepción de pagos y formalización | | Inscripción | Escribano | Presentación al Registro y entrega del título | Mantener una comunicación fluida entre la inmobiliaria y el escribano en cada paso es la garantía de que la escrituración avance sin sorpresas y se reduzcan los tiempos de espera. ## Cómo elegir al escribano y a la inmobiliaria adecuados Cuando vas a escriturar una casa en CABA, la elección del escribano y de la inmobiliaria es tan importante como la del propio inmueble. Un acompañamiento profesional y transparente te garantiza que la operación cumpla con todos los requisitos legales y evita sorpresas de costos. - **Reputación y referencias** Consultá reseñas en la web, pedí contactos de clientes recientes y verificá si el estudio cuenta con certificaciones de calidad. Las opiniones de compradores y vendedores que hayan realizado la misma operación en CABA son una pista fiable de la seriedad del agente. - **Colegiatura y habilitación** Asegurate de que el escribano esté inscripto en el Colegio de Escribanos de la Nación (CEN) y que la inmobiliaria posea la matrícula correspondiente en la Cámara Inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires (CICBA). Estas habilitaciones son obligatorias para ejercer y dan acceso a mecanismos de reclamo en caso de irregularidades. - **Experiencia en CABA** La normativa municipal y el régimen de impuestos (por ejemplo, el impuesto de sellos del 2,7 % para la vivienda única de uso permanente) varían entre jurisdicciones. Un profesional con trayectoria en la Ciudad comprendrá mejor los trámites y los plazos específicos. - **Transparencia de honorarios** Pedí un desglose escrito de los costos antes de firmar cualquier compromiso. Los honorarios del escribano se regulan por aranceles oficiales y, aunque pueden variar según la complejidad, deben presentarse sin cargos ocultos. Lo mismo aplica a la comisión inmobiliaria: debería estar detallada en la carta de compromiso. - **Comparación de costos sin sacrificar seguridad** 1. Solicitá presupuestos a al menos tres escribanos y tres inmobiliarias. 2. Compará los honorarios totales (escribano + comisión) y la forma de cálculo (porcentaje del precio, honorario fijo, etc.). 3. Verificá que cada propuesta incluya los servicios esenciales: redacción del título, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestión del impuesto de sellos y entrega de la documentación completa. | Elemento | Qué preguntar al escribano | Qué preguntar a la inmobiliaria | |------------------------|----------------------------|---------------------------------| | Colegiatura | Nº de registro en el CEN | Nº de matrícula en la CICBA | | Experiencia en CABA | Años de práctica local | Número de operaciones en CABA | | Honorarios | Desglose de aranceles | Detalle de comisión y servicios | | Transparencia | Política de comunicación | Formas de pago y facturación | Elegir a profesionales que cumplan estos criterios no solo protege tu inversión, sino que también agiliza la escrituración y evita contratiempos innecesarios. ## Checklist de documentos y trámites para evitar sorpresas | **Documento / Trámite** | **Qué verás** | **Control de riesgo** | |------------------------------------------------------|----------------------------------------------|-----------------------| | **Título de propiedad** | Certificado de dominio vigente (AFIP) | Verificar que no haya gravámenes ni limitaciones, solicitar el informe de dominio al escribano. | | **Certificado de libre deuda de expensas** | Últimos recibos y constancia de ausencia de adeudos. | Exigir la última factura y confirmar la firma del administrador. | | **Cédula de identificación del vendedor y comprador**| DNI vigente (original y fotocopia). | Contrastar datos con los del registro civil; pedir copia de la última declaración jurada de IVA si corresponde. | | **Comprobante de CUIT/CUIL** | Constancia de inscripción en AFIP. | Chequear que la CUIT coincida con la del DNI y que no haya deudas fiscales. | | **Escritura de compraventa anterior** | Copia certificada del último acto de traspaso. | Confirmar que la firma del vendedor coincida con la del título de propiedad. | | **Informe de habilitación municipal** | Certificado de zona y uso (CABA). | Asegurarse de que la vivienda está habilitada para uso permanente. | | **Certificado de deuda de Impuesto de Sellos** | Constancia de exención o liquidación (2,7 % – AGIP, junio 2026). | Verificar que la operación cumpla con la exención por ser única vivienda de uso permanente. | | **Cálculo de actualización por UVA** | Valor actualizado con UVA $2 156,58 (octubre 2026, BCRA). | Recalcular el precio pactado y cotejar con el contrato, evitando sorpresas de ajuste. | | **Balance de pagos en dólares** | Conversión a pesos al tipo $1 545,12 (septiembre 2026, BCRA). | Confirmar que el monto total en pesos corresponde al importe en dólares pactado. | | **Poderes y autorizaciones (si corresponde)** | Poderes notariales vigentes. | Validar la vigencia y amplitud del poder antes de firmar. | **Pasos previos obligatorios** 1. **Solicitar al escribano el “informe de dominio” y la “carta de libertad de gravámenes”.** 2. **Solicitar al cuerpo de gestión urbana el “certificado de zona” y la constancia de superficie construida.