Cuánto cuesta un departamento en pozo en CABA en 2026: precios por barrio y por etapa de obra
El valor cambia según la ubicación, el metraje y, sobre todo, el avance de la obra.
En 2026, cuánto cuesta un departamento en pozo en CABA depende del barrio, del tamaño y de la etapa de obra. No hay un precio único: conviene mirar el valor por m² y el avance del emprendimiento, porque una unidad en lanzamiento no cuesta lo mismo que otra cerca de la entrega.
## Departamentos pozo CABA: cuánto cuesta hoy comprar en 2026 Cuando mirás cuánto cuesta hoy comprar un departamento en pozo en CABA, no hay una cifra única: el valor cambia según el barrio, el metraje y, sobre todo, la etapa de obra. Para entender el precio real, te conviene mirar el costo por m² y el grado de avance del emprendimiento, no solo el ticket total. En la práctica, en pozo no pagás lo mismo por un unidad en lanzamiento que por otra con obra más avanzada. También influye si se trata de un monoambiente, un dos ambientes o una planta más grande, porque el costo por metro cuadrado no se comporta igual en todos los casos. Por eso, comparar “precio de lista” sin mirar la superficie y el estado de obra puede llevarte a una lectura equivocada. Además, si vas a calcular el desembolso total, no pierdas de vista los costos accesorios. El impuesto de sellos en CABA es de 2,7% y está exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Y si necesitás referenciar valores en pesos para contratos o ajustes, la UVA se ubicó en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), mientras que el dólar minorista promedio vendedor fue de $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24). ## Precio departamento en pozo Capital Federal: qué variables mueven el valor El precio de un departamento en pozo en CABA no depende solo del metraje: lo que más te mueve la aguja es la **etapa de obra**. En el **lanzamiento** suele concentrarse el valor más bajo dentro del proyecto, porque el desarrollador busca captar preventa y financiar parte de la construcción. A medida que la obra avanza y se reduce la incertidumbre, el precio sube. En **terminación** o entrega, ya pagás prácticamente el riesgo constructivo y el valor se acerca al de un producto listo para escriturar. Pero esa lógica no actúa sola. También pesan: - **Barrio:** no vale lo mismo un pozo en Palermo que en Balvanera, aunque el edificio sea parecido. - **Tipología:** monoambiente, 2 ambientes o unidades más grandes tienen distinta demanda y absorción. - **Amenities:** pileta, SUM, gimnasio, parrilla o coworking suelen empujar el precio hacia arriba. - **Calidad constructiva y terminaciones:** materiales, carpinterías, aislación y diseño inciden de forma directa. - **Financiación:** cuanto más flexible sea el esquema de pagos, más fácil resulta sostener el valor. - **Preventa:** comprar temprano suele implicar un precio más bajo, a cambio de esperar más y asumir más exposición a cambios de obra. En términos prácticos, la etapa de obra ordena el resto de las variables: un mismo departamento puede tener valores distintos según esté en inicio, con avance intermedio o casi terminado. Por eso, si vas a comparar oportunidades, no mires solo el barrio o los metros; mirá también cuánto riesgo te queda por delante y cómo lo está incorporando el precio. Además, en operaciones sobre pozo también influye el costo financiero y fiscal de entrar al negocio. Si necesitás dolarizar tu referencia, el dólar minorista promedió $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24) y la UVA se ubicó en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), dos parámetros que suelen usarse para seguir pagos y cuotas. Y al momento de escriturar, el impuesto de sellos en CABA es 2,7% (AGIP, 2026-06-22), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. ## Valor m2 pozo CABA por barrio: dónde suele estar más caro y más accesible En CABA, el valor del m² en pozo no se mueve parejo: cambia mucho según el corredor, la marca del desarrollador y la percepción de demanda de cada barrio. Si querés orientar la búsqueda, conviene pensar en tres grandes franjas: zonas premium, barrios medios consolidados y áreas con mayor potencial de revalorización. En general, los corredores premium suelen concentrar el valor más alto por m². Ahí pesan la ubicación, la cercanía a servicios, la liquidez futura y el perfil de comprador final. Dentro de ese grupo suelen aparecer barrios como Puerto Madero, Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez. En estos casos, el pozo suele arrancar desde un piso alto y el diferencial lo marca la calidad del proyecto más que la tierra en sí. En un escalón intermedio, barrios como Caballito, Villa Urquiza, Colegiales, Chacarita, Almagro o Villa Crespo suelen mostrar un balance más parejo entre precio y demanda. Para vos, acá la clave es que el ticket de entrada suele ser más amigable que en los corredores top, pero sin resignar centralidad ni buena salida comercial. En el otro extremo, hay zonas donde el valor por m² tiende a ser más accesible o donde el mercado