Emprendimientos en pozo Núñez 2026: precios, etapas y oportunidades de inversión
Todo lo que necesitas saber sobre los proyectos pre‑venta en Núñez para 2026 y cómo evaluar su rentabilidad
En 2026 Núñez ofrece tres tipologías de emprendimientos en pozo: monoambiente de 40 m² por USD 110 000, dos ambientes de 50 m² por USD 131 000 y tres ambientes de 70 m² por USD 180 000. El precio medio del m² es USD 2 476, con variación mensual de +0,2 %. El dólar minorista está en $1 545,12 y la UVA en $2 156,58, datos útiles para calcular la cuota inicial.
## Emprendimientos en pozo Núñez 2026: precios y disponibilidad En Núñez, la oferta de **pre‑venta (pozo)** para 2026 se concentra en tres tipologías estándares y mantiene precios alineados con el índice de venta de la Ciudad B. A continuación, encontrás los rangos de costo y la disponibilidad de cada tipo de unidad. | Tipo de unidad | Metros² | Precio medio (USD) | Fuente | |----------------|---------|-------------------|--------| | Monoambiente | 40 m² | USD 110 000 | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes | 50 m² | USD 131 000 | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes | 70 m² | USD 180 000 | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | El **precio publicado del metro cuadrado** en venta en CABA se sitúa en **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Ese valor muestra una **variación mensual de +0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop) y una **acumulada del +1,1 %** en lo que va de año, ubicándose **11,5 % por debajo del máximo histórico** de la serie (agosto 2026, Zonaprop). En términos de financiación, el **dólar minorista promedio vendedor** arrojó **$ 1 545,12** en septiembre 2026 (BCRA), mientras que la **UVA** se ubicó en **$ 2 156,58** en octubre 2026 (BCRA). Estos indicadores son útiles para calcular la cuota inicial y el ajuste de la deuda en el momento de la escrituración. Tené en cuenta que la compra está sujeta al **impuesto de sellos del 2,7 %** en CABA (junio 2026, AGIP), aunque queda exenta cuando se trata de una vivienda única de uso permanente dentro del tope vigente. Con estos datos podés dimensionar la inversión necesaria para cada proyecto en pozo, comparar la disponibilidad de unidades y valorar el punto de partida de precios frente a la evolución del mercado de la Ciudad B. ## Etapas de obra de los proyectos en pozo en Núñez 2026 | Etapa | Qué se ejecuta | Qué deberías vigilar como comprador | |------------------|-----------------------------------------------------------|--------------------------------------| | **Pre‑venta** | Lanzamiento del proyecto, presentación de planos, definición del precio en dólares y en UVA (UVA $ 2.156,58 – octubre 2026, BCRA). Se firma la promesa de compraventa y se entrega la primera cuota, que suele ajustarse al tipo de cambio del día (dólar minorista $ 1.545,12 – septiembre 2026, BCRA). | Verificá que la inmobiliaria cuente con la habilitación municipal y que el precio sea coherente con el promedio del sector (USD 2 476/m² – agosto 2026, Zonaprop). | | **Obra gruesa** | Levantamiento de la estructura: cimientos, columnas, muros, cubierta y redes estructurales. En esta fase se empieza a percibir el “esqueleto” del edificio. | Solicitá informes de avance cada 30 días y comprobá que se respeten los plazos acordados en la promesa. | | **Obra blanca** | Instalación de la segunda capa: tabiques internos, revestimientos, puertas, cerámicos, pisos, sanitarios y conexiones eléctricas y de gas. | Revisa la calidad de los acabados propuestos y compará con el catálogo de la constructora. | | **Entrega** | Recepción del inmueble con los “as‑built drawings”, certificado de finalización y la escritura pública (con el impuesto de sellos del 2,7 % – junio 2026, AGIP, exento para vivienda única de uso permanente). Se realiza la inspección final y se paga la última cuota. | Coordiná la inspección con el escribano y la inmobiliaria para constatar que todo esté conforme al contrato. | ### Cronología típica - **Pre‑venta**: se abre meses antes de arrancar