Contrato de alquiler 2026: libertad contractual tras el DNU 70/23 y Ley Bases
Guía completa para inquilinos y propietarios sobre cómo pactar moneda, índices y plazos en el marco de la normativa vigente.
En 2026, los contratos de alquiler en Argentina se rigen bajo el Código Civil y Comercial, priorizando la libertad absoluta de contratación tras el DNU 70/23 y la Ley Bases. Las partes pueden pactar libremente plazos, moneda de pago, como dólares o pesos, e índices de actualización, haciendo que el acuerdo mutuo tenga fuerza de ley.
## ¿Qué rige para los contratos de alquiler en 2026? Si estás buscando alquilar una propiedad en 2026, es fundamental que entiendas el cambio de paradigma legal. Atrás quedó la antigua Ley de Alquileres; tras la entrada en vigencia del DNU 70/23 y la Ley Bases, la normativa actual se asienta exclusivamente sobre el Código Civil y Comercial de la Nación, priorizando la libertad absoluta de contratación. Hoy, la premisa es que las partes tienen la autonomía plena para definir las reglas del juego. Ya no existen los plazos mínimos obligatorios, los índices de actualización rígidos ni las limitaciones sobre la moneda de pago que complicaban el mercado años atrás. En este nuevo escenario, el acuerdo al que llegues con el propietario —o con el inquilino— tiene fuerza de ley. Para que tengas una referencia concreta del contexto económico actual, estos son algunos de los indicadores vigentes al momento de formalizar cualquier vínculo contractual: | Concepto | Valor | Fuente | | :--- | :--- | :--- | | Valor UVA | $ 2.076,82 | BCRA (2026-08-15) | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1.511,12 | BCRA (2026-07-31) | | Impuesto de sellos (CABA) | 2,7% | AGIP (2026-06-22) | Es importante que consideres que el Impuesto de Sellos en CABA, fijado en un 2,7% (AGIP, 2026-06-22), contempla excepciones, ya que se encuentra exento para los contratos destinados a vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente definido por la jurisdicción. En definitiva, lo que rige hoy es el acuerdo de partes. Tenés total libertad para pactar la moneda en la que se paga el alquiler —ya sea pesos o moneda extranjera—, el índice de ajuste que consideren más adecuado para mantener el valor del contrato, la frecuencia de los incrementos y el monto del depósito en garantía. El contrato ya no es un formulario rígido, sino una herramienta flexible que debe reflejar la voluntad de ambas partes. Antes de firmar, asegurate de que cada condición pactada esté redactada con claridad para evitar ambigüedades, ya que, ante la falta de una ley de orden público que supla las omisiones, el texto de tu contrato es la única garantía ante cualquier divergencia. ## Moneda de pago: libertad de elección para las partes La mayor ventaja que introdujo el DNU 70/23 es la autonomía de la voluntad, permitiendo que tanto propietarios como inquilinos elijan con total libertad la moneda en la que se pactará el pago del alquiler. A diferencia de las regulaciones anteriores, hoy la ley no impone restricciones: si las partes acuerdan pagar en pesos argentinos o en moneda extranjera, como el dólar estadounidense, esa es la norma que regirá el vínculo contractual. Es fundamental tener en cuenta que, una vez firmado el contrato, la obligación de pago debe cumplirse estrictamente según lo estipulado. Si acordaste un canon locativo en moneda extranjera, la obligación se extingue entregando esa moneda específica, tal como dispone el Código Civil y Comercial vigente. No existe la posibilidad de que el inquilino pretenda cancelar su obligación entregando pesos si el contrato fue claro al definir el pago en dólares. Para que tengas una referencia del contexto actual del mercado al momento de cerrar tu contrato, te compartimos algunos valores de mercado al cierre de julio y agosto de 2026: | Concepto | Valor | Fuente | | :--- | :--- | :--- | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1.511,12 | BCRA (2026-07-31) | | Valor de la UVA | $ 2.076,82 | BCRA (2026-08-15) | Al momento de formalizar el acuerdo, no olvides considerar también los costos impositivos asociados, como el impuesto de sellos en CABA, que se ubica en el 2,7% (AGIP, 2026-06-22). Recordá que dicho impuesto cuenta con una exención para contratos de vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. La libertad de elección es total: podés indexar en pesos utilizando cualquier índice público o privado, o simplemente dolarizar el canon. Lo que prima hoy es el acuerdo de partes. Por eso, te recomendamos ser muy preciso en la redacción del contrato: si decidís pactar en moneda extranjera, asegurate de dejar claro que el pago es efectivo y en especie, evitando interpretaciones ambiguas que puedan generar conflictos durante la vigencia del acuerdo. ## Índices de ajuste: ¿cómo actualizar el valor del alquiler? Bajo el marco normativo actual, la rigidez de los antiguos índices obligatorios quedó atrás. Hoy, la libertad de contratación te permite, tanto a vos como propietario o inquilino, pactar el esquema de actualización que mejor se adapte a tu realidad económica. Ya no existe un índice oficial impuesto por ley, lo que significa que el valor del alquiler puede ajustarse siguiendo el mecanismo que ambas partes decidan de común acuerdo. Tenés total autonomía para definir cómo se moverán los montos. Podés optar por índices oficiales, esquemas de precio fijo o fórmulas combinadas. Algunas de las opciones más frecuentes en el mercado actual incluyen: | Opción de ajuste | Descripción | | :--- | :--- | | **Índice de precios** | Utilizar el IPC (Inflación) o el ICL para reflejar la evolución general de los precios. | | **Ajuste escalonado** | Establecer montos fijos pactados de antemano para cada período del contrato. | | **Moneda extranjera** | Indexar según la variación de divisas o unidades de valor, como la UVA ($ 2.076,82 - BCRA, 15/08/2026). | | **Índices sectoriales** | Aplicar el índice CAC para costos de construcción o índices específicos del sector inmobiliario. | Lo fundamental es que la fórmula elegida quede claramente redactada en el contrato para evitar interpretaciones ambiguas. Por ejemplo, si decidís tomar como referencia el dólar minorista ($ 1.511,12 - BCRA, 31/07/2026), es vital especificar la fuente exacta de la cotización y la frecuencia de las actualizaciones (mensual, trimestral o cuatrimestral). Recordá que esta libertad contractual también exige responsabilidad. Al definir la periodicidad y el índice, asegurate de que el esquema sea sostenible para ambas partes durante toda la vigencia del acuerdo. Si el contrato implica montos importantes, no olvides contemplar las cargas impositivas vigentes, como el impuesto de sellos en CABA (2,7% - AGIP, 22/06/2026), teniendo presente que existen exenciones según el caso de vivienda única. La clave está en la transparencia: cuanto más preciso sea el método de actualización acordado, menor será el margen para conflictos futuros. ## Plazos y depósitos: lo que cambió en la práctica Con la vigencia del DNU 70/23 y la Ley Bases, el paradigma de los contratos de alquiler dio un giro de 180 grados. Lo que antes era una camisa de fuerza regulatoria, hoy es terreno fértil para la autonomía de la voluntad. La rigidez de los plazos mínimos legales de tres años quedó atrás; ahora, tanto inquilinos como propietarios pueden pactar libremente el tiempo de ocupación que mejor se ajuste a sus necesidades. Si ambas partes acuerdan un plazo corto, de seis meses, o uno prolongado, de cinco años, el contrato es plenamente válido ante la ley. En lo que respecta al depósito en garantía, la incertidumbre sobre su valor y moneda también se disipó bajo el principio de libertad contractual. Ya no existen los topes rígidos de meses de alquiler que antes limitaban la negociación. Hoy, las partes definen de común acuerdo tanto el monto como la moneda de restitución, adaptando el depósito a la naturaleza del contrato firmado. Aquí te detallo cómo se aplican estos cambios en la práctica: | Concepto | Libertad de pacto | | :--- | :--- | | **Plazo mínimo** | Se determina según el acuerdo mutuo, sin restricciones legales. | | **Monto del depósito** | Definido libremente por las partes al momento de la firma. | | **Moneda del depósito** | Libertad total (pesos, moneda extranjera, etc.). | | **Devolución** | Se ajusta a lo estipulado en la cláusula específica del contrato. | Es fundamental que, al momento de cerrar el trato, dejes plasmadas con claridad las condiciones de reintegro del depósito, preferiblemente en el mismo instrumento donde se establecieron los pagos, recordando siempre los costos impositivos asociados, como el impuesto de sellos en CABA (2,7%, exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente; AGIP, 2026-06-22). En definitiva, esta nueva normativa te permite diseñar un contrato "a medida". Ya no se trata de cumplir con un molde único, sino de sentarte con la otra parte y definir las reglas del juego que mejor les garanticen seguridad y previsibilidad a ambos durante toda la vigencia del vínculo contractual. ## Tabla comparativa: libertad contractual vs. esquemas anteriores Para entender el cambio de paradigma que vivimos en 2026, es fundamental visualizar cómo pasamos de un esquema rígido y regulado a la actual autonomía de la voluntad. Mientras que las leyes 27.551 y 27.737 imponían condiciones inamovibles, el DNU 70/23 puso el foco en lo que vos y la otra parte acuerden libremente dentro del contrato. A continuación, te presento una comparativa clave para que identifiques las diferencias estructurales entre el marco normativo anterior y el escenario vigente: | Punto clave | Leyes 27.551 / 27.737 | DNU 70/23 (Actual) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo mínimo** | 3 años | El que pacten las partes (o 2 años si no se estipuló) | | **Moneda** | Solo pesos argentinos | Libertad total (pesos, moneda extranjera o índices) | | **Ajuste** | Índices oficiales (ICL/IPC) | Libremente pactado entre las partes | Como ves, la flexibilidad es absoluta. Hoy, podés optar por indexar tu contrato mediante el valor de la UVA, que a fecha del 15 de agosto de 2026 se sitúa en $ 2.076,82 (BCRA, 15/08/2026), o bien realizar ajustes basados en la cotización del dólar minorista, que promedió los $ 1.511,12 a fines de julio (BCRA, 31/07/2026). Recordá que, más allá de la libertad para establecer el precio y la periodicidad del ajuste, debés prestar atención a los costos impositivos asociados a la firma. Por ejemplo, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el impuesto de sellos se mantiene en un 2,7%, aunque recordá que existe una exención aplicable para aquellos contratos destinados a vivienda única de uso permanente que no superen el tope vigente (AGIP, 22/06/2026). Esta libertad no implica desprotección, sino que traslada la responsabilidad de los términos contractuales directamente a la negociación entre locador y locatario, dejando atrás la imposición de fórmulas matemáticas que, en el pasado, solían quedar desfasadas frente a la realidad del mercado inmobiliario. ## Preguntas frecuentes sobre la contratación actual Es natural que surjan incertidumbres al navegar el mercado locativo bajo el nuevo esquema de libertad contractual. Aquí despejamos las consultas más recurrentes: **¿Qué sucede con los contratos firmados antes de la vigencia del DNU 70/23?** Los contratos preexistentes se rigen por la ley vigente al momento de su firma. Las cláusulas de ajuste y plazos originales mantienen su validez hasta la finalización del vínculo contractual. La libertad de pactar rige exclusivamente para los nuevos acuerdos. **¿Qué pasa si no acordamos un índice de ajuste?** Si en el contrato no se especifica una metodología de actualización, la ley no impone un índice supletorio obligatorio. Esto deja al propietario y al inquilino en una situación de ambigüedad jurídica. Es fundamental que, por escrito, pacten cualquier referencia (como el valor de la UVA de $ 2.076,82 — BCRA, 2026-08-15) para evitar conflictos. Si no hay acuerdo, el precio se mantendrá fijo, lo cual es perjudicial ante un escenario inflacionario. **¿Qué debo tener en cuenta sobre gastos extra?** Recordá considerar el Impuesto de Sellos en CABA, que es del 2,7% sobre el monto total del contrato, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). **¿Dónde buscar stock de propiedades hoy?** Para visualizar la oferta real, lo ideal es recurrir a portales inmobiliarios especializados que permiten filtrar por moneda de pago. Al momento de la búsqueda, tené presente la referencia cambiaria del dólar minorista de $ 1.511,12 (BCRA, 2026-07-31) para comparar valores. | Duda común | Recomendación | | :--- | :--- | | **Contratos previos** | Respetar plazos e índices originales. | | **Ausencia de índice** | Pactar uno por escrito obligatoriamente. | | **Impuesto de Sellos** | Verificar si calificás para la exención en CABA. | | **Búsqueda de oferta** | Priorizar plataformas con filtros de moneda. | La clave del sistema actual es la autonomía: no aceptes contratos con ambigüedades. Todo lo que no esté explícitamente redactado en el instrumento legal, puede volverse un dolor de cabeza a futuro. Siempre es recomendable contar con asesoramiento profesional para que el contrato refleje fielmente lo que acordaste con la otra parte. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-01. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué ley de alquileres rige en 2026 en Argentina?
En 2026 no existe una ley de alquileres específica vigente. La normativa se basa exclusivamente en las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, tras la implementación del DNU 70/23 y la Ley Bases que eliminaron las restricciones previas.
¿Se puede pactar el alquiler en dólares y con qué índice se ajusta?
Sí, actualmente existe libertad para pactar la moneda de pago, incluyendo dólares estadounidenses, así como el índice de ajuste que ambas partes acuerden. No existen limitaciones legales sobre cómo deben definirse los incrementos en el contrato.
¿El Congreso sancionó una nueva ley de alquileres o sigue el DNU 70/23?
No se ha sancionado una nueva ley de alquileres específica. El mercado inmobiliario se rige bajo el marco de libertad contractual establecido por el DNU 70/23 y la Ley Bases, los cuales derivan la regulación de los contratos al Código Civil y Comercial.