** 3. **Revisar que la escritura anterior incluya la cláusula de conformidad con la normativa de la AFIP.** 4. **Confirmar que el precio pactado se haya actualizado con la UVA vigente y que la conversión a dólares use el tipo de cambio mayorista del día de la firma.** Cumplir con este checklist te permite anticipar y corregir incongruencias antes de la firma, evitando retrasos y costos inesperados en la escrituración. ## Comparativa de costos de escrituración por barrio en CABA | Barrio | Honorarios del escribano* | Impuesto de sellos** | Otros gastos variables (ej. certificaciones, registro) | |----------|---------------------------|----------------------|------------------------------------------------------| | Palermo | entre 0 % y 2 % del precio de venta (según tabla de honorarios del Colegio de Escribanos) | 2,7 % del precio de la operación (exento si la vivienda es tu único uso permanente, AGIP, junio 2026) | Costs pueden calcularse en pesos al dólar minorista $ 1.545,12 (sep 2026, BCRA) o en UVAs $ 2.156,58 (oct 2026, BCRA) | | Recoleta | entre 0 % y 2 % del precio de venta (según tabla de honorarios del Colegio de Escribanos) | 2,7 % del precio de la operación (exento bajo las mismas condiciones) | idem al de Palermo | | Núñez | entre 0 % y 2 % del precio de venta (según tabla de honorarios del Colegio de Escribanos) | 2,7 % del precio de la operación (exento bajo las mismas condiciones) | idem al de Palermo | | Belgrano | entre 0 % y 2 % del precio de venta (según tabla de honorarios del Colegio de Escribanos) | 2,7 % del precio de la operación (exento bajo las mismas condiciones) | idem al de Palermo | \* **Honorarios del escribano**: se pactan como un porcentaje del valor total de la compra‑venta; la práctica profesional en la Ciudad de Buenos Aires sitúa ese rango entre 0 % y 2 %, aunque siempre es preciso confirmar el importe exacto con el profesional que elijas. \** **Impuesto de sellos**: 2,7 % (exento para la vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente, AGIP, junio 2026). Tené en cuenta que los **gastos variables** (certificaciones, inscripción en el Registro de la Propiedad, trámites municipales) suelen cobrarse en pesos. Podés convertirlos a la moneda que prefieras usando el dólar minorista $ 1.545,12 o la UVA $ 2.156,58, según convenga para tu presupuesto. ## Preguntas frecuentes sobre la escrituración de casas en CABA | Concepto | Responsable | Comentario | |-------------------------------|----------------------------|---------------------------------------------------------------------------------| | Honorarios del escribano | Comprador y vendedor (50 % cada uno) | Se pactan en el contrato; el importe se calcula sobre el valor de la operación. | | Impuesto de sellos (2,7 %) | Comprador (exento si es vivienda única de uso permanente) | Exención vigente hasta el tope establecido (junio 2026, AGIP). | | Derechos de inscripción y registro | Comprador | Se pagan al Registro de la Propiedad Inmueble al presentar la escritura. | | Certificados y gestiones varias| Vendedor | Incluyen certificado de dominio, libre deuda de expensas y planos catastrales. | **¿Cuánto tiempo lleva la escrituración?** Una vez que firmás el boleto de compraventa, el trámite suele demorar entre 15 y 30 días hábiles. Ese plazo incluye la obtención de los certificados de dominio, la liquidación de expensas, la emisión del informe de AFIP y la inscripción final en el Registro de la Propiedad. Cualquier retraso en la entrega de documentos por parte del vendedor o en la agenda del escribano puede alargar el proceso. **¿Quién paga qué?** Los costos se reparten tradicionalmente según el cuadro anterior. El comprador asume la mayor parte de los gastos vinculados al registro y al impuesto de sellos (cuando corresponde). El vendedor cubre los certificados y, en algunos casos, una parte de los honorarios del escribano si así se pactó. **¿Qué ocurre si la propiedad tiene una deuda pendiente?** El escribano no podrá inscribir la escritura mientras exista una deuda de expensas, impuestos o cualquier gravamen. La solución es cancelar la deuda antes de la firma o, alternativamente, acordar que el vendedor la supere con el precio de venta. En caso de no regularizarse, el comprador corre el riesgo de perder la posesión. **¿Cómo afecta la caída de escrituras al costo final?** Una reducción en el valor declarado de la operación (por ejemplo, por negociaciones entre las partes) disminuye la base imponible del impuesto de sellos (2,7 %). Si la vivienda es única de uso permanente, esa reducción no incide porque la exención la mantiene. En cualquier caso, el importe en pesos se calcula al tipo de cambio del dólar minorista (promedio vendedor $1.545,12 (septiembre 2026, BCRA)) para los conceptos que se pagan en moneda extranjera. **¿Hay que actualizar algún valor con la UVA?** Sí, cuando la operación se paga en cuotas vinculadas a la UVA, el saldo pendiente se actualiza con el valor de la unidad ($2.156,58 (octubre 2026, BCRA)). Ese ajuste se refleja en los costos de escrituración al momento de la inscripción. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-26. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)