la obra; la reserva y la firma suelen ocurrir en el mismo mes de lanzamiento. - **Obra gruesa**: se extiende a lo largo de varios meses, con la estructura completada antes de la mitad del calendario total del proyecto. - **Obra blanca**: ocupa el tramo final, entre un cuarto y la mitad restante del plazo total. - **Entrega**: se produce al concluir la obra blanca y después de la aprobación de la autoridad municipal y la generación de la escritura. En Núñez, la suma de todas las etapas suele estabilizarse entre 12 y 18 meses, según la magnitud del edificio y la eficiencia del consorcio. Mantener una comunicación constante con la inmobiliaria y el escribano te permite anticipar cualquier ajuste y asegurar que la entrega sea puntual. ## Comparativa de precios por m²: pozo vs obra terminada en Núñez | Tipo de referencia | Precio por m² | Fuente | |--------------------|--------------|--------| | **Índice de venta CABA** | **USD 2.476/m²** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Monoambiente medio (40 m², USD 110.000) | **USD 2.750/m²** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dos ambientes medio (50 m², USD 131.000) | **USD 2.620/m²** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Tres ambientes medio (70 m², USD 180.000) | **USD 2 571/m²** | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | El índice de precio de venta en CABA (USD 2.476/m²) representa la referencia actual del mercado para unidades ya terminadas. Cuando cruzamos esa cifra con los precios medios de los departamentos típicos de Núñez, la diferencia se sitúa entre **USD 144 y USD 274 por m²** (2 750 – 2 476 = 274 y 2 620 – 2 476 = 144). Esa brecha constituye el “colchón” que normalmente obtiene el comprador al adquirir en pozo, siempre que el desarrollador publique precios por debajo del índice. En la práctica, los proyectos en pozo suelen anunciarse con tarifas que están **por debajo del índice de venta**; al aplicar la diferencia calculada, el ahorro potencial ronda los **USD 150‑200 por m²**. Traducido a pesos, usando el dólar minorista promedio de $ 1.545,12 (septiembre 2026, BCRA), equivale a aproximadamente **AR$ 230.000‑AR$ 310.000 por m²**. Tené en cuenta que la variación mensual del precio de venta en CABA fue de **+0,2 % en agosto** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y la variación acumulada del año **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Además, el precio actual se encuentra **11,5 % por debajo** del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica un entorno relativamente favorable para invertir en pozo sin que el valor de la obra terminada esté inflado. En resumen, la comparación de precios muestra que, a nivel de m², la compra en pozo en Núñez puede generar un ahorro significativo respecto a una unidad ya terminada, siempre que el proyecto se adquiera a través de la inmobiliaria y con escrituración correspondiente. ## Tipologías más demandadas y características de las unidades | Tipología | Superficie típica | Precio medio (USD) | |-----------|-------------------|--------------------| | **Studio / monoambiente** | 40 m² | 110 000 USD (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | **1 ambiente** (con living) | 40 m² | 110 000 USD (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | **2 ambientes** | 50 m² | 131 000 USD (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | **Loft** | 50‑70 m² (según diseño) | 2 476 USD/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | En los proyectos que se están lanzando en Núñez para 2026 predominan las **unidades de 1 y 2 ambientes**, porque combinan una superficie cómoda con una inversión que sigue dentro del rango medio del mercado (USD 2 476/m²). Los lofts, aunque menos numerosos, atraen a compradores que buscan espacios diáfanos y mayor flexibilidad de distribución, con metrajes que rondan los 50‑70 m² y precios que se alinean con el costo por metro cuadrado del barrio. Los **amenities** que los desarrolladores incluyen para diferenciar sus edificios son, en su mayoría, los siguientes: - GYM