Cuánto cuesta un terreno en Buenos Aires 2026: comparativa de precios por zona
Descubre el precio promedio por m², la variación mensual y anual, y cómo se distribuyen los valores entre los barrios más y menos cotizados.
En agosto de 2026 el metro cuadrado de terreno en CABA se cotiza a USD 2 476/m² (≈ $ 3 803 000). Los barrios centrales superan ese promedio, mientras que los sectores periféricos están por debajo. La tendencia es ligeramente alcista (+0,2 % mensual, +1,1 % anual) y aún 11,5 % bajo el máximo histórico.
## ¿Cuánto cuesta un terreno en Buenos Aires en 2026? En 2026 el metro cuadrado de terreno en CABA se cotiza a **USD 2 476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Los barrios más céntricos superan ese promedio, mientras que los sectores periféricos quedan por debajo, reflejando la típica segmentación de precios por zona. El precio muestra una ligera tendencia alcista: **+0,2 %** respecto al mes anterior (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y **+1,1 %** acumulado en el último año (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Aún así, el nivel actual está **11,5 %** por debajo del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Para entender el valor en pesos, tené en cuenta el tipo de cambio minorista promedio del vendedor: **$ 1 538,39** (septiembre 2026, BCRA). Con esa cotización, el precio promedio por m² equivale a aproximadamente **$ 3 803.000** (cálculo implícito a partir de los datos oficiales). En la práctica, la mayor parte de los barrios de CABA registran subas mensuales: **65 %** de ellos presentaron variaciones positivas en agosto 2026 (Zonaprop — Index CABA). Sin embargo, el volumen de escrituraciones muestra una contracción interanual del **‑9 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica una menor actividad de compra‑venta pese al ligero repunte de precios. | Indicador | Valor | Fuente | |-------------------------------|--------------------------|-------------------------------------| | Precio promedio m² | USD 2 476/m² | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación mensual | +0,2 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación anual | +1,1 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Distancia al máximo histórico | 11,5 % bajo | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Dólar minorista | $ 1 538,39 | (septiembre 2026, BCRA) | | Barrios con suba mensual | 65 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Variación escrituras (‑9 %) | -9 % | (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | Con estos datos podés ubicarte rápidamente en el mercado de terrenos de Buenos Aires y comparar tu proyecto con la realidad actual, siempre considerando la intermediación de inmobiliarias y escribanos para garantizar la seguridad jurídica de la operación. ## Comparativa de precios por zona en CABA y GBA Norte En el 2026 el precio de referencia para adquirir un terreno en la Ciudad de Buenos Aires se sitúa en **USD 2 476 por m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). La tendencia del mercado muestra una ligera alza mensual de **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop) y una variación acumulada en el año de **+1,1 %** (agosto 2026, Zonaprop). Aún así, el nivel actual está **11,5 % por debajo** del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop) y el **65 %** de los barrios de la capital registró subas de precio en el último mes (agosto 2026, Zonaprop). Por otro lado, el volumen de escrituras en CABA cayó **‑9 %** a nivel interanual (agosto 2026, Zonaprop), lo que indica una menor actividad registral pese a la recuperación de los precios. A continuación, la tabla comparativa reúne el precio medio por metro cuadrado de los barrios más demandados dentro del Capital Federal, y como excepción los municipios del GBA Norte que suelen ser elegidos por quienes buscan mayor amplitud de terreno. Dado que los datos específicos por zona no se publican de forma separada, se utiliza el mismo precio medio de referencia para los barrios porteños; para los municipios del norte se indica la ausencia de información pública detallada. | Zona (barrio o municipio) | Precio medio / m² (USD) | |----------------------------|------------------------| | Palermo | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Recoleta | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Belgrano | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Núñez | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | Caballito | USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | | San Isidro | — (dato no disponible) | | Tigre | — (dato no disponible) | | Nordelta | — (dato no disponible) | | Pilar | — (dato no disponible) | | Vicente López | — (dato no disponible) | Con el dólar minorista a **$ 1 538,39** (septiembre 2026, BCRA), el precio expresado en pesos argentinos resulta significativamente superior al citado en dólares, lo que refuerza la necesidad de considerar el tipo de cambio al momento de presupuestar la compra. Mantenerse al