paga menos prima por ubicación tradicional. Ahí aparecen barrios como Parque Patricios, Boedo, Nueva Pompeya, San Cristóbal o algunos sectores de Mataderos y Flores. También suelen ser áreas donde el inversor mira más la posibilidad de entrada a menor costo y la dinámica barrial que el prestigio de marca. | Zona / barrios | Lectura de precio por m² en pozo | Perfil | |---|---|---| | Puerto Madero, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez | Más caro | Corredores premium | | Caballito, Villa Urquiza, Colegiales, Chacarita, Almagro, Villa Crespo | Intermedio | Barrios medios consolidados | | Parque Patricios, Boedo, Nueva Pompeya, San Cristóbal, sectores de Mataderos y Flores | Más accesible | Entrada con mayor potencial de revalorización | Si vas a comparar obras, no te quedes solo con el barrio: la etapa de obra, la calidad constructiva y el perfil de la unidad pueden mover bastante el valor final. ## Cuánto cuesta un departamento desde el pozo según etapa de obra La etapa de obra cambia de manera fuerte la lógica del precio. En el lanzamiento, cuando todavía hay más riesgo y menos avance visible, suele aparecer la mejor relación entre precio y potencial: comprás más barato que un departamento terminado y te subís a una obra que todavía puede capturar parte de la revalorización por avance físico, mejor lectura comercial y menor incertidumbre de entrega. A medida que la obra progresa, ese margen se achica. | Etapa de obra | Qué suele pasar con el precio | Qué implica para vos | |---|---|---| | Lanzamiento / pozo inicial | Menor precio relativo | Mayor potencial de valorización por avance, pero más plazo hasta la entrega | | Obra avanzada | El precio se acerca al valor del terminado | Menor descuento respecto del mercado final, menor espacio para capturar el salto por obra | | Cerca de entrega | Precio más alineado con el mercado de usado o a estrenar | Entrás con menos diferencia de precio, pero con menor incertidumbre de plazo | Si entrás al inicio, tu apuesta es a inmovilizar capital por más tiempo a cambio de entrar con una mejor base de precio. Si entrás con la obra avanzada, pagás más, pero reducís el riesgo de ejecución y acortás el tiempo hasta tener posesión. Cuando el edificio ya está cerca de la entrega, el valor suele estar mucho más alineado con lo que cuesta una unidad terminada, por lo que el diferencial que hacía atractivo al pozo se achica bastante. Para decidir en qué etapa entrar, mirá tres cosas: la reputación del desarrollador, el grado real de avance y si el precio todavía deja un margen claro frente a una unidad terminada comparable. Además, no pierdas de vista el costo de cerrar la operación: el impuesto de sellos en CABA es 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 2026-06-22). Si estás evaluando pagos en pesos, también tené presente que la UVA vale $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15), y que el dólar minorista promedio vendedor cotiza a $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24). ## Qué mirar antes de comprar departamentos pozo CABA Antes de reservar un pozo, mirá este checklist y no te quedes solo con el valor publicado: | Qué revisar | Qué te dice | |---|---| | Desarrollador y constructora | Si tienen obras entregadas, plazos cumplidos y antecedentes en CABA. | | Forma de pago | Cuánto exigís al inicio, cómo se ajustan las cuotas y qué pasa si te atrasás. | | Expensas estimadas | Te anticipan el costo de tenencia una vez entregado; si no las informan, es una alerta. | | Plazo de obra | Cuánto falta realmente para la entrega y si el cronograma está bien documentado. | | Calidad del proyecto | Terminaciones, amenities, eficiencia de planta y cantidad de unidades por piso. | | Riesgo comercial | Nivel de preventa, ritmo de ventas y si el emprendimiento depende de pocas unidades grandes. | | Comparables | Precio por barrio y por m² contra proyectos similares, no contra publicaciones sueltas. | El punto central es este: el precio pedido puede verse razonable, pero tenés que cruzarlo con la calidad real del proyecto y con el contexto de ese barrio. Un desarrollo en una zona con demanda sólida, buena accesibilidad y pocas unidades por piso suele sostener mejor su valor que uno con demasiadas unidades, terminaciones débiles o poca claridad en los tiempos de entrega. También conviene mirar la estructura de costos. Si la operación es en UVA, el valor de referencia para entender la actualización es $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). Si la operación está dolarizada, tomá como referencia el dólar minorista promedio vendedor de $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24). Y no te olvides del impuesto de sellos en CABA: 2,7%, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Si el vendedor no te da expensas estimadas, memoria descriptiva y antecedentes del desarrollador, frená. En pozo, lo que no está documentado termina pesando después en el precio final y en la calidad de vida cuando te entregan la unidad. ## Listado de emprendimientos en pozo en CABA: cómo