completo con equipamiento cardio y de fuerza. - Salón de coworking y salas de estudio. - Piscina climatizada y deck con tumbonas. - Terraza techada con BBQ y zona lounge. - Seguridad 24 hs con control de acceso y cámaras. - Salón de eventos y rock‑room. - Área de juegos infantiles y jardín vertical. Estas comodidades se convierten en un punto clave a la hora de comparar propuestas, ya que reducen la necesidad de gastos externos y aumentan la plusvalía percibida del inmueble. Si combinás una tipología que se ajuste a tu estilo de vida con un edificio que ofrezca el paquete de amenities esperado, maximizarás tanto la habitabilidad como la posibilidad de rentabilidad bruta del **5,7 % anual** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). ## Oportunidades de inversión y rentabilidad esperada En el pozo de Núñez la **plusvalía proyectada** se apoya en indicadores duros del mercado: el precio de venta en CABA subió +0,2 % el último mes y +1,1 % en lo que va de año (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), y aún se mantiene **11,5 % por debajo del máximo histórico** de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Ese “colchón” sugiere espacio para que el valor de tu unidad aumente a medida que avanza la obra y el barrio sigue demandado. En cuanto a la **rentabilidad**, la zona ofrece una media del **5,7 % bruto anual** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Con esa tasa, los años necesarios para recuperar la inversión mediante alquiler se sitúan en **17,6 años** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Si lo combinás con la posible plusvalía, la recuperación total del capital tiende a ser más rápida que con una reventa directa, donde el retorno depende exclusivamente del movimiento del precio de venta. | Indicador | Valor | Fuente | |---|---|---| | Precio medio m² (venta) | USD 2 476/m² | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual del precio | +0,2 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación anual acumulada | +1,1 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Rentabilidad bruta anual | 5,7 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Años de alquiler para recuperar inversión | 17,6 años | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | Otros factores que hacen atractivo el pozo en Núñez son: * **Ubicación premium**: proximidad a Av. Cabildo, centros comerciales y líneas de transporte, lo que garantiza demanda sostenida tanto para alquiler como para futura venta. * **Beneficio fiscal**: el impuesto de sellos en CABA es del 2,7 % (junio 2026, AGIP), pero queda exento para la compra de vivienda única de uso permanente dentro del tope vigente, reduciendo el costo inicial. * **Financiación en UVA**: la unidad se ajusta según la UVA (valor $2 156,58 en octubre 2026, BCRA), lo que protege al comprador de la alta inflación y permite cuotas más predecibles. Sumado a la solidez del mercado de Núñez, el pozo se perfila como una alternativa que combina **potencial de plusvalía**, **rentabilidad competitiva** y **ventajas tributarias**, argumentos clave para cualquier inversor que busque diversificar su portafolio inmobiliario. ## Cómo acceder a los listings de Bercovich Real Estate y próximos lanzamientos | Paso | Acción | Detalle práctico | |------|--------|------------------| | 1 | **Ingresar al sitio** | Abrí• DNI vigente
• Constancia de CUIT (si sos responsable inscripto)
• Certificado de ingresos (últimos 3 recibos)
• Constancia de domicilio reciente. | | 8 | **Coordinar visita al estante** | El asesor agenda una visita al estante de venta o a la obra en progreso, donde podrás ver planos, renders y la tabla de precios actual. | | 9 | **Evaluar gastos oficiales** | Tené presente el impuesto de sellos en CABA (**2,7 %** (junio 2026, AGIP)), que se aplica a la compraventa (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente). | Con esta guía, podés acceder rápidamente al stock de pozo en Núñez, comparar precios con el valor de referencia de **USD 2 476/m²** y avanzar con la documentación requerida sin sorpresas. Recordá que todo el proceso se realiza a través de la inmobiliaria y el escribano, garantizando la seguridad jurídica de la operación. ## Preguntas frecuentes sobre los emprendimientos en pozo en Núñez 2026 - Los bancos aceptan crédito hipotecario en pesos indexado a la UVA; el valor UVA al 31/10/2026 es $ 2.156,58 (BCRA). - Si prefieres el dólar, el tipo de cambio promedio vendedor al 30/09/2026 es $ 1.545,12 (BCRA). Calculá la cuota en ambas monedas para comparar cuál te resulta más conveniente según tu horizonte de pago. **Garantía de obra** - En la preventa la promotora debe presentar la “Garantía de obra” (seguro de caución o depósito judicial) que cubre el cumplimiento del proyecto hasta la entrega. Exigí la copia del contrato y verificá que la entidad garante esté registrada ante la AFIP. **Plazos de escrituración** - La normativa establece que la escritura pública debe firmarse dentro de los 12 meses posteriores a la finalización de la obra, salvo prórroga acordada entre comprador y desarrollador. Pedí siempre una cláusula que detalle penalidades por retrasos. **Costos asociados** | Concepto | % o monto | Fuente | |----------------------------------|-----------------------------------------------|--------| | Precio base por m² (USD) | USD 2.476/m² | (agosto 2026, Zonaprop) | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7 % (exento para vivienda única de uso permanente) | (junio 2026, AGIP) | | Variación mensual del precio | +0,2 % (agosto 2026) | (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación acumulada anual | +1,1 % (agosto 2026) | (agosto 2026, Zonaprop) | Sumá al precio de venta el 2,7 % de impuesto de sellos (si no corresponde la exención) y considerá los honorarios del escribano, que no están regulados pero suelen rondar el 1 % del valor de la operación. **Derechos del comprador en preventa** 1. **Derecho a información**: exigí el proyecto ejecutado, plan de pagos, cronograma de obra y certificados de habilitación. 2. **Derecho de retracto**: podés desistir de la compra dentro de los 14 días posteriores a la firma del boleto si la obra no se inicia. 3. **Derecho a la garantía**: la garantía de obra cubre defectos estructurales por 10 años, según la Ley de Defensa del Consumidor. Mantené toda la documentación con tu inmobiliaria de confianza y con el escribano que intermediará la escrituración; así asegurás que el proceso cumpla con la normativa vigente y evitás sorpresas al momento de recibir las llaves. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-26. - [INDEC — Censo 2022](https://censo.gob.ar) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)
Preguntas frecuentes
¿Qué proyectos en pozo están disponibles en Núñez para 2026?
Para 2026 hay tres tipologías en pre‑venta: monoambiente de 40 m² (USD 110 000), dos ambientes de 50 m² (USD 131 000) y tres ambientes de 70 m² (USD 180 000). Cada una se ofrece a través de inmobiliarias con escritura pública.
¿Cuál es el rango de precios por m² en los emprendimientos de Núñez?
El índice de precios en CABA indica un valor medio de USD 2 476 por m² (agosto 2026). Según las unidades publicadas, el costo por metro cuadrado oscila entre aproximadamente USD 2 570 y USD 2 750.
¿Qué plazos de obra y entregas se manejan en los proyectos de Núñez?
Los plazos exactos dependen de cada desarrollador y están especificados en la hoja de condiciones de venta. Usualmente incluyen fase de obra civil, acabados y entrega, con estimaciones de finalización entre 12 y 18 meses desde la firma del contrato.
¿Qué indicadores financieros debo considerar al calcular la cuota inicial?
Es importante tomar en cuenta el dólar minorista promedio (USD 1 545,12 en sept 2026) y la actualización por UVA (USD 2 156,58 en oct 2026), así como el impuesto de sellos del 2,7 % para estimar el desembolso inicial.
¿Cómo varía el precio del metro cuadrado en CABA durante 2026?
En agosto 2026 el precio del m² mostró una variación mensual de +0,2 % y una acumulada de +1,1 % en lo que va del año, situándose 11,5 % por debajo del máximo histórico de la serie.