tanto de la variación mensual y de la evolución del volumen de escrituras permite dimensionar mejor la dinámica del mercado de terrenos tanto en CABA como en el GBA Norte. ## Factores que influyen en el valor del terreno Los precios de los terrenos en la Capital no se determinan solo por el metro cuadrado que se anuncia; están medidos por un conjunto de factores estructurales que, en conjunto, generan variaciones bruscas o estabilizaciones prolongadas. A continuación te explico los principales: | Factor | ¿Cómo incide en el valor? | Datos recientes | |--------|--------------------------|-----------------| | **Ubicación y conectividad** | Terrenos cercanos a avenidas principales, estaciones de subte o corredores de ómnibus tienden a cotizar más por la mayor demanda de desarrolladores que buscan accesibilidad. | Precio medio en CABA: **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Zonificación y uso permitido** | Un lote habilitado para edificios de varios pisos o para uso comercial vale más que uno restringido a vivienda unifamiliar. La normativa municipal establece el “coeficiente de edificabilidad”, que varía barrio a barrio. | 65 % de los barrios de CABA registraron suba de precio mensual (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Servicios urbanísticos** | La disponibilidad de redes de agua potable, cloacas, energía y acceso a internet de alta velocidad incrementa la plusvalía, mientras que la falta de estos servicios descuenta del precio. | Variación mensual del precio de venta en CABA: **+0,2 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Plusvalía histórica** | Los sectores que han mantenido un crecimiento sostenido de precios generan expectativas de revalorización futura, lo que se refleja en precios más altos. | Precio actual está **11,5 %** por debajo del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | | **Normativa municipal** | Cambios en los planes de ordenamiento, impuestos municipales o restricciones de altura pueden reconfigurar el valor de un terreno de forma brusca. | Variación interanual del volumen de escrituras en CABA: **‑9 %** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). | En la práctica, un terreno bien ubicado, con alta conectividad y zona de alta densidad edificable suele superar el promedio de **USD 2.476/m²**, mientras que una parcela en un barrio con limitaciones de uso o escasa infraestructura puede quedar notablemente por debajo. Por eso, antes de fijar una oferta o un precio de venta, analizá cada uno de estos ítems y cómo se combinan con la tendencia general del mercado, que en 2026 muestra una ligera alza mensual (+0,2 %) y una recuperación anual modesta (+1,1 %). ## Costos adicionales a la compra del terreno En la operación de compra de un terreno en la Ciudad oficial, el precio del metro cuadrado es solo la primera partida; al cerrar la negociación vas a encontrarte con varios costos obligatorios que, si bien no aparecen en el anuncio, forman parte del presupuesto total y deben estar previstos desde el inicio. | Concepto | Quién lo cobra | Qué cubre | |----------|----------------|-----------| | **Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (ITI)** | Estado provincial (ARBA) | Gravamen que se aplica sobre el precio de venta del inmueble. | | **Sellos** | AFIP | Impuesto de transacciones inmobiliarias que se paga al presentar la escritura. | | **Honorarios del escribano** | Escribano público | Redacción y protocolización de la escritura, asistencia al registro, y trámite de la inscripción. | | **Honorarios de la inmobiliaria** | Agencia inmobiliaria | Gestión de la negociación, elaboración de la documentación preliminar, y acompañamiento en el cierre. | | **Costos de habilitación / regularización** | Municipio y organismos técnicos | Obras y ajustes requeridos para que el lote quede plenamente habilitado (cargas de obra, constancia de obra, planos, etc.). | ### Detalle de cada partida **Impuesto de Transferencia Inmobiliaria**: se calcula como un porcentaje del valor declarado del terreno y se paga al momento de la escrituración. Es una obligación provincial que no puede omitirse y que se liquida directamente a la ARBA. **Sellos**: el impuesto a los sellos grava la transmisión de inmuebles y se abona a la AFIP al presentar la escritura. Su cálculo también depende del precio de venta y, aunque varía, es un gasto fijamente establecido por la normativa tributaria. **Honorarios del escribano**: el profesional cobra por la redacción de la escritura, la certificación de la identidad de las partes, la comprobación de la titularidad y la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble. El monto se negocia en función de la complejidad del acto y del valor del terreno. **Honorarios de la inmobiliaria**: la agencia que intermedió la operación percibe una comisión que suele pactarse como un porcentaje del precio de venta. Esta comisión cubre la búsqueda del inmueble, la elaboración de la propuesta y el acompañamiento durante todo el proceso de cierre. **Costos de habilitación o regularización**: una vez adquirido el terreno, es frecuente que se requieran obras de urbanización (corte de calles, conexiones a redes, etc.) o la obtención de certificados de obra. Estos costos pueden variar considerablemente según la zona y la situación técnica del lote, pero son indispensables para poder disponer legalmente del terreno y proyectar cualquier desarrollo futuro. Tené presente que todos estos conceptos se suman al precio base del terreno (USD 2.476/m², agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y que, en el escenario actual, la variación mensual del precio de venta ha sido de +0,2 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Por lo tanto, al calcular la inversión total, es fundamental incluir cada uno de los ítems descritos para evitar sorpresas y garantizar una transacción transparente y conforme a la normativa vigente. ## Zonas con mayor proyección de plusvalía en 2026 En los últimos años la valorización de los terrenos se ha concentrado en barrios que combinan infraestructura consolidada, alta densidad de usos mixtos y una creciente demanda de vivienda y oficinas. En 2026 la mayoría de los indicadores de precios en CABA siguen una tendencia alcista (variación mensual +0,2% y acumulada del año +1,1% – agosto 2026, Zonaprop), y el 65 % de los barrios registra suba de precio mensual (agosto 2026, Zonaprop). ### Barrios donde la plusvalía ha sido más alta | Barrio | Factores que sustentan la plusvalía | |-----------------|--------------------------------------| | **Palermo** | Revitalización de parques y ciclovías; llegada de nuevos proyectos de coworking y retail de alta gama; fuerte demanda de alquileres (rentabilidad bruta 5,7% anual – agosto 2026, Zonaprop). | | **Colegiales** | Proximidad a la Línea D del subte y a la Costanera; auge de obras de renovación de fachadas y edificios de uso mixto; crecimiento de la oferta educativa y de salud. | | **Núñez** | Mejoras en la conectividad vial (Puente de la Mujer y ampliación de la 9 de Julio); plusvalía impulsada por desarrollos residenciales de alta densidad y mayor presencia de espacios verdes. | | **Villa Urquiza** (emergente) | Nuevo corredor de bicicletas y ampliación de la Línea H; llegada de grandes inversiones inmobiliarias en torres de departamentos y comercios; precios todavía 11,5 % bajo el máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop). | | **Lugano** (emergente) | Proyectos de renovación urbana y reactivación del Centro Cultural; cercanía a la zona de alta tecnología de Puerto Madero; demanda creciente de vivienda de 2 y 3 ambientes (valor medio USD 131 000 y USD 180 000 – agosto 2026, Zonaprop). | #### Por qué estos barrios siguen liderando 1. **Infraestructura de transporte**: la expansión de líneas de subte (D, H) y la mejora de corredores de bicicletas reducen los tiempos de desplazamiento y aumentan la atractividad para compradores y arrendatarios. 2. **Oferta de servicios y calidad de vida**: la presencia de colegios, hospitales, parques y una agenda cultural activa eleva la percepción de valor del entorno. 3. **Desarrollo de usos mixtos**: proyectos que combinan residencial, comercial y de oficinas generan mayor densidad de actividad, lo que estabiliza la demanda y permite una apreciación sostenida del terreno. 4. **Presión demográfica**: la zona central de Buenos Aires sigue absorbiendo la mayor parte de la población que busca vivir cerca del trabajo, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios. En conjunto, el precio promedio de venta en CABA se sitúa en **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop) y la variación interanual del volumen de escrituras muestra una ligera caída del 9 % (agosto 2026, Zonaprop), lo que indica que, pese a una menor transacción, la tendencia de plusvalía permanece orientada al alza en los barrios señalados. Mantente atento a estos factores si considerás invertir en terreno; la combinación de infraestructura, uso mixto y demanda residencial seguirá impulsando la valorización en los próximos años. ## Cómo evaluar y adquirir un terreno con una inmobiliaria Para comprar un lote de forma segura es fundamental pasar por cada una de las etapas que una inmobiliaria y un escribano ponen a tu disposición. A continuación, el proceso paso a paso: | Etapa | Qué hacer | Por qué es importante | |-------|-----------|------------------------| | 1️⃣ **Definir criterios** | Delimita zona, tipo de suelo y uso (residencial, comercial, mixto). | Te permite filtrar lotes que realmente se ajusten a tu proyecto y al presupuesto. | | 2️⃣ **Conocer el precio de referencia** | Usa el precio medio en CABA: **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) y convíertelo con el dólar minorista **$ 1.538,39** (septiembre 2026, BCRA). | Te da una base objetiva para comparar ofertas y detectar desviaciones excesivas. | | 3️⃣ **Solicitar documentación preliminar** | Pide al agente inmobiliario: título de dominio, certificado de libertad de gravámenes, plano de zonificación y antecedentes de obra. | Garantiza que el terreno esté libre de trabas legales antes de avanzar. | | 4️⃣ **Inspección física** | Realiza visita con un perito: revisá topografía, servicios (agua, luz, gas), accesos y riesgos ambientales. | Un terreno con problemas estructurales o de infraestructura puede generar costos inesperados. | | 5️⃣ **Analizar el entorno** | Verificá que el lote se ubique en un barrio con tendencia al alza (el **65 %** de los barrios de CABA registró suba de precios mensual en agosto 2026) y revisá la variación anual del precio de venta (**+1,1 %**) y la mensual (**+0,2 %**). | Un entorno con plusvalía potencial protege tu inversión. | | 6️⃣ **Negociar a través de la inmobiliaria** | Formalizá la oferta, acordá condiciones de pago y establecé una cláusula de escrituración con el agente. | La inmobiliaria actúa como garante de la transparencia y del cumplimiento de plazos. | | 7️⃣ **Cierre ante escribano** | El escribano verifica la documentación, realiza la inscripción en el registro y cobra los impuestos correspondientes. | La escrituración oficializa la transferencia y protege tus derechos de propietario. | | 8️⃣ **Control post‑venta** | Guardá copia de todas las actas, recibos y certificados. | En caso de futuras gestiones (hipoteca, venta) contarás con la documentación completa. | Al seguir este esquema, evitás sorpresas y asegurás que la adquisición del terreno se realice con la garantía legal y profesional que brinda la combinación de inmobiliaria y escribano. ## FAQ – Preguntas frecuentes sobre la compra de terrenos en Buenos Aires | Pregunta | Respuesta | |---|---| | **¿Cuánto tiempo tarda la escrituración?** | En la práctica la escritura suele cerrarse entre 30 y 45 días hábiles después de la firma del boleto, siempre que la documentación de la inmobiliaria esté completa y el escribano haya recibido el saldo del precio. La variación interanual del volumen de escrituras en CABA es del ‑9 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), lo que indica una menor congestión en los registros, pero no afecta el plazo estándar. | | **¿Puedo edificar en el terreno que compre?** | Sí, siempre que el lote esté catalogado dentro de la zona de uso “residencial” o “mixta” según el Plan de Ordenamiento Urbano. Necesitarás contar con la aprobación del municipio (plan de obra, habilitación y CBU) y con la obra “cero” certificada por el regulador. La inmobiliaria suele asistir en la gestión de estos permisos y en la verificación de la normativa vigente. | | **¿Qué opciones de financiamiento existen?** | Los bancos locales ofrecen créditos hipotecarios para terrenos, aunque con tasas más altas que para inmuebles ya construidos. El cálculo del monto en pesos se hace al tipo de cambio oficial del dólar minorista, $ 1.538,39 (septiembre 2026, BCRA). Es común que el banco exija un aporte del 30 % del valor del lote y que la garantía sea el propio terreno más una póliza de seguro de título. | | **¿Cómo estimar la rentabilidad de la inversión en terreno?** | 1️⃣ Conocer el precio de mercado: USD 2.476/m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA).2️⃣ Convertir a pesos usando $ 1.538,39/US$ (septiembre 2026, BCRA).
3️⃣ Proyectar el ingreso potencial de alquiler de una vivienda construida sobre el lote; la rentabilidad bruta anual de un depto en CABA es del 5,7 % (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA).
4️⃣ Dividir el costo total (precio del terreno + costos de obra y escrituración) entre el ingreso anual estimado para obtener un porcentaje comparable con ese 5,7 %.
5️⃣ Verificar cuántos años serían necesarios para recuperar la inversión: en promedio un depto requiere 17,6 años (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Utilizá esta referencia como filtro para decidir si el proyecto vale la pena. | **Tip rápido:** Siempre trabajá con una inmobiliaria y un escribano de confianza; ellos garantizan la legalidad de la operación y evitan sorpresas en los plazos de escrituración y en la gestión de permisos de edificación. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-09-25. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el rango de precios de un terreno en los barrios más cotizados de CABA?
Los barrios más cotizados, como los del centro de CABA, registran precios superiores al promedio de USD 2 476/m², mientras que los sectores periféricos presentan valores por debajo de ese promedio.
¿Qué factores hacen que un lote sea más caro en la zona norte del Gran Buenos Aires?
En la zona norte del Gran Buenos Aires influyen la mayor infraestructura, la cercanía a centros comerciales y educativos, la disponibilidad de servicios urbanos, la mejor conectividad vial y la percepción de mayor plusvalía a futuro.
¿Cuáles son los costos adicionales (servicios, habilitación) al comprar un terreno?
Al adquirir un terreno hay que sumar gastos de conexión de agua, luz y gas, costos de habilitación de la obra (cimentación, infraestructura), impuestos de transferencia, honorarios del escribano y los gravámenes municipales correspondientes.