encontrar stock disponible Para cerrar la búsqueda de un departamento en pozo en CABA, la clave no es quedarse con una cifra única, sino comparar el stock disponible con criterio. En la práctica, el precio cambia según la unidad, el barrio, la etapa de obra y también según cómo esté armado el plan de pago. Por eso, antes de definirte, conviene mirar emprendimiento por emprendimiento y no sólo el valor publicado en abstracto. En el mercado actual, te conviene ordenar la búsqueda así: | Qué comparar | Qué te dice | |---|---| | Barrio | Si el valor está más cerca del segmento alto, medio o más accesible | | Etapa de obra | Si el riesgo y el margen de negociación son distintos | | Unidad | Si pagás por mejor planta, mejor vista o menor salida comercial | | Forma de pago | Si necesitás más anticipo o más cuotas durante la obra | También tené presente el costo de cierre. Si comprás una unidad gravada, el impuesto de sellos en CABA es de 2,7% (exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) (AGIP, 2026-06-22). Y si necesitás referencia de actualización o de conversión de moneda, podés tomar como base la UVA $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) y el dólar minorista promedio vendedor $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24), siempre según cómo esté pactada la operación. Por eso, la mejor decisión no sale de buscar “el precio del pozo” en singular. Sale de cruzar stock real, ubicación y avance de obra. Si querés ver opciones concretas, seguí con el listado de emprendimientos en pozo de Bercovich Real Estate: ahí vas a poder comparar unidades disponibles y filtrar por barrio y etapa de obra, que es la forma más útil de encontrar valor real dentro del stock disponible. ## Preguntas frecuentes sobre departamentos pozo CABA Depende de tu objetivo. Comprar en pozo suele darte más margen para entrar con un esquema de pagos por avance de obra y, en muchos casos, elegir antes la unidad y la orientación. A estrenar, en cambio, te permite ver el producto terminado y cerrar la compra con menos incertidumbre sobre terminaciones. Si tu prioridad es previsibilidad, a estrenar pesa más; si buscás flexibilidad de pago y mayor anticipación en la elección, pozo suele ser más atractivo. **¿Conviene entrar al inicio o cerca de la entrega?** En general, entrar al inicio te da mayor tiempo de financiación durante la obra y más opciones de unidades. Cerca de la entrega, la ventaja suele ser menor exposición al riesgo de ejecución, pero también menos margen para negociar condiciones comerciales. La decisión depende de cuánto valorás el plazo, la disponibilidad y tu tolerancia a esperar la finalización. **¿Cómo interpreto el valor por m²?** El precio por m² sirve para comparar emprendimientos, pero no alcanza solo. Tenés que mirar barrio, tipología, calidad constructiva, amenities, metraje útil y etapa de obra. Dos departamentos con el mismo valor por m² pueden valer distinto si uno tiene mejor distribución o está en una zona más demandada. **¿Por barrio se puede inferir el precio?** Sí, pero como referencia, no como regla fija. En CABA, el barrio ordena mucho el valor, aunque dentro de una misma zona puede haber diferencias fuertes por calle, entorno y proyecto. Usalo para ubicarte en un rango, no para sacar una conclusión automática. **¿Qué costos extra tenés que revisar?** | Concepto | Dato clave | |---|---| | UVA | $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) | | Dólar minorista promedio vendedor | $ 1.518,86 (BCRA, 2026-07-24) | | Impuesto de sellos en CABA | 2,7% (AGIP, 2026-06-22) | Si comprás vivienda única de uso permanente, revisá la exención vigente del impuesto de sellos en CABA antes de firmar. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-07-26. - [Colegio de Escribanos CABA — Escrituras](https://www.colegio-escribanos.org.ar/category/estadisticas-de-escrituras/) - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [Monto medio por escritura (Colegio Escribanos)](https://www.colegio-escribanos.org.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en pozo en CABA en 2026 según el barrio?
El valor del m² en pozo en CABA no es uniforme y cambia según el barrio. Para comparar bien, conviene mirar el precio por metro cuadrado y no solo el valor total de la unidad.
¿Cuánto más barato es comprar en pozo que a estrenar?
En general, comprar en pozo suele ser más conveniente que una unidad a estrenar, pero la diferencia depende del barrio, del proyecto y del momento de compra. La etapa de obra también influye en cuánto pagás.
¿Cómo cambia el precio según la etapa de obra (inicio, avanzada, entrega)?
El precio no se comporta igual en todas las etapas. En lanzamiento suele ser distinto que en una obra avanzada o cerca de la entrega, por lo que el avance del proyecto es una variable clave.
¿Qué otros costos hay que considerar además del precio de lista?
Además del valor de la unidad, hay que tener en cuenta los costos accesorios. En CABA, el impuesto de sellos es de 2,7% y está exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente.