Alquileres 2026: qué cambia al renovar contratos de la Ley 27.551 bajo el DNU 70/23
Guía práctica para entender la libertad de contratación y los nuevos términos legales al finalizar tu contrato de alquiler.
Si tu contrato bajo la Ley 27.551 vence en 2026, la renovación se rige hoy por el Código Civil y Comercial y el DNU 70/23. Esto implica plena libertad de contratación: desaparecen los plazos mínimos obligatorios y los índices de ajuste rígidos, permitiendo que propietarios e inquilinos negocien libremente moneda, plazos y mecanismos de actualización.
## La ley de alquileres 2026: qué rige hoy al renovar Si tu contrato de alquiler firmado bajo la Ley 27.551 está llegando a su fin en 2026, es fundamental que entiendas que el escenario cambió drásticamente. Al vencerse el plazo original, cualquier nuevo acuerdo de locación ya no está sujeto a las restricciones de aquella norma. Hoy, la renovación se rige exclusivamente por el Código Civil y Comercial de la Nación y la libertad de contratación plena establecida por el DNU 70/23. Esto significa que se terminaron los plazos mínimos obligatorios de tres años y la rigidez de los ajustes indexados por el ICL o el coeficiente Casa Propia. Ahora, vos y el propietario tienen la autonomía total para negociar los términos del nuevo vínculo. Pueden definir libremente la moneda del pago, la periodicidad de los ajustes y el índice de actualización que consideren conveniente. Para que tengas una referencia del contexto económico actual al momento de sentarte a negociar, recordá tener en cuenta los siguientes indicadores: | Concepto | Valor | Fuente | | :--- | :--- | :--- | | Valor UVA | $ 2.076,82 | BCRA (2026-08-15) | | Dólar minorista (promedio vendedor) | $ 1.515,98 | BCRA (2026-08-03) | | Impuesto de Sellos (CABA) | 2,7% | AGIP (2026-06-22) | Un punto clave es el Impuesto de Sellos en CABA, fijado en un 2,7% según AGIP (2026-06-22). Tené presente que existen exenciones vigentes para inmuebles destinados a vivienda única de uso permanente hasta el tope establecido por la normativa local, lo cual puede aliviar los costos iniciales de la renovación. En definitiva, al dejar atrás la Ley 27.551, ya no hay una "fórmula legal" que te proteja o te obligue: la nueva estructura de tu contrato dependerá del consenso que logres alcanzar con la otra parte, priorizando la flexibilidad y el acuerdo de voluntades sobre cualquier otra imposición normativa previa. Analizá bien las condiciones antes de firmar, ya que el marco jurídico actual le otorga total validez a lo que ambas partes decidan plasmar en el papel. ## Comparativa punto a punto: Del régimen 27.551 a la libertad actual Si estás próximo a renovar tu contrato, es fundamental que entiendas cómo cambió el escenario legal. La transición del régimen de la Ley 27.551 al nuevo marco establecido por el DNU 70/23 representa un giro total hacia la autonomía de la voluntad, donde la relación entre inquilino y propietario recuperó el protagonismo. A continuación, comparamos los aspectos clave que definían tu contrato anterior frente a la realidad actual: | Aspecto | Régimen Ley 27.551 (Anterior) | Régimen DNU 70/23 (Actual) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo mínimo** | 3 años obligatorios. | Libre acuerdo entre las partes. | | **Moneda** | Pesos argentinos exclusivamente. | Moneda de curso legal o extranjera. | | **Ajustes** | Anuales (ICL o Casa Propia). | Libre pacto de índice y frecuencia. | Bajo el régimen actual, la rigidez quedó atrás. Ya no estás atado a un índice estatal ni a una periodicidad fija. Esto significa que, al sentarte a negociar, podés acordar con el propietario actualizar el alquiler utilizando índices como el IPC, el valor de la UVA de $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) o incluso referenciarlo al valor del dólar minorista de $ 1.515,98 (BCRA, 2026-08-03). La libertad contractual también alcanzó a la moneda del contrato: hoy es plenamente legal pactar el pago en dólares o en cualquier otra divisa. Al formalizar estos nuevos acuerdos, recordá tener presente la carga impositiva. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el impuesto de sellos es del 2,7%, aunque se mantiene la exención para viviendas únicas de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). En definitiva, pasar de un esquema predeterminado por el Estado a uno basado en el libre acuerdo requiere que leas con atención cada cláusula. Tu capacidad de negociación es ahora el factor determinante para definir las condiciones de tu próxima vivienda. Asegurate de que cualquier índice o moneda elegida sea clara y accesible para ambas partes, evitando ambigüedades que puedan complicar la ejecución del contrato en el tiempo. ## El fin de la fórmula ICL: cómo se negocia el ajuste hoy Si tu contrato actual bajo la Ley 27.551 llega a su fin, te vas a encontrar con un escenario donde la rigidez del Índice de Contratos de Locación (ICL) ya es historia. Hoy, la premisa es el libre acuerdo entre partes. Ya no tenés un índice estatal obligatorio que dicte cuánto va a subir tu alquiler; ahora, la actualización es el resultado de una negociación directa, donde el sentido común y la realidad económica del momento marcan el ritmo. Esta libertad contractual permite que inquilino y propietario elijan el mecanismo de ajuste que mejor se adapte a sus previsiones. Las tendencias actuales se dividen principalmente en tres esquemas que hoy se ven en el mercado: | Tipo de Ajuste | Característica | | :--- | :--- | | **IPC** | Ajustes vinculados a la evolución de la inflación oficial. | | **UVA** | Actualización según el valor de la unidad, que al 15/08/2026 cotiza a $ 2.076,82 (BCRA, 15/08/2026). | | **Porcentajes fijos** | Escalonamientos preacordados (ej. trimestrales o cuatrimestrales) fijados por contrato. | Si bien la normativa actual es flexible, es fundamental que el método elegido quede explícitamente redactado en el contrato. Muchos optan por el ajuste por IPC para intentar seguir el ritmo de precios, mientras que otros prefieren los porcentajes fijos porque ofrecen mayor previsibilidad: sabés de antemano cuánto vas a pagar en cada etapa del contrato sin depender de la publicación de un índice externo. En este marco, también es importante recordar que, al formalizar el nuevo acuerdo, pueden surgir costos adicionales como el Impuesto de Sellos, que en CABA es del 2,7%, aunque recordá que existe una exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 22/06/2026). Sea cual sea la modalidad que elijas, la clave está en que ambas partes comprendan la mecánica del ajuste antes de firmar, garantizando que el contrato sea sostenible para el inquilino y razonable para el propietario frente al valor de mercado. ## Plazos y depósitos: lo que cambió en la letra chica Si estás por renovar tu contrato, el cambio de paradigma es total. La rigidez de la Ley 27.551, que nos obligaba a un plazo único de tres años, quedó atrás. Hoy, la libertad de contratación es la norma y esto redefine por completo la estructura de tu próximo acuerdo. **Flexibilidad en los plazos** Ya no existe la obligación de firmar por tres años. Tanto vos como el propietario pueden pactar libremente la duración del contrato. Esto permite, por ejemplo, establecer convenios por un año o dos, lo que otorga una capacidad de maniobra que antes era imposible. Si las partes coinciden, el plazo es una cuestión puramente de voluntad mutua, permitiéndote adaptar la duración a tus necesidades reales y no a lo que dictaba una norma cerrada. **El nuevo esquema de los depósitos** Otro punto clave que cambió en la "letra chica" es el depósito de garantía. Bajo el régimen anterior, este estaba estrictamente limitado al valor del primer mes de alquiler. Actualmente, esa restricción desapareció: el monto del depósito pasó a ser una cláusula sujeta a negociación libre entre vos y el locador. | Concepto | Régimen Ley 27.551 | Régimen actual (DNU 70/23) | | :--- | :--- | :--- | | **Plazo mínimo** | 3 años obligatorios | Libre (acuerdo entre partes) | | **Depósito de garantía** | 1 mes (valor 1er mes) | Negociación libre | Es fundamental que, al momento de cerrar el trato, revises bien estos puntos. Recuerda siempre que, aunque la libertad de contratación sea la regla, debes considerar otros costos operativos asociados a la formalización, como el Impuesto de Sellos en CABA, que es del 2,7% (AGIP, 2026-06-22), aunque recuerda que puedes estar exento si se trata de tu vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente. Para que tengas una referencia del contexto cambiario al momento de calcular tus costos, el valor de la UVA se ubicaba en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) y el dólar minorista (promedio vendedor) cotizaba a $ 1.515,98 (BCRA, 2026-08-03). Negociar con transparencia es, hoy más que nunca, la mejor forma de asegurar un contrato equilibrado. ## Cómo afrontar la renovación: consejos para inquilinos y propietarios Llegar al fin del contrato bajo la Ley 27.551 implica un cambio de paradigma: ya no hay fórmulas impuestas, sino una negociación libre. Para encarar este proceso con éxito, el primer paso es la investigación de mercado. Compará tu unidad con el stock disponible en la plataforma de Bercovich Real Estate; esto te permitirá saber si el valor pretendido por el propietario se alinea con la realidad del barrio o si está desfasado. Tanto si sos inquilino como propietario, la clave es la transparencia y el cálculo de la capacidad de pago. Dado que hoy los ajustes son de libre elección entre las partes, debés definir con claridad el índice (IPC, ICL, UVA o dólar) y la periodicidad. Si estás evaluando esquemas de ajuste, tené presente como referencia que el valor de la UVA se ubicó en $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15) y el dólar minorista promedió los $ 1.515,98 (BCRA, 2026-08-03). Para una renovación ordenada, considerá los siguientes puntos clave: | Aspecto | Recomendación estratégica | | :--- | :--- | | **Análisis de mercado** | Compará valores de publicación similares en Bercovich para establecer un techo lógico. | | **Capacidad de pago** | Proyectá el impacto del ajuste elegido en tus ingresos mensuales. | | **Gastos adicionales** | Recordá contemplar el impuesto de sellos en CABA, que es del 2,7%, aunque recordá que existe exención para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). | | **Formalidad** | Documentá siempre el nuevo acuerdo con la firma de un contrato que refleje fielmente lo pactado entre las partes. | Si sos inquilino, mostrá tu historial de cumplimiento: para un propietario, un inquilino con antecedentes impecables es un activo valioso que suele compensar una negociación más ajustada. Si sos propietario, evitá imponer condiciones que fuercen la salida del inquilino, ya que los costos de vacancia y de volver a poner la propiedad en el mercado pueden resultar más onerosos que acordar una actualización equilibrada. La clave es el diálogo constructivo: con libertad de contratación, el mejor contrato es aquel que ambas partes sienten justo y sostenible en el tiempo. ## Preguntas frecuentes sobre contratos post-2026 A medida que se acerca el vencimiento de tu contrato, es natural que surjan dudas sobre la libertad contractual que rige bajo el DNU 70/23. Aquí despejamos las incertidumbres más comunes para que negocies con seguridad: **¿Puedo pactar el alquiler en dólares?** Sí, hoy el Código Civil y Comercial permite establecer el valor del alquiler en moneda extranjera. Dado que el dólar minorista promedió $ 1.515,98 (BCRA, 2026-08-03), muchas partes optan por esta divisa para preservar el valor real del canon locativo frente a la inflación local. Si elegís esta opción, asegúrate de que el contrato especifique claramente el método de pago para evitar confusiones. **¿Qué sucede si no logramos acordar el ajuste?** La principal diferencia con la vieja Ley 27.551 es que ya no existe un índice obligatorio (como el ICL). Si no hay consenso sobre cómo ajustar el valor, la negociación es libre. Algunas partes utilizan indicadores de referencia o valores de mercado, como la UVA, que cotizó a $ 2.076,82 (BCRA, 2026-08-15). La clave es estipular de antemano el índice, la frecuencia y la moneda, ya que, ante el silencio del contrato, no hay un mecanismo legal supletorio que proteja a una de las partes. **¿Se pueden trasladar gastos extras, como impuestos municipales?** Bajo el nuevo esquema, las partes tienen plena autonomía para convenir quién paga cada concepto. A diferencia de las restricciones anteriores, hoy es totalmente legal que el locador traslade al inquilino el pago de impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble, como el ABL o servicios extraordinarios, siempre que esto figure expresamente en el contrato. **Consideración fiscal relevante** Al redactar el nuevo acuerdo, recordá el costo del impuesto de sellos. En CABA, la alícuota es del 2,7%, aunque tenés el beneficio de exención si el contrato es para vivienda única de uso permanente hasta el tope vigente (AGIP, 2026-06-22). Revisá siempre si tu caso encuadra en este beneficio para optimizar los gastos de escrituración o sellado del nuevo documento. ## Fuentes y fecha de actualización Actualizado: 2026-08-04. - [Índice m² Real (UCEMA/RE-MAX/Reporte Inmob.)](https://ucema.edu.ar/novedad/ultimo-informe-indice-metro-cuadrado-real) - [Zonaprop — Índice de precios](https://www.zonaprop.com.ar/noticias) - [Mercado Libre Inmuebles + UDESA](https://www.udesa.edu.ar) - [IDECBA — Valor del suelo / precio m² CABA](https://www.estadisticaciudad.gob.ar) - [La Nación — Propiedades](https://www.lanacion.com.ar/propiedades) - [https://re.bercovich.com/propiedades](https://re.bercovich.com/propiedades) - [https://re.bercovich.com/articulos](https://re.bercovich.com/articulos)Preguntas frecuentes
¿Qué ley rige mi contrato si lo firmé antes del DNU 70/23?
Tu contrato actual firmado bajo la Ley 27.551 mantiene su vigencia y condiciones hasta su fecha de vencimiento original. Una vez finalizado el plazo, cualquier nuevo acuerdo se regirá exclusivamente por el Código Civil y Comercial de la Nación y la libertad de contratación establecida por el DNU 70/23.
¿Qué cambia en plazo, ajuste y depósito al renovar en 2026?
Al renovar en 2026, ya no aplican los plazos mínimos obligatorios de tres años ni los índices de ajuste estatales como el ICL. Ahora, el plazo, la periodicidad de los aumentos y las condiciones del depósito se definen mediante la libre autonomía de la voluntad entre el propietario y el inquilino.
¿Puedo pactar el índice de aumento libremente con el propietario?
Sí, el DNU 70/23 permite que ambas partes acuerden libremente el índice de actualización que consideren conveniente. Esto incluye la posibilidad de negociar tanto la moneda de pago como la frecuencia de los ajustes en el nuevo contrato.