¿Conviene comprar o alquilar en Argentina 2026? Análisis de costos y rentabilidad en CABA
Comparación detallada de precios, impuestos y tiempo de recuperación para inversores y arrendatarios
En CABA 2026, comprar un 2 ambientes conviene si tu horizonte supera los años que la inversión tarda en recuperarse frente al alquiler: hoy ronda los 17,6 años, con una rentabilidad bruta cercana al 5,7%. Si pensás quedarte menos tiempo o priorizás liquidez, alquilar rinde mejor. Operá siempre con inmobiliaria y escribano.
## Respuesta directa: ¿conviene comprar o alquilar en Argentina 2026 en CABA? En 2026 el panorama de CABA sigue marcado por una inflación persistente, una cotización del dólar minorista estable en **$ 1.543,18** (octubre 2026, BCRA) y una UVA que ronda los **$ 2.156,58** (octubre 2026, BCRA). Este entorno económico se refleja en el mercado inmobiliario: el precio promedio de venta se sitúa en **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), con una leve alza mensual de **+0,2 %** y un incremento acumulado del **+1,1 %** en el último año. Aún así, el nivel actual está **11,5 %** por debajo del máximo histórico de la serie (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). ### Comparación rápida : comprar vs alquilar | Concepto | Compra (inmediata) | Alquiler (anual) | |---------------------------------------|-------------------------------------------------|--------------------------------------| | Precio medio de un depto 2 ambientes | **USD 131.000** (50 m²) (agosto 2026, Zonaprop) | — | | Impuesto de sellos (CABA) | **2,7 %** (exento para vivienda única) (junio 2026, AGIP) | — | | Rentabilidad bruta anual del depto | **5,7 %** (agosto 2026, Zonaprop) | — | | Años necesarios para recuperar la inversión | **17,6 años** (agosto 2026, Zonaprop) | — | | Costos de mantenimiento y gastos de comunidad (no incluidos) | Variables según edificio | Incluye gasto de administración y expensas mensuales típicas | ### Qué tenés que considerar 1. **Costo de acceso**: el precio de un monoambiente de **USD 110.000** (40 m²) o de un tres ambientes de **USD 180.000** (70 m²) está todavía bajo el pico histórico, lo que brinda cierto “colchón” frente a una caída de precios, pero la recuperación de la inversión sigue demandando casi **18 años** de alquiler continuo a la rentabilidad bruta vigente. 2. **Beneficio fiscal**: la exención del impuesto de sellos para la vivienda única de uso permanente reduce el desembolso inicial, algo que no tiene equivalente directo en el alquiler. 3. **Riesgo de tipo de cambio**: al financiar con UVA o al pactar alquileres en dólares, el valor de la UVA (**$ 2.156,58**) y el dólar (**$ 1.543,18**) pueden erosionar o potenciar la rentabilidad según la evolución del tipo de cambio. 4. **Liquidez**: el alquiler permite mantener liquidez y cubrir la inversión con ingresos regulares, mientras que la compra implica inmovilizar capital durante los **17,6 años** estimados para alcanzar el punto de equilibrio. En síntesis, si tu objetivo es **generar flujo de caja inmediato** y evitar la exposición a un horizonte de recuperación prolongado, el alquiler sigue siendo la opción más eficiente. En cambio, si buscás **construir patrimonio a largo plazo**, aprovechar la distancia al máximo histórico y beneficiarte de la exención del impuesto de sellos, la compra puede resultar razonable, siempre que estés dispuesto a asumir el plazo de payback y a gestionar la inversión a través de una inmobiliaria y el escribano competente. ## Comparativa de costos: compra vs alquiler en los barrios de mayor demanda | Barrio | Tipo de depto (m²) | Precio de venta (USD) | Impuesto de sellos 2,7 % (USD) | Alquiler anual estimado (≈ 5,7 % del precio) | |-------------|--------------------|-----------------------|------------------------------|---------------------------------------------| | Palermo | 2 ambientes (50 m²) | USD 131 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 3 537 | USD 7 467 | | Recoleta | 3 ambientes (70 m²) | USD 180 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 4 860 | USD 10 260 | | Núñez | 1 ambiente (40 m²) | USD 110 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 2 970 | USD 6 270 | | San Isidro | 2 ambientes (50 m²) | USD 131 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 3 537 | USD 7 467 | | Tigre | 2 ambientes (50 m²) | USD 131 000 (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA) | USD 3 537 | USD 7 467 | El precio de referencia por metro cuadrado en CABA se sitúa en **USD 2 476 /m² (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA)**, con una variación mensual de +0,2 % y una variación acumulada del +1,1 % en el último año (agosto 2026, Zonaprop — Index CABA). Ese nivel de precios es la base para los valores mostrados en la tabla; los barrios de mayor demanda (Palermo, Recoleta y Núñez) concentran la mayor parte del stock de departamentos de 1 a 3 ambientes, mientras que San Isidro y Tigre presentan precios similares a los de un departamento de 2 ambientes en CABA. Para el comprador, el **impuesto de sellos** del **2,7 %** (exento en vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente) representa el principal gasto extra al momento de la adquisición (junio 2026, AGIP). En el caso de un depto de 2 ambientes en Palermo, el impuesto asciende a **USD 3 537**, lo que eleva el costo inicial en torno al **2,7 %** del precio de venta. En contraste, la opción de **alquiler** implica un desembolso anual que, según la rentabilidad bruta promedio del mercado (5,7 % bruto anual, agosto 2026, Zonaprop — Index CABA), equivale aproximadamente al **5,7 %** del valor del inmueble. Así, alquilar un depto de 3 ambientes en Recoleta representaría un gasto anual de **USD 10 260**, mientras que en Núñez la cifra descendía a **USD 6 270** para un monoambiente. Esta comparativa permite visualizar de manera clara cómo varían los costos de compra (incluido el impuesto de sellos) y el gasto anual de alquiler en los barrios con mayor demanda, facilitando la toma de decisiones tanto para quienes buscan patrimonializar como para quienes prefieren mantener flexibilidad residencial. ## Créditos hipotecarios UVA y la caída de tasas en 2026: oportunidades para el comprador En el contexto actual la mayor ventaja para vos que considerás adquirir un depto es la reciente reducción de la tasa nominal aplicada a los créditos UVA. El valor de la Unidad de Vivienda y Actualización (UVA) se encuentra en **$ 2.156,58** (octubre 2026, BCRA); al combinarlo con una tasa de interés más baja, la cuota mensual en pesos se reduce significativamente, pese a que el capital se actualiza a la inflación. **Qué implica la caída de la tasa UVA para el comprador** | Variable | Valor de referencia (oct‑/ago 2026) | Impacto práctico | |----------|-----------------------------------|------------------| | UVA | $ 2.156,58 (BCRA) | La base sobre la que se recalcula el saldo; una tasa menor reduce la carga de intereses. | | Dólar minorista | $ 1.543,18 (BCRA) | Permite cotizar precios en dólares y compararlos con la cuota UVA en pesos. | | Precio m² (venta) | USD 2.476 / m² (Zonaprop) | Precio de referencia para dimensionar el crédito. | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7 % (exento para vivienda única) (AGIP) | Costo único que se paga al cerrar la operación. | - **Plazos habituales**: los créditos UVA se otorgan típicamente a 20‑30 años, lo que diluye el pago del capital y permite que la cuota mensual sea accesible aun con precios de **USD 110 000** (monoambiente) o **USD 131 000** (dos ambientes). - **Cuota mensual**: al bajar la tasa, la proporción de intereses sobre la UVA disminuye; en un escenario de 30 años la cuota puede quedar por debajo del 5 % del ingreso familiar bruto, lo que la vuelve competitiva frente al alquiler. - **Costos asociados**: además del pago inicial, tenés el impuesto de sellos del 2,7 % (exento para vivienda única) y los honorarios de la inmobiliaria y escribano, que son inevitables para formalizar la compra. En suma, la combinación de una tasa UVA más baja, plazos amplios y un mercado de venta que avanza apenas **+0,2 %** mensual y **+1,1 %** en lo que va de año (Zonaprop) crea una ventana de oportunidad. Si el objetivo es acumular patrimonio y evitar la volatilidad del alquiler, el crédito UVA resulta ahora más atractivo que en ciclos anteriores, siempre que el ingreso sea suficiente para afrontar la cuota y los costos de escrituración. ## Rentabilidad inmobiliaria: flujo de alquiler vs revalorización de la propiedad En CABA, el rendimiento de un inmueble se compone de dos pilares: el **flujo de alquiler** que genera ingresos periódicos y la **plusvalía** que se acumula en el valor del activo. Con los datos publicados en agosto 2026, podés comparar ambos componentes de forma transparente. ### Parámetros de referencia (agosto 2026, Zonaprop) | Ítem | Valor | Fuente | |------|-------|--------| | Precio medio m² en venta | USD 2.476/m² | (agosto 2026, Zonaprop) | | Precio de un depto 3 ambientes (70 m²) | USD 180.000 | (agosto 2026, Zonaprop) | | Variación anual de precios de venta | +1,1 % | (agosto 2026, Zonaprop) | | Rentabilidad bruta anual de alquiler | 5,7 % | (agosto 2026, Zonaprop) | | Años necesarios para recuperar la inversión (costo de adquisición) | 17,6 años | (agosto 2026, Zonaprop) | ### Flujo de alquiler vs plusvalía 1. **Rentabilidad bruta de alquiler** - Sobre un precio de USD 180.000, el 5,7 % bruto equivale a **USD 10.260 al año** en ingresos por alquiler (sin descontar gastos operacionales ni impuestos). 2. **Plusvalía anual** - Con una variación acumulada del 1,1 % en el precio de venta, la apreciación esperada del mismo depto sería **USD 1.980 al año**. 3. **Composición del retorno total** - Si sumás ambos componentes, el retorno total bruto rondaría el **6,8 % anual** (5,7 % alquiler + 1,1 % revalorización), siempre bajo la premisa de que el precio de venta siga la tendencia observada en 2026. ### Implicancia práctica - **Alquilar** el inmueble genera el mayor aporte económico inmediato (USD 10.260/año), mientras que la plusvalía aporta un crecimiento patrimonial más lento pero acumulativo. - El plazo de **recuperación de la inversión** (17,6 años) se calcula bajo la rentabilidad bruta de alquiler, lo que indica que, aun sin considerar la apreciación, el flujo de efectivo cubre la inversión en menos de dos décadas. En definitiva, el análisis muestra que, en CABA, el **flujo de alquiler** supera con creces la **plusvalía anual**, convirtiéndose en el motor principal del retorno mientras el activo se revaloriza de forma moderada. ## Escenarios de venta: cuándo conviene volver a vender la propiedad Cuando el objetivo principal es maximizar el capital y no el flujo de efectivo mensual, la decisión de volver a vender pasa por comparar la **plusvalía esperada** con la **rentabilidad bruta del alquiler** (5,7 % anual – agosto 2026, Zonaprop). | Tipo de depto. | Precio de venta medio (USD) | Precio de venta medio (ARS) ≈ USD × $ 1.543,18 (dólar minorista) | |----------------|-----------------------------|--------------------------------------------------------------| | Monoambiente (≈40 m²) | USD 110.000 (agosto 2026, Zonaprop) | ARS 169.749.800 | | Dos ambientes (≈50 m²) | USD 131.000 (agosto 2026, Zonaprop) | ARS 202.056.580 | | Tres ambientes (≈70 m²) | USD 180.000 (agosto 2026, Zonaprop) | ARS 277.772.400 | **Escenarios clave en los que la venta supera al alquiler** 1. **Rebote de precios por encima del +5 % anual** La variación acumulada del precio de venta en CABA es de +1,1 % (agosto 2026, Zonaprop). Si el mercado registra una recuperación que eleve la apreciación a niveles superiores al rendimiento bruto del alquiler (≥5,7 %), la venta genera mayor ganancia que seguir alquilando. 2. **Cierre de la brecha histórica del 11,5 %** El precio actual está un 11,5 % por debajo del máximo histórico (agosto 2026, Zonaprop). Cuando esa distancia se reduzca a menos del 5 %, la plusvalía latente se vuelve competitiva frente a los 17,6 años necesarios para recuperar la inversión mediante alquiler (agosto 2026, Zonaprop). 3. **Estancamiento o caída del alquiler** Si la demanda de alquiler se debilita y el valor de los contratos se mantiene o disminuye, la rentabilidad bruta puede bajar de 5,7 %, mientras la plusvalía sigue escalar. En ese contexto, vender antes de que el flujo de alquiler se degrade resulta más rentable. 4. **Aprovechar la exención del impuesto de sellos** La venta de la vivienda única de uso permanente está exenta del impuesto de sellos del 2,7 % (junio 2026, AGIP) hasta el tope vigente. Si el precio de salida supera el umbral donde la exención se pierde, la carga fiscal extra reduce la ventaja de la venta; de lo contrario, vender sin ese gravamen incrementa la ganancia neta. En síntesis, volver a vender se justifica cuando la **plusvalía proyectada supera el 5,7 % de rentabilidad bruta** o cuando el **gap histórico se reduce significativamente**, siempre considerando la exoneración del impuesto de sellos y el contexto de alquiler. En esos momentos, la salida del activo no solo recupera la inversión, sino que la supera de forma más rápida que el flujo de alquiler tradicional. ## Costos transaccionales y fiscales en CABA: escrituración, impuestos y honorarios inmobiliarios En la operación de compra en CABA el desembolso inicial no se limita al precio del aviso; aparecen **gastos obligatorios** que pueden absorber entre el 3 % y el 4 % del valor total y que, si no se consideran, distorsionan el cálculo de conveniencia frente al alquiler. | Concepto | Forma de cálculo (sobre el precio) | Comentario | |----------------------------------------|-------------------------------------|-------------| | **Impuesto de sellos** | 2,7 % (exento sólo para vivienda única de uso permanente dentro del tope) | (junio 2026, AGIP) | | **Honorarios de inmobiliaria** | % pactado con la agencia | Se cobran al comprador y al vendedor; deben incluirse en el costo total. | | **Honorarios del escribano** | % pactado según aranceles notariales| Obligatorio para la escrituración y la inscripción registral. | | **Impuesto a las Ganancias** | % sobre la plusvalía registrada por AFIP | Depende de la ganancia real; la AFIP retiene el correspondiente al cerrar la operación. | | **Retenciones y registros AFIP** | Según normativa vigente | Incluye la retención de ingreso bruto y la presentación del contrato. | ### Ejemplo práctico Supongamos la compra de un **dos ambientes medio** cuyo valor es **USD 131 000 (50 m²)** (agosto 2026, Zonaprop). Con el dólar minorista a **$ 1 543,18** (octubre 2026, BCRA), el precio en pesos es: \[ USD\,131{,}000 \times \$1{,}543{,}18 = \text{\$202 156 580} \] El impuesto de sellos, al 2,7 %, equivale a: \[ \$202 156 580 \times 0,027 = \text{\$5 458 228} \] A este monto se suman los honorarios de la inmobiliaria y del escribano (pactados en cada caso) y, eventualmente, la retención de Ganancia que la AFIP aplicará sobre la plusvalía futura. En conjunto, estos cargos aumentan el capital comprometido en **al menos $ 5,5 M** para este ejemplo, lo que representa **más del 2,7 %** del valor del inmueble y, sin contar otros honorarios, eleva significativamente el umbral de rentabilidad. Al calcular la conveniencia de comprar versus alquilar, debés integrar **todos estos costos** al flujo de caja inicial: el precio del depto, los sellos, los honorarios de inmobiliaria y escribano, y la posible carga de Ganancia. Solo así el análisis de rentabilidad (por ejemplo, la **rentabilidad bruta del 5,7 % anual** y los **17,6 años** necesarios para recuperar la inversión, según Zonaprop) refleja la realidad financiera de la operación. ## FAQ: Preguntas frecuentes sobre comprar vs alquilar en 2026 **1. ¿Cómo me afecta la alta inflación a la decisión de comprar o alquilar?** - En un entorno inflacionario, el valor de la UVA sube en línea con el índice de precios. El valor de la UVA en octubre 2026 es **$ 2.156,58** (BCRA). Un crédito hipotecario UVA reajusta el capital mensualmente, lo que protege la compra frente a la pérdida de poder adquisitivo del dinero. - El alquiler, por su parte, suele reajustarse por IPC o por referencias de dólar, lo que implica un gasto recurrente que también se “inflaciona”, pero sin crear un activo que se aprecie. **2. ¿Puedo deducir el alquiler del impuesto a las ganancias?** - Sí, los pagos de alquiler son deducibles hasta el 30 % del ingreso bruto, con límite de **USD 75 000** anuales (normativa vigente). Esta deducción reduce la carga impositiva del inversor que opta por el alquiler. **3. ¿Qué tan segura es la inversión inmobiliaria frente a la volatilidad del dólar?** - El precio medio del m² en venta en CABA es **USD 2.476/m²** (agosto 2026, Zonaprop). La variación mensual del precio de venta fue **+0,2 %** en agosto 2026 y la variación acumulada del año **+1,1 %** (Zonaprop), lo que muestra una tendencia de apreciación modestamente positiva pese a la volatilidad cambiaria. Además, el dólar minorista se ubica en **$ 1.543,18** (octubre 2026, BCRA), lo que convierte al activo inmobiliario en una cobertura contra la devaluación. **4. ¿Cuánto tiempo necesito para recuperar la inversión comprando?** - Según el cálculo de rentabilidad bruta, se requieren **17,6 años** de alquiler para recuperar el costo de compra de un departamento en CABA (agosto 2026, Zonaprop). **5. ¿Cuáles son los costos fiscales al comprar una vivienda única de uso permanente?** | Concepto | Tasa / Valor | Comentario | |----------|--------------|------------| | Impuesto de sellos en CABA | **2,7 %** (exento para vivienda única de uso permanente) | (junio 2026, AGIP) | | Precio referencia del inmueble | **USD 110 000** (monoambiente 40 m²), **USD 131 000** (dos ambientes 50 m²), **USD 180 000** (tres ambientes 70 m²) | (agosto 2026, Zonaprop) | **6. ¿El crédito UVA realmente me protege de la inflación?** - Sí. Al indexarse a la UVA, el saldo de la deuda se ajusta al mismo ritmo que el índice de precios, evitando que el valor real de la deuda se erosione con la inflación. Sin embargo, implica pagos mensuales que pueden crecer junto al índice. En síntesis, la compra ofrece un activo que se revaloriza y brinda beneficios fiscales, mientras que el alquiler brinda flexibilidad y deducción inmediata. Evaluá estos puntos según tu horizonte de inversión y tolerancia al riesgo. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-10-03. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [Zonaprop — Index CABA (informe mensual)](https://www.zonaprop.com.ar/blog/informe-index-zonaprop/) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA comparado con alquilarlo en 2026?
Adquirir un depto de 2 ambientes en CABA tiene un precio medio de USD 131 000 (aprox. 50 m²) y conlleva un impuesto de sellos del 2,7 %. Al alquilar, no se paga ese impuesto ni el desembolso inicial, pero sí se asumen gastos mensuales de administración y expensas habituales.
¿Cómo afecta la inflación y la tasa de interés a la decisión de comprar o alquilar?
La inflación persistente y la cotización del dólar estable en torno a $1.543,18 hacen que los precios de venta y los costos de financiamiento, especialmente los créditos UVA (UVA a $2.156,58), aumenten con el tiempo. Alquilar permite trasladar parte de ese riesgo al propietario, mientras que comprar fija el pago del crédito pero expone al devaluamiento del capital si el ingreso no sigue la inflación.
¿Cuál es el retorno de la inversión al comprar y luego vender una propiedad en 2026?
La rentabilidad bruta anual del departamento es del 5,7 %, lo que implica que, bajo condiciones de mercado actuales, se necesitarían aproximadamente 17,6 años para recuperar la inversión mediante la venta. Este cálculo no incluye gastos de mantenimiento ni comisiones inmobiliarias obligatorias, que deben ser considerados al estimar la ganancia final.