Cómo escriturar un terreno paso a paso en 2026: controles previos, firma y costos con inmobiliaria y escribano en CABA
Guía práctica para llegar a la escritura con el lote en regla, saber qué firma cada parte y anticipar los gastos en CABA.
Para escriturar un terreno en Argentina con seguridad, el circuito recomendado en CABA incluye reserva, boleto de compraventa, controles previos, escritura ante escribano e inscripción registral. La inmobiliaria ordena la operación y el escribano verifica dominio, deudas y documentación. En CABA también hay que considerar el impuesto de sellos y los honorarios notariales según corresponda.
## Cómo escriturar un terreno en Argentina paso a paso: el circuito seguro con inmobiliaria y escribano en CABA Si querés escriturar un terreno en Argentina de forma segura, el circuito correcto en CABA arranca con la **reserva**, sigue con el **boleto de compraventa**, los **controles previos**, la **escritura** ante escribano y termina con la **entrega de posesión**. En una operación bien instrumentada, la inmobiliaria ordena la negociación y el escribano verifica que el inmueble quede en condiciones de transferirse, evitando sorpresas de última hora. El paso a paso, en términos prácticos, es este: | Etapa | Qué se hace | |---|---| | Reserva | Se fija la intención de compra y se acuerdan condiciones básicas | | Boleto | Se formalizan precio, plazos, señas y obligaciones | | Controles previos | Se revisan títulos, inhibiciones, deudas y situación registral | | Escritura | Se firma la transferencia dominial ante escribano | | Posesión | Se entrega el terreno y la documentación correspondiente | Antes de firmar, el punto clave son los **controles previos**: ahí se define si el terreno está en regla para escriturar. En CABA, además, hay que contemplar el **impuesto de sellos** de **2,7%** sobre la operación, con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP), cuando corresponda por la naturaleza del inmueble y el encuadre fiscal. En paralelo, el escribano te va a pedir la documentación necesaria para preparar la escritura y la inmobiliaria suele coordinar tiempos, firmas y entrega de papeles entre las partes. Si hay dinero de por medio, también vas a ver referencias en pesos y, según la negociación, equivalencias como la UVA, que en septiembre de 2026 fue de **$ 2.120,3** (septiembre 2026, BCRA) o el dólar minorista promedio vendedor de **$ 1.533,21** (agosto 2026, BCRA). La clave es no saltearte etapas: así llegás a la escritura con el terreno listo para transferirse y con la posesión bien entregada. ## Controles previos antes de firmar: qué revisar del terreno, del vendedor y de la documentación Antes de firmar, la clave es que la inmobiliaria y el escribano hagan un doble control: comercial y registral. La inmobiliaria ordena la operación, cruza datos básicos del lote y del vendedor, y te ayuda a detectar inconsistencias tempranas; el escribano, en cambio, confirma que jurídicamente el inmueble esté en condiciones de escriturarse y que no haya cargas ocultas. ### Qué revisar sí o sí antes de avanzar | Punto a controlar | Qué se busca evitar | |---|---| | Dominio y titularidad | Que quien vende sea efectivamente el titular registral | | Inhibiciones | Que el vendedor no esté impedido de disponer de bienes | | Gravámenes y restricciones | Hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas | | Impuestos y tasas | Deudas que puedan trabar la escritura o generar reclamos | | Planos y estado catastral | Diferencias entre lo real y lo registrado | | Ocupación del lote | Ocupantes, tenedores o posesiones no declaradas | | Situación registral | Inconsistencias entre catastro, registro y documentación | En CABA, el escribano suele pedir los informes de dominio e inhibiciones, además de verificar la correspondencia entre titularidad, nomenclatura catastral, superficie y antecedentes del terreno. También revisa si hay observaciones en el plano o en la documentación que puedan exigir subsanación previa. Si el lote forma parte de una subdivisión, un ph, una afectación o una sucesión, ese encuadre tiene que estar claro desde el inicio. La inmobiliaria, por su parte, te ayuda a relevar el estado de ocupación y a detectar si faltan papeles, si hay pagos pendientes o si la operación requiere ordenar documentación antes de la reserva o del boleto. Ese filtro previo te evita firmar sobre un terreno con problemas de fondo que después compliquen la escritura. Si hay dudas sobre impuestos o sellos, no lo dejes para el final: en CABA el impuesto de sellos es 2,7% (junio 2026, AGIP), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Aunque un terreno no siempre encuadre ahí, conviene que el escribano y la inmobiliaria lo definan antes de firmar para evitar sorpresas. ## Boleto y escritura de un lote: quién firma cada parte y qué deja asentado cada documento La operación se ordena en tres momentos, y en cada uno firma alguien distinto. La **reserva** suele firmarla el comprador, y la recibe la inmobiliaria como constancia de intención de compra: deja asentado el precio ofrecido, el inmueble identificado y las condiciones básicas para avanzar. No transmite el dominio, pero sí compromete a las partes a seguir negociando de buena fe. Después viene el **boleto de compraventa**. Ahí firman comprador y vendedor; la inmobiliaria puede intervenir como testigo comercial, gestionar la documentación y dejar asentado el acuerdo, pero no reemplaza la firma de las partes. Si actúan **apoderados**, tienen que firmar con poder suficiente y vigente. Si el inmueble es ganancial o hay un bien propio que requiere asentimiento, también debe firmar el **cónyuge** cuando corresponda, porque de lo contrario el acto puede quedar objetable. En el boleto queda escrito, entre otros puntos: - identificación completa del lote y de las partes - precio, forma de pago y moneda - plazos de entrega de posesión y de escrituración - quién paga gastos, impuestos y sellos - penalidades por incumplimiento - estado de ocupación y deudas informadas La **escritura** la firma el comprador y el vendedor ante escribano, o sus apoderados con mandato suficiente. El escribano no es una formalidad: es quien controla identidad, capacidad, titularidad, inhibiciones, autorizaciones y la aptitud jurídica para transferir. También redacta el acto, incorpora los antecedentes y deja asentado qué se transmite, en qué estado y bajo qué cargas, si las hubiera. En CABA, además, el impuesto de sellos puede impactar fuerte en el cierre: la alícuota general es del **2,7%** y está exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP). Por eso conviene que la inmobiliaria y el escribano definan desde el boleto qué gastos asume cada parte y qué documentación debe estar lista antes de la escritura. ## Gastos de escrituración de terreno en CABA: qué paga cada parte y dónde aparecen AGIP y el Colegio de Escribanos En una escrituración de terreno en CABA, la cuenta no se reduce al precio del lote: hay impuestos, certificados, honorarios y gastos registrales que conviene ubicar desde el arranque para que no te tomen por sorpresa. La lógica práctica es simple: el escribano arma el circuito, verifica antecedentes, liquida los conceptos y canaliza los pagos; la inmobiliaria acompaña la operación y ayuda a que la documentación llegue ordenada a la escritura. | Concepto | Qué cubre | Suele pagarlo | |---|---|---| | Impuesto de sellos AGIP | Gravamen porteño sobre la operación | Usualmente comprador y vendedor, según lo pactado y la práctica de la escritura | | Honorarios notariales | Tareas y autorización de la escritura | Generalmente comprador, aunque puede acordarse distinto | | Certificados e informes | Dominio, inhibiciones y constancias necesarias | Por lo general comprador | | Gastos registrales | Inscripción y trámites ante el Registro | Por lo general comprador | | Aportes y cajas profesionales | Aportes vinculados a la actuación notarial | Según la liquidación del escribano | En CABA, el impuesto de sellos es de 2,7% (junio 2026, AGIP), con exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. En un terreno, ese beneficio no aplica automáticamente: hay que mirar el destino, la operatoria y cómo queda instrumentada la escritura. Por eso es clave que el escribano te informe si corresponde el gravamen total, una exención o una aplicación parcial. Además del sellado, en la liquidación final suelen aparecer los honorarios del escribano, los certificados de dominio e inhibiciones, los informes registrales y los gastos de inscripción. También puede haber requerimientos ligados al Colegio de Escribanos, que interviene en el marco profesional y en los aportes que corresponden según la escritura. La distribución entre comprador y vendedor se define en el acuerdo previo y queda reflejada en la escritura o en la liquidación notarial. En la práctica porteña, el comprador suele asumir la mayor parte de los costos operativos, mientras que el vendedor atiende sus cargas propias si las hubiera. Para evitar discusiones, pedí antes de firmar una liquidación estimada y revisala con tu escribano. ## Paso a paso de la escrituración en 2026: del boleto a la firma en escribanía y la entrega del terreno 1. **Coordiná la operación con la inmobiliaria y el escribano.** La inmobiliaria ordena la agenda, reúne las partes y confirma que el boleto haya dejado claro precio, plazos, saldo y entrega. El escribano, por su parte, abre el legajo, pide la documentación del inmueble y de las partes, y te marca qué falta antes de avanzar. 2. **Cerrá el circuito previo de observaciones.** Antes de firmar, el escribano revisa titularidad, inhibiciones, certificados y deuda fiscal; la inmobiliaria controla que esas observaciones queden respondidas y que el cronograma no se caiga por un papel pendiente. 3. **Definí cómo se paga y cuándo.** Acá se deja asentado el medio de pago, la imputación de saldos y cualquier ajuste final de la operación. Si hay gastos expresados en moneda local, conviene tener presente el contexto cambiario del día, como el dólar minorista de $ 1.533,21 (agosto 2026, BCRA) y la UVA de $ 2.120,3 (septiembre 2026, BCRA), para no confundir valores de referencia con el precio escriturado. 4. **Firmá la escritura en escribanía.** En el acto, firman comprador, vendedor y escribano. El escribano da fe de la identidad, de la voluntad de las partes y de que la escritura coincide con lo revisado en el legajo. La inmobiliaria suele estar presente para ordenar la instancia final y evitar descoordinaciones. 5. **Pagá lo que corresponda y dejalo documentado.** Si la operación tributa impuesto de sellos en CABA, se aplica 2,7% (junio 2026, AGIP), salvo la exención de vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. El escribano indica qué monto ingresa por cada concepto y qué queda respaldado en la escritura o en la minuta de cierre. 6. **Recibí la posesión y la entrega del terreno.** La entrega se instrumenta cuando ya está firmada la escritura o cuando el boleto prevé una posesión diferida. La inmobiliaria verifica llaves, acceso, mejoras y estado del lote; el escribano deja asentado, si corresponde, la fecha desde la cual vos pasás a tener la tenencia efectiva. ## Preguntas frecuentes sobre escrituración de terrenos en CABA Depende de si el título, los informes registrales y el estado fiscal están prolijos desde el inicio. En la práctica, el plazo se te puede estirar si aparece una observación del Registro de la Propiedad o un pendiente con AGIP. Por eso conviene que la inmobiliaria y el escribano armen el expediente antes de fijar fecha. **¿Qué documentación te van a pedir?** Como base, vas a necesitar la identificación de las partes, el boleto o la operación previa, los datos dominiales del terreno y los comprobantes que el escribano te vaya solicitando para los controles de dominio, inhibiciones y situación impositiva. En CABA, además, es clave revisar que lo fiscal esté alineado con la escritura para no trabar la firma. **¿Boleto y escritura son lo mismo?** No. El boleto ordena la operación y deja asentadas las condiciones entre comprador y vendedor; la escritura es el acto que transfiere el dominio y se firma ante escribano. Si te falta la escritura, no estás terminando el proceso de adquisición. | Tema | Qué mirar | |---|---| | Boleto | precio, seña, plazo, posesión, cargas | | Escritura | dominio, comparecencia, saldo, entrega | | Fiscal | sellos, informes, libre deuda si corresponde | | Registral | titularidad, inhibiciones, observaciones | **¿Qué pasa si aparece una observación registral o fiscal?** No conviene forzar la firma. Primero hay que identificar si el problema es subsanable con una rectificación, una aclaración documental o un trámite ante el organismo correspondiente. En CABA, la coordinación entre inmobiliaria, escribano y parte vendedora te evita firmar con un obstáculo que después te complique la inscripción. **¿Cuánto pesa el impuesto de sellos en CABA?** El impuesto de sellos en CABA es 2,7% y puede estar exento para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (junio 2026, AGIP). Si el terreno no encuadra en esa situación, el escribano suele informarte cómo impacta en la operatoria antes de la firma. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-31. - [ARCA (ex AFIP) — ITI / Ganancias / Bienes Personales](https://www.arca.gob.ar) - [AGIP (CABA) — ABL / valuación / Sellos](https://www.agip.gob.ar) - [Registro de la Propiedad Inmueble (DNRPI)](https://www.dnrpi.jus.gob.ar) - [InfoLEG / SAIJ](https://www.infoleg.gob.ar) - [Código Urbanístico CABA](https://www.buenosaires.gob.ar) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los pasos para escriturar un terreno, del boleto a la inscripción en el Registro?
El circuito empieza con la reserva y sigue con el boleto de compraventa, donde quedan fijados precio, plazos y obligaciones. Después se hacen los controles previos, se firma la escritura ante escribano y finalmente se inscribe la transferencia en el Registro. La posesión se entrega al cierre, según lo pactado.
¿Qué controles previos hay que hacer antes de escriturar un lote (dominio, deudas, factibilidad)?
Antes de escriturar, el escribano revisa el dominio, inhibiciones, deudas e მდგომარეობ registral del inmueble. También se verifica que el terreno esté en condiciones de transferirse y que la documentación esté completa. Es la etapa que evita sorpresas de última hora.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en CABA y quién paga el impuesto de sellos y los honorarios del escribano?
En CABA, la operación puede estar alcanzada por el impuesto de sellos del 2,7% sobre el valor de la operación, con la exención que corresponda en los casos previstos. Los honorarios del escribano y demás gastos de escrituración dependen de la operación y de la documentación necesaria. Lo habitual es definir estos costos con la inmobiliaria y el escribano antes de firmar.
¿Qué firma cada parte en un boleto y en una escritura de lote?
En el boleto de compraventa firman comprador y vendedor para dejar asentadas las condiciones comerciales de la operación. En la escritura, la transferencia dominial se formaliza ante escribano, con la intervención de las partes y la documentación respaldatoria. La inmobiliaria suele coordinar tiempos, firmas y entrega